Nhà có tranh chấp có được mua bán không

NHÀ CÓ TRANH CHẤP CÓ ĐƯỢC MUA BÁN KHÔNG

I. Thế nào là nhà đất có tranh chấp?

Nhà đất có tranh chấp là bất kỳ trường hợp nào mà quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đang bị một hoặc nhiều bên phản đối, khiếu nại, hoặc kiện tụng, dẫn đến việc tài sản không thể giao dịch một cách bình thường, hợp pháp.

1. Khái niệm theo pháp luật

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là: Tranh chấp giữa hai hoặc nhiều bên về quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất. Bao gồm cả việc tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng, sở hữu công trình trên đất, hoặc việc thừa kế, chuyển nhượng nhà đất.”

2. Các dạng tranh chấp phổ biến về nhà đất

3. Các dấu hiệu nhận biết nhà đất đang có tranh chấp

Dưới đây là một số dấu hiệu giúp bạn nhận biết mảnh đất hoặc ngôi nhà có thể đang tranh chấp:

• Không có sổ đỏ, hoặc giấy tờ chủ quyền bị mờ ám, mâu thuẫn tên chủ sở hữu.

• Người bán chần chừ hoặc né tránh khi hỏi đến giấy tờ pháp lý.

• Có nhiều người cùng đứng ra “đại diện” bán hoặc không thống nhất thông tin khi trao đổi.

• Trên đất có bảng cảnh báo tranh chấp, hoặc biển “đất đang khiếu kiện” (thường do hàng xóm dựng).

• UBND xã/phường hoặc Phòng TN&MT không xác nhận thông tin pháp lý rõ ràng.

• Giao dịch thông qua “vi bằng”, “giấy tay” hoặc hứa hẹn “làm sổ sau”.

• Nhà đất bị ngăn chặn giao dịch trên hệ thống của Sở Tài nguyên và Môi trường.

4. Nhà đất đang tranh chấp có thể có giấy tờ không?

Câu trả lời là CÓ. Có nhiều trường hợp nhà đất đang có sổ đỏ hợp lệ, nhưng vẫn vướng tranh chấp vì:

• Có người khác khởi kiện sau khi sổ đã được cấp (ví dụ: kiện vì sổ cấp sai quy trình, sổ cấp một người trong khi là tài sản chung…).

• Đất có sổ đỏ đứng tên một người, nhưng bị anh chị em trong gia đình khiếu kiện vì thừa kế.

• Sổ đỏ được cấp nhưng đang bị yêu cầu thu hồi vì lấn chiếm, cấp sai quy định.

Do đó, việc thấy có sổ đỏ không đồng nghĩa đất không có tranh chấp. Cần kiểm tra tại các cơ quan chức năng, hoặc nhờ luật sư xác minh để chắc chắn.

II. Pháp luật quy định thế nào về mua bán nhà đang tranh chấp?

1. Quy định chung về điều kiện chuyển nhượng nhà đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, mua bán quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ trường hợp được miễn.

2. Đất không đang có tranh chấp.

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.

4. Trong thời hạn sử dụng đất hợp pháp.

Như vậy: Một trong những điều kiện bắt buộc để mua bán đất là đất không có tranh chấp.

2. Tranh chấp đất ảnh hưởng thế nào đến việc mua bán?

Không đủ điều kiện giao dịch: Nếu nhà đất đang có tranh chấp (dù chưa có phán quyết cuối cùng), thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng sẽ không được công nhận hợp pháp.

Hợp đồng có thể bị vô hiệu

Theo Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng được xác lập với tài sản đang bị tranh chấp, thì:

• Hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ.

• Các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận.

• Bên mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc đòi lại tiền nếu bên bán không có khả năng hoàn trả.

