Khi nào có thể giữ lại tiền đặt cọc thuê nhà?

KHI NÀO CÓ THỂ GIỮ LẠI TIỀN ĐẶT CỌC THUÊ NHÀ

I. Bên thuê vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng

1. Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trái quy định

• Bên thuê tự ý rút khỏi hợp đồng trước thời hạn mà không có lý do chính đáng hoặc không thông báo trước đúng thời gian quy định (thường là 15 – 30 ngày), thì bên cho thuê có quyền giữ lại tiền đặt cọc như một khoản bồi thường.

• Mục đích: Bù đắp tổn thất cho bên cho thuê do mất thời gian trống nhà, mất thu nhập tạm thời, chi phí tìm khách thuê mới.

2. Không thanh toán tiền thuê, điện, nước, dịch vụ đúng hạn

• Nếu bên thuê chậm trả hoặc không thanh toán đầy đủ các khoản chi phí như tiền thuê nhà, điện, nước, internet, phí quản lý tòa nhà (nếu có), thì:

  • Bên cho thuê có quyền trừ phần còn nợ vào tiền đặt cọc.

  • Trường hợp tiền nợ lớn hơn tiền đặt cọc, bên cho thuê có quyền yêu cầu thanh toán thêm.

• Lưu ý: Cần có hóa đơn, biên lai hoặc bảng đối chiếu rõ ràng.

3. Sử dụng sai mục đích thuê

• Bên thuê sử dụng nhà sai với mục đích đã ghi trong hợp đồng (ví dụ: dùng để kinh doanh, làm kho hàng, mở dịch vụ công cộng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê) thì được xem là vi phạm nghiêm trọng.

• Bên cho thuê có quyền:

  • Đơn phương chấm dứt hợp đồng.

  • Giữ lại toàn bộ tiền đặt cọc như khoản phạt hoặc bồi thường.

4. Tự ý cho người khác thuê lại nhà

• Việc cho thuê lại nhà khi không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê là hành vi vi phạm.

• Bên cho thuê có quyền giữ tiền đặt cọc và yêu cầu bên thuê chấm dứt hành vi này.

5. Làm ảnh hưởng đến an ninh, trật tự, môi trường xung quanh

• Nếu bên thuê có hành vi gây rối trật tự, tụ tập đông người trái phép, làm mất an ninh khu vực, gây tiếng ồn, xả rác thải không đúng quy định…, làm ảnh hưởng đến hàng xóm hoặc bị cơ quan chức năng xử phạt:

  • Bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng sớm và giữ lại tiền đặt cọc như một khoản chế tài.

II. Gây thiệt hại tài sản trong nhà thuê

1. Tài sản được bàn giao ban đầu

• Trước khi vào ở, hai bên thường có biên bản bàn giao nhà, trong đó liệt kê đầy đủ các hạng mục tài sản như:

  • Thiết bị điện (máy lạnh, đèn, máy nước nóng…)

  • Nội thất (giường, bàn ghế, tủ, rèm cửa…)

  • Cửa, kính, ổ khóa, sàn, trần, tường, sơn…

  • Các thiết bị bếp, vệ sinh (bếp gas, máy hút mùi, bồn cầu, vòi sen…)

  • Vật tư phụ đi kèm (remote, chìa khóa, thẻ từ…)

2. Các hành vi gây thiệt hại tài sản phổ biến

• Làm vỡ, hỏng thiết bị điện hoặc nội thất.

• Làm trầy xước, bong tróc sơn tường, bẩn trần, vẽ bậy.

• Làm gãy tủ, cong cửa, hư tay nắm, bản lề, khóa…

• Làm hỏng sàn gỗ, lát gạch vỡ, thấm nước do không sử dụng đúng cách.

• Gây hỏng hóc thiết bị do tự ý tháo lắp hoặc lắp đặt sai kỹ thuật.

• Làm mất remote máy lạnh, chìa khóa cửa, thẻ thang máy…

3. Hậu quả và cách xử lý

• Khi bàn giao lại nhà, nếu phát hiện hư hỏng, bên cho thuê có quyền:

  • Định giá chi phí sửa chữa/thay thế theo thị trường.

  • Trừ chi phí đó vào tiền đặt cọc trước khi hoàn lại phần còn lại (nếu có).

  • Nếu mức độ thiệt hại vượt quá tiền đặt cọc, bên thuê phải bồi thường thêm.

4. Trường hợp tranh chấp tài sản

• Nếu hai bên không thống nhất được mức độ hư hỏng và chi phí khắc phục, có thể:

  • Mời bên thứ ba định giá (đơn vị sửa chữa, thẩm định).

