Nhà có lối đi chung có nên mua không?

NHÀ CÓ LỐI ĐI CHUNG CÓ NÊN MUA KHÔNG

I. Lối đi chung là gì?

1. Lối đi chung theo pháp luật dân sự và đất đai

Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một thửa đất bị vây quanh bởi các bất động sản khác không có lối đi ra đường công cộng thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu mở một lối đi hợp lý qua bất động sản liền kề. Lối đi này có thể trở thành lối đi chung bắt buộc theo quy định pháp luật, gọi là quyền về lối đi qua (hay còn gọi là “quyền địa dịch”).

Cụ thể:

• Chủ đất bị vây kín có thể yêu cầu hộ bên cạnh tạo điều kiện cho đi nhờ qua đất họ.

• Việc mở lối đi phải có sự thỏa thuận hoặc được xác lập bằng quyết định của tòa án.

• Người có quyền sử dụng lối đi có thể phải bồi thường hợp lý nếu có yêu cầu từ chủ sở hữu đất liền kề.

2. Lối đi chung theo thỏa thuận giữa các hộ dân

Trong thực tế, nhiều lối đi chung được hình thành từ thỏa thuận miệng hoặc bằng văn bản giữa các hộ dân sinh sống lâu đời trên cùng một khu đất. Những trường hợp phổ biến:

• Một lô đất lớn được chia nhỏ thành nhiều thửa để bán hoặc xây nhà, và phần đất ở giữa để lại làm lối đi chung.

• Lối đi hình thành lâu năm, các hộ sử dụng ổn định, nhưng không có giấy tờ riêng xác lập quyền sử dụng.

• Một số trường hợp lối đi đã được thể hiện trong bản đồ địa chính hoặc sổ đỏ như là phần đất sử dụng chung.

3. Đặc điểm pháp lý của lối đi chung

• Không thuộc quyền sở hữu riêng: Trừ khi được ghi nhận rõ ràng, lối đi chung thường không thuộc về riêng bất kỳ hộ dân nào, mà là tài sản sử dụng chung.

• Có thể được ghi nhận trong sổ đỏ: Một số lối đi chung đã được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như phần diện tích sử dụng chung của các hộ dân.

• Có thể bị tranh chấp nếu không rõ ràng: Việc không xác định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng có thể dẫn đến mâu thuẫn, nhất là khi có xây dựng, cơi nới hoặc ngăn lối đi.

4. Phân biệt lối đi chung và lối đi nhờ

1. Giá bán thấp hơn mặt bằng chung

• Giá nhà có lối đi chung thường rẻ hơn từ 10% – 30% so với những căn nhà có mặt tiền, hẻm riêng hoặc lối đi riêng có pháp lý rõ ràng.

• Lý do chính là do lối đi chung bị xem là yếu tố bất lợi trong sử dụng và chuyển nhượng, khiến giá trị tài sản bị “chiết khấu” xuống.

• Điều này giúp người có thu nhập trung bình hoặc hạn chế tài chính vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở tại khu vực nội thành hoặc vị trí thuận tiện.

2. Vị trí gần trung tâm hoặc khu dân cư hiện hữu

• Nhà có lối đi chung thường nằm trong các khu dân cư lâu đời, được hình thành trước khi có quy hoạch hạ tầng hiện đại.

• Vì vậy, nhiều căn nhà như vậy vẫn có vị trí gần trung tâm, thuận tiện di chuyển, tiếp cận với các tiện ích như trường học, chợ, bệnh viện, bến xe…

• Thay vì phải ra ngoại ô để mua nhà giá rẻ, người mua có thể chọn nhà trong hẻm có lối đi chung tại khu vực nội đô với ngân sách vừa phải.

3. Tiết kiệm chi phí xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa

• Nhà có lối đi chung thường nằm trong khu đất nhỏ, diện tích không quá lớn, giúp giảm chi phí xây dựng ban đầu hoặc cải tạo lại để sử dụng.

• Nhiều nhà đã có kết cấu sẵn, người mua chỉ cần sửa sang nhẹ là có thể ở ngay, tiết kiệm đáng kể chi phí và thời gian.

• Đối với người mua để cho thuê hoặc đầu tư, loại nhà này giúp tối ưu chi phí đầu vào, tăng hiệu quả sinh lời.