3. Cơ quan công chứng – đăng bộ có quyền từ chối

Theo Luật Công chứng 2014 (Điều 40) và Luật Đất đai, khi công chứng hoặc làm thủ tục sang tên, nếu phát hiện nhà đất đang có tranh chấp, thì:

• Phòng công chứng có quyền từ chối công chứng hợp đồng mua bán.

• Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng nếu tài sản:

  • Đang bị phong tỏa

  • Bị kê biên

  • Bị tòa án, thi hành án yêu cầu tạm ngừng giao dịch

  • Có thông tin tranh chấp từ cơ quan nhà nước

4. Trường hợp có thể lách luật?

Có những trường hợp bên bán và bên mua tự ý viết giấy tay, lập vi bằng, hoặc thỏa thuận ngầm để mua nhà đất đang tranh chấp. Tuy nhiên:

• Những thỏa thuận đó không có giá trị pháp lý trước pháp luật nếu bị phát hiện.

• Người mua có thể mất cả tiền lẫn quyền sở hữu tài sản.

• Trường hợp xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ không bảo vệ quyền lợi của người mua nếu giao dịch sai luật.

Do đó, dù có “giấy viết tay” hay “vi bằng”, nhà đất đang có tranh chấp vẫn KHÔNG ĐƯỢC PHÉP mua bán hợp pháp.

5. Trường hợp tranh chấp đã giải quyết xong thì sao?

Trong trường hợp nhà đất từng có tranh chấp nhưng đã được giải quyết xong, bạn vẫn có thể mua bán hợp pháp, nếu:

• Có bản án hoặc quyết định của tòa án, trọng tài hoặc cơ quan có thẩm quyền, đã có hiệu lực pháp luật.

• Trên sổ đỏ hoặc thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai không còn ghi chú tranh chấp.

• Chủ sở hữu hợp pháp thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

Khi đó, giao dịch mua bán sẽ được công chứng, sang tên và pháp lý đầy đủ.

III. Những rủi ro nếu cố tình mua nhà đang có tranh chấp

1. Hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu

Theo quy định tại Điều 123, 124, 131 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một giao dịch dân sự (bao gồm hợp đồng mua bán nhà đất) vi phạm điều cấm của pháp luật, thì:

• Hợp đồng sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu.

• Hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (trả lại nhà, hoàn lại tiền).

• Nếu bên bán đã tiêu hết tiền hoặc không còn tài sản để trả lại, người mua có thể mất trắng.

Tức là: Bạn có thể mất hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng vì một giao dịch bất hợp pháp.

2. Không thể sang tên, không được cấp sổ

Ngay cả khi bạn đã thanh toán đủ tiền và ký hợp đồng với bên bán, nếu nhà đất đang có tranh chấp:

• Văn phòng công chứng có thể từ chối công chứng hợp đồng mua bán.

• Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không cho phép sang tên, do đang có thông báo tranh chấp hoặc phong tỏa tài sản.

Điều này khiến bạn không thể đứng tên trên sổ đỏ, không có quyền pháp lý với tài sản – tức là mua mà không được công nhận là chủ sở hữu.

3. Có nguy cơ bị mất nhà khi tranh chấp được giải quyết

Nếu bên đang khiếu nại hoặc kiện tụng thắng kiện, tòa án có thể tuyên:

• Hủy hợp đồng mua bán giữa bạn và người bán.

• Yêu cầu bạn trả lại tài sản, và có thể không được bồi thường hoặc bồi thường rất ít.

• Nếu người bán có hành vi gian dối, bạn còn có thể trở thành người liên quan trong vụ kiện hoặc thậm chí liên đới trách nhiệm bồi thường.

Trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp mua nhà tranh chấp với giá thấp, sau đó phải trả lại nhà mà không đòi được đồng nào.

4. Không thể xây dựng, sửa chữa, sử dụng hợp pháp

Khi nhà đất đang có tranh chấp:

• UBND địa phương sẽ từ chối cấp phép xây dựng.