  • Giữ lại tiền đặt cọc tạm thời cho đến khi giải quyết xong.

  • Trường hợp nghiêm trọng, có thể khởi kiện ra Tòa án.

III. Không hoàn trả nhà đúng thời hạn

1. Nghĩa vụ trả nhà đúng hạn

• Theo hợp đồng, thời điểm chấm dứt thuê (ngày kết thúc hợp đồng) là thời điểm bên thuê phải hoàn tất việc chuyển đi, dọn dẹp, trả chìa khóa và bàn giao nguyên trạng căn nhà.

• Thời điểm trả nhà thường được xác định rõ trong hợp đồng bằng ngày, tháng, năm cụ thể.

2. Các hành vi vi phạm liên quan đến việc trả nhà

• Ở quá hạn hợp đồng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.

• Không thông báo trước thời điểm trả nhà theo cam kết (thường là 15 – 30 ngày trước ngày chấm dứt hợp đồng).

• Cố tình chây ì, trì hoãn việc di dời tài sản cá nhân khỏi nhà.

• Không trả chìa khóa, thẻ từ, remote hoặc không bàn giao tình trạng nhà đúng cam kết.

• Trả nhà vào ngày đã hẹn nhưng nhà không dọn dẹp, vẫn còn đồ đạc, chưa thể sử dụng ngay.

3. Hậu quả và quyền của bên cho thuê

• Bên cho thuê có thể:

  • Giữ lại toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc như khoản phạt vi phạm hợp đồng.

  • Yêu cầu bên thuê thanh toán thêm tiền thuê tương ứng với số ngày ở quá hạn, tính theo mức giá trong hợp đồng hoặc cao hơn nếu có thỏa thuận phạt (ví dụ: 150% tiền thuê/ngày quá hạn).

  • Bồi thường thiệt hại phát sinh, ví dụ: mất cơ hội cho thuê cho người khác, chi phí dọn dẹp, tổ chức lại lịch cho thuê.

• Nếu bên thuê cố tình không rời đi, bên cho thuê có thể:

  • Gửi thông báo chính thức yêu cầu bàn giao.

  • Khởi kiện ra Tòa án để đòi lại quyền sử dụng tài sản.

4. Biện pháp phòng ngừa

• Trong hợp đồng nên ghi rõ:

  • Thời hạn kết thúc thuê.

  • Nghĩa vụ trả nhà, bàn giao tài sản đúng thời hạn.

  • Mức phạt cụ thể nếu ở quá hạn (ví dụ: 150% tiền thuê theo ngày).

  • Thủ tục bàn giao và xác nhận đã trả nhà.

• Hai bên nên lập biên bản bàn giao nhà, có chữ ký hai bên và người làm chứng (nếu cần).

Cơ sở pháp lý tham khảo (Việt Nam):

• Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 478 (Trách nhiệm của bên thuê khi hết hạn).

• Luật Nhà ở 2014 – Điều 129 (Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà).

• Hợp đồng thuê nhà: Văn bản có giá trị cao nhất để xử lý các tranh chấp cụ thể.

IV. Không vệ sinh, dọn dẹp hoặc trả lại nhà trong tình trạng ban đầu

1. Trách nhiệm của bên thuê khi trả nhà

• Trả lại nhà sạch sẽ, ngăn nắp, không có rác thải, không còn đồ đạc cá nhân.

• Không để lại dấu vết hư hỏng hoặc vết bẩn lớn trên tường, sàn, trần, thiết bị nội thất.

• Đảm bảo nhà được bàn giao lại trong trạng thái gần với hiện trạng ban đầu theo biên bản bàn giao lúc nhận nhà.

• Giao trả toàn bộ chìa khóa, thẻ từ, remote, thiết bị được cấp kèm.

2. Các hành vi vi phạm thường gặp

• Không dọn dẹp nhà cửa (sàn nhà bẩn, nhà vệ sinh dơ, bếp còn thức ăn, dầu mỡ…).

• Bỏ lại rác, đồ đạc cá nhân (quần áo cũ, nệm hỏng, tủ kệ tự lắp…).

• Không lau chùi, không khử mùi, để lại mùi hôi, ẩm mốc, mùi thuốc lá, mùi vật nuôi.

• Vết bẩn, dấu vết trên tường, gạch, thiết bị không được tẩy rửa hoặc sửa chữa.

• Không sửa chữa hoặc báo cáo các hư hỏng đã gây ra.

3. Hậu quả và cách xử lý

• Bên cho thuê có quyền:

  • Giữ lại tiền đặt cọc để thuê đơn vị dọn dẹp, sửa chữa, khử mùi, vận chuyển đồ bỏ đi.