4. Dễ tiếp cận với cộng đồng sinh hoạt ổn định

• Các khu vực có lối đi chung thường có cộng đồng dân cư sinh sống lâu năm, thân thiện, ít xảy ra biến động.

• Việc sinh hoạt trong môi trường ổn định, an toàn, có tính cộng đồng cao là ưu điểm với các gia đình có người lớn tuổi hoặc trẻ nhỏ.

• Đặc biệt, nhiều khu vực có lối đi chung còn giữ được nét sinh hoạt truyền thống, yên tĩnh và gắn bó.

5. Không ảnh hưởng đến công năng sử dụng chính của căn nhà

• Nếu lối đi chung được xác lập rõ ràng, có chiều rộng hợp lý (thường từ 1,2m – 2m), thì vẫn đảm bảo được nhu cầu đi lại, vận chuyển đồ đạc, xe máy…

• Trong nhiều trường hợp, người mua vẫn có thể xin giấy phép xây dựng hoặc cải tạo nhà, miễn là đảm bảo các quy chuẩn kỹ thuật và an toàn.

6. Là lựa chọn tạm thời hoặc để tích lũy tài sản

• Với mức giá phù hợp, mua nhà có lối đi chung là giải pháp ở tạm hoặc đầu tư ngắn hạn để chờ tăng giá, chuyển đổi tài sản sau này.

• Nếu lựa chọn kỹ và vị trí tốt, nhà có lối đi chung vẫn có tiềm năng tăng giá theo thời gian, nhất là khi khu vực xung quanh được nâng cấp hạ tầng.

III. Rủi ro khi mua nhà có lối đi chung

1. Rủi ro pháp lý do lối đi không được xác lập rõ ràng

• Nhiều trường hợp lối đi chung không được ghi nhận trong sổ đỏ hoặc không có văn bản thỏa thuận sử dụng giữa các hộ dân.

• Nếu không có chứng cứ rõ ràng về quyền sử dụng hợp pháp, người mua có thể bị cấm đi qua hoặc bị hàng xóm chặn lối, gây tranh chấp kéo dài.

• Các giao dịch mua bán có thể gặp rủi ro bị ngân hàng từ chối cho vay hoặc không thể sang tên nếu pháp lý lối đi không minh bạch.

2. Tranh chấp lối đi với hàng xóm

• Vì lối đi chung thuộc quyền sử dụng của nhiều người nên dễ xảy ra mâu thuẫn trong quá trình sử dụng, như:

  • Cơi nới lấn chiếm lối đi.

  • Tự ý xây rào chắn, đặt chậu cây, xe máy, đồ dùng chắn đường.

  • Cản trở hoặc kiểm soát việc đi lại của các hộ khác.

• Những tranh chấp này thường khó giải quyết dứt điểm nếu không có thỏa thuận ban đầu hoặc can thiệp pháp lý rõ ràng.

3. Hạn chế trong xây dựng và sửa chữa

• Nhà nằm trong hẻm nhỏ có lối đi chung thường khó xin giấy phép xây dựng do không đảm bảo khoảng cách và lộ giới theo quy định.

• Việc vận chuyển vật liệu, máy móc xây dựng cũng bị hạn chế nếu lối đi quá hẹp hoặc vướng sự phản đối từ hàng xóm.

• Một số trường hợp, người mua chỉ có thể cải tạo nội thất, không được xây dựng thêm tầng hoặc mở rộng diện tích do giới hạn pháp lý.

4. Giá trị tài sản khó tăng mạnh hoặc khó thanh khoản

• Nhà có lối đi chung thường bị định giá thấp hơn so với nhà mặt tiền hoặc có lối đi riêng.

• Khi cần bán lại, người mua tiềm năng sẽ dè dặt hơn do ngại rủi ro pháp lý hoặc sinh hoạt bất tiện.

• Tài sản này khó được ngân hàng định giá cao để thế chấp vay vốn, gây bất lợi nếu cần xoay vòng tài chính.

5. Khó sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp

• Nếu lối đi chung không được ghi nhận chính thức, phòng công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai có thể từ chối làm thủ tục chuyển nhượng.

• Người mua dễ gặp rắc rối khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ, nhất là khi bên bán không cung cấp được hồ sơ xác minh quyền sử dụng lối đi.

• Việc thế chấp để vay ngân hàng cũng có nguy cơ bị từ chối do tài sản không đủ điều kiện pháp lý hoàn chỉnh.