• Bạn không thể:

  • Sửa chữa, nâng cấp

  • Tách thửa, chuyển mục đích sử dụng

  • Cầm cố, thế chấp vay ngân hàng

• Thậm chí, bạn còn có thể bị xử phạt hành chính nếu tự ý xây dựng trái phép trên tài sản đang tranh chấp.

 Tức là: Dù bạn “sở hữu trên thực tế”, bạn vẫn không có quyền khai thác hoặc sử dụng hợp pháp.

5. Không được bồi thường khi nhà bị thu hồi

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất (làm đường, xây dự án…), nếu nhà đất:

• Đang tranh chấp

• Không có sổ đỏ hợp pháp đứng tên người sử dụng thực tế

Thì bạn sẽ không được đền bù, hoặc bị đền bù rất thấp vì không được công nhận là chủ sở hữu.

Có trường hợp mua đất “vi bằng” hoặc giấy tay giá 800 triệu, khi bị thu hồi chỉ được hỗ trợ… vài chục triệu đồng.

6. Mất công, mất thời gian, bị kéo vào kiện tụng

Nếu phát hiện tranh chấp sau khi đã mua, bạn có thể phải:

• Khởi kiện ra tòa để đòi lại tiền hoặc yêu cầu hủy hợp đồng

• Đi lại liên tục đến tòa, cơ quan công chứng, chính quyền địa phương

• Tốn chi phí thuê luật sư, công chứng lại, giải quyết hậu quả

Một vụ tranh chấp có thể kéo dài 1–3 năm, thậm chí hơn – khiến bạn vừa mệt mỏi, vừa lãng phí chi phí cơ hội đầu tư.

 IV. Làm sao để biết một căn nhà có tranh chấp hay không?

1. Kiểm tra sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Đây là bước đầu tiên và cơ bản nhất. Khi xem sổ đỏ, bạn cần lưu ý:

• Kiểm tra tên chủ sở hữu có khớp với người bán không.

• Kiểm tra phần ghi chú ở cuối trang sổ: Nếu có dòng chữ như:

  • “Tài sản đang bị tranh chấp”

  • “Tài sản bị kê biên để thi hành án”

  • “Tài sản bị ngăn chặn giao dịch” => Thì không nên mua.

• Đối chiếu số tờ, số thửa, diện tích, loại đất… với thực tế.

Một số sổ tuy hợp pháp nhưng có thể là đồng sở hữu hoặc được cấp sai đối tượng, nên bạn cần kiểm tra thêm ở bước sau.

4. Đến UBND xã/phường để xác minh thực tế

Tại UBND cấp xã/phường, bạn có thể:

• Gặp cán bộ địa chính để hỏi thông tin tình trạng sử dụng và tranh chấp (nếu có).

• Yêu cầu cung cấp trích lục hồ sơ địa chính (nếu được).

• Nhờ người dân xung quanh hoặc tổ trưởng dân phố cho biết:

  • Có ai từng kiện tụng liên quan đến căn nhà này không?

  • Nhà này có bị lấn chiếm, khiếu nại, tranh chấp hàng xóm không?

Đây là nguồn thông tin thực tế, sát nhất – vì chính quyền địa phương thường là nơi đầu tiên tiếp nhận tranh chấp đất đai.

3. Tra cứu tại Văn phòng Đăng ký đất đai / Phòng Tài nguyên & Môi trường

Đây là nơi lưu trữ hồ sơ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất.

Việc bạn cần làm:

• Yêu cầu tra cứu thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất.

• Kiểm tra xem có đang:

  • Bị ngăn chặn giao dịch?

  • Bị kê biên tài sản?

  • Đang có người nộp đơn khiếu kiện?

• Có thể xin văn bản xác nhận đất không tranh chấp, tuy không phải nơi nào cũng cấp.

Nếu đất đang bị tranh chấp, sẽ có thông báo ghi trên hệ thống hành chính và từ chối xử lý giao dịch.