  • Trừ chi phí thực tế phát sinh vào khoản đặt cọc.

  • Nếu thiệt hại lớn hoặc ảnh hưởng đến việc bàn giao nhà cho khách thuê tiếp theo, có thể yêu cầu thêm bồi thường.

Ví dụ thực tế: Bên thuê rời đi để lại nệm cũ, rác trong bếp và vết mốc ở trần nhà vệ sinh. Bên cho thuê phải thuê dịch vụ dọn vệ sinh chuyên sâu, tốn 1.200.000 đồng → Trừ khoản đó vào tiền đặt cọc.

4. Hướng xử lý rõ ràng, minh bạch

• Hai bên nên lập biên bản bàn giao nhà lúc kết thúc hợp đồng, có:

  • Hình ảnh hiện trạng trước và sau.

  • Danh sách tài sản kèm ghi chú tình trạng sử dụng.

  • Thống kê các vấn đề phát sinh (nếu có).

• Nếu có chi phí cần trừ, nên có báo giá cụ thể hoặc hóa đơn kèm theo.

• Phần còn lại của tiền đặt cọc (nếu có) sẽ được hoàn trả sau khi trừ chi phí hợp lý.

Cơ sở pháp lý và hợp đồng:

• Hợp đồng thuê nhà phải có điều khoản ràng buộc về “trả lại nhà trong tình trạng ban đầu” hoặc “nghĩa vụ bảo quản tài sản”.

• Bộ luật Dân sự 2015, Điều 478: “Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên”.

V. Không bàn giao chìa khóa, giấy tờ, thiết bị được cấp

1. Các hạng mục phải bàn giao lại khi kết thúc thuê

Tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc biên bản bàn giao, các tài sản thường được cấp bao gồm:

• Chìa khóa nhà, khóa cửa chính, khóa phòng, khóa cổng…

• Remote điều khiển (cửa cuốn, máy lạnh, tivi…).

• Thẻ từ ra vào tòa nhà, thang máy, hầm xe (nếu là căn hộ).

• Giấy tờ liên quan (hợp đồng bản giấy, hóa đơn điện nước chưa thanh toán, thẻ xe…).

• Các thiết bị được cấp riêng như modem wifi, đầu thu truyền hình, bộ chia điện, công tắc điều khiển thông minh…

2. Các hành vi vi phạm thường gặp

• Làm mất hoặc không trả chìa khóa (khiến bên cho thuê phải thay ổ khóa).

• Không trả remote điều khiển, dẫn đến bên cho thuê phải mua lại (chi phí cao).

• Không trả thẻ từ/thẻ xe, khiến chủ nhà phải làm lại qua ban quản lý với thủ tục và lệ phí.

• Bỏ quên giấy tờ quan trọng hoặc làm hỏng thiết bị công nghệ được cấp.

3. Hậu quả và xử lý của bên cho thuê

• Bên cho thuê có quyền:

  • Trừ vào tiền đặt cọc chi phí thay thế, làm lại, hoặc mua mới các thiết bị, thẻ từ, chìa khóa, remote.

  • Giữ lại tiền đặt cọc tạm thời cho đến khi bên thuê hoàn tất việc bàn giao hoặc cung cấp lại thiết bị tương đương.

  • Không trả tiền đặt cọc cho đến khi nhận đủ tài sản được bàn giao ban đầu (nếu có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng/biên bản).

Ví dụ thực tế: Bên thuê làm mất 1 remote cửa cuốn và 1 thẻ từ thang máy. Bên cho thuê phải làm lại thẻ mới với phí 500.000đ và mua remote mới 800.000đ → Tổng trừ: 1.300.000đ từ tiền đặt cọc.

4. Cách phòng tránh và minh bạch

• Ghi rõ danh sách thiết bị, chìa khóa, thẻ từ… trong biên bản bàn giao ban đầu.

• Khi bàn giao nhà, nên kiểm tra lại và lập biên bản bàn giao kết thúc, có đủ chữ ký, hình ảnh nếu cần.

• Nếu bên thuê làm mất, nên thỏa thuận rõ mức bồi thường hợp lý (có thể yêu cầu hóa đơn từ bên cung cấp thiết bị).

Cơ sở pháp lý (Việt Nam):

• Bộ luật Dân sự 2015, Điều 478: Bên thuê có trách nhiệm “trả lại tài sản thuê cùng với các phụ kiện, tài liệu liên quan”.

• Hợp đồng thuê nhà là cơ sở quan trọng để quy định rõ các chế tài trong trường hợp không bàn giao đầy đủ tài sản đi kèm.