4. Kiểm tra thông tin tại Tòa án, Thi hành án (nếu nghi ngờ)

Nếu bạn nghi ngờ mảnh đất đang trong vụ kiện, đặc biệt các tranh chấp thừa kế, đồng sở hữu, tài sản vợ chồng… hãy:

• Đến Tòa án nhân dân cấp huyện/quận nơi có bất động sản.

• Hỏi thông tin về việc có vụ án tranh chấp liên quan đến địa chỉ thửa đất không.

• Tương tự, kiểm tra tại Chi cục Thi hành án Dân sự xem đất có bị kê biên xử lý tài sản không.

Trong nhiều trường hợp, dù ngoài mặt không có dấu hiệu gì, nhưng vẫn có lệnh phong tỏa tài sản của tòa án mà người mua không biết nếu không kiểm tra.

5. Yêu cầu người bán cung cấp văn bản cam kết không tranh chấp

Nếu bạn đã xem xét kỹ nhưng vẫn muốn an tâm thêm, có thể yêu cầu người bán:

• Lập giấy cam kết không có tranh chấp, không kê biên tài sản.

• Có thể nhờ công chứng viên soạn thảo và xác thực chữ ký.

Dù giấy cam kết không đảm bảo 100% nếu có tranh chấp thật sự, nhưng là cơ sở để bạn đòi bồi thường nếu phát hiện gian dối sau này.

6. Dấu hiệu cảnh báo nhà đất có tranh chấp (nên đặc biệt lưu ý):

---

V. Trường hợp nào được mua nhà đang tranh chấp?

1. Trường hợp được phép mua nhà từng có tranh chấp

Bạn có thể mua nhà đất từng tranh chấp, nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

Tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm

• Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền (UBND, trọng tài…) đã có hiệu lực pháp luật.

• Không còn bên nào kháng cáo, khiếu nại trong thời hạn luật định.

• Tài sản không còn bị kê biên, không còn lệnh ngăn chặn giao dịch.

Lưu ý: “Đã hòa giải” chưa đủ. Phải có quyết định chính thức và hợp pháp chấm dứt tranh chấp.

Quyền sở hữu đã được cập nhật rõ ràng

• Người đứng tên trên sổ đỏ mới là người thắng kiện hoặc được công nhận quyền sở hữu.

• Nếu có đồng sở hữu (anh em, vợ chồng…), phải có biên bản phân chia tài sản hợp lệ hoặc sự đồng thuận bằng văn bản của các bên liên quan.

Nếu người bán là người vừa được thừa kế, cần:

• Giấy khai nhận di sản thừa kế (đã công chứng)

• Biên bản phân chia di sản (nếu có nhiều người thừa kế)

Có đầy đủ giấy tờ pháp lý, được phép công chứng

• Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không có ghi chú tranh chấp hay kê biên.

• Giao dịch có thể thực hiện tại phòng công chứng, phòng đăng ký đất đai.

• Đủ điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai 2013:

  • Có sổ đỏ

  • Không tranh chấp

  • Không bị kê biên

  • Còn thời hạn sử dụng đất

2. Các tài liệu cần kiểm tra kỹ trước khi mua

Khi bạn muốn mua nhà từng có tranh chấp, đây là các loại giấy tờ rất quan trọng cần xem và kiểm tra kỹ:

3. Một số lưu ý quan trọng khi mua loại nhà đất này

• Tuy đã hết tranh chấp, nhưng bạn nên mua qua công chứng, không mua giấy tay, để pháp lý rõ ràng.

• Kiểm tra thông tin trên hệ thống đất đai, tránh trường hợp còn sót lệnh phong tỏa hoặc ghi chú cũ.

• Không đặt cọc khi chưa có đầy đủ hồ sơ hợp pháp.

• Nếu có bên thứ ba từng tranh chấp, nên yêu cầu văn bản xác nhận họ không khiếu nại nữa (nếu chưa được thể hiện trong bản án).