6. Không phù hợp để kinh doanh hoặc cho thuê dài hạn

• Do lối đi hẹp, khu dân cư nhỏ, vị trí trong hẻm sâu nên nhà có lối đi chung không phù hợp để mở cửa hàng, văn phòng hoặc cho thuê mặt bằng.

• Khách thuê thường ưu tiên vị trí thuận tiện, dễ tiếp cận, có chỗ để xe – điều mà nhà trong hẻm chung không đáp ứng được.

• Với hình thức cho thuê phòng trọ, việc nhiều người sử dụng lối đi chung có thể gây mất trật tự, khiến hàng xóm phản ứng, ảnh hưởng đến thu nhập.

7. Nguy cơ bị thu hồi hoặc ảnh hưởng bởi quy hoạch

• Một số lối đi chung hình thành từ đất phân lô trái phép hoặc chưa được cập nhật vào bản đồ địa chính.

• Trong trường hợp Nhà nước thực hiện quy hoạch, phần đất lối đi chung có thể bị thu hồi, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sử dụng của căn nhà.

• Chủ nhà có thể không được bồi thường hoặc hỗ trợ đầy đủ nếu phần diện tích này không có pháp lý rõ ràng.

IV. Những điều cần kiểm tra kỹ trước khi mua nhà có lối đi chung

1. Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

• Yêu cầu bên bán cung cấp sổ đỏ bản gốc để kiểm tra xem:

  • Diện tích ghi trong sổ có bao gồm phần lối đi chung không?

  • Có ghi rõ phần diện tích sử dụng chung hay không?

  • Thửa đất có bị vướng quy hoạch, tranh chấp, thế chấp hay hạn chế quyền sử dụng nào không?

• Nếu lối đi không thể hiện trong sổ đỏ, cần xem xét các cam kết hoặc giấy tờ pháp lý bổ sung chứng minh quyền sử dụng lối đi hợp pháp.

2. Xác minh quyền sử dụng lối đi chung

• Xác định xem lối đi chung là:

  • Đã được ghi nhận trên bản đồ địa chính, sổ đỏ của các hộ xung quanh?

  • Hay chỉ là thỏa thuận miệng hoặc cam kết tạm thời?

• Yêu cầu xem:

  • Giấy tờ cam kết sử dụng lối đi chung giữa các hộ dân (nếu có).

  • Biên bản hòa giải tranh chấp cũ (nếu đã từng có tranh chấp).

• Trong trường hợp lối đi nằm trên đất của hộ liền kề, cần có văn bản đồng ý cho đi nhờ có công chứng hoặc chứng thực.

3. Kiểm tra bản vẽ hiện trạng và quy hoạch

• Đề nghị bên bán cung cấp bản vẽ hiện trạng nhà, bản đồ trích lục hoặc sơ đồ thửa đất.

• Mang hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra:

  • Lối đi có nằm trong khu vực quy hoạch không?

  • Có khả năng bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng không?

• Nếu có nghi ngờ, nên nhờ luật sư hoặc đơn vị pháp lý chuyên về bất động sản hỗ trợ kiểm tra.

4. Tìm hiểu lịch sử sử dụng lối đi và quan hệ với hàng xóm

• Hỏi người dân xung quanh về:

  • Lịch sử hình thành lối đi.

  • Có từng xảy ra tranh chấp hay không?

  • Có ai từng bị chặn đường, khóa cổng, cản trở đi lại không?

• Việc này giúp bạn đánh giá được tính ổn định và an toàn khi sử dụng lối đi chung.

5. Xác minh khả năng cấp phép xây dựng (nếu mua để xây mới)

• Với nhà chưa xây dựng hoặc định đập đi xây lại, cần kiểm tra:

  • Lối đi chung có đủ điều kiện về lộ giới để xin giấy phép xây dựng không? (thường yêu cầu tối thiểu 1,5m – 2m).

  • Có đảm bảo phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm và các quy chuẩn kỹ thuật đô thị khác?

• Có thể hỏi trực tiếp UBND phường/xã hoặc phòng quản lý đô thị để biết cụ thể quy định khu vực.

6. Soạn và công chứng văn bản cam kết về lối đi chung

• Trường hợp pháp lý lối đi chưa rõ ràng, nên yêu cầu:

  • Các hộ liên quan ký văn bản cam kết cho phép sử dụng lối đi chung.

  • Văn bản nên có nội dung rõ ràng về quyền sử dụng, không cản trở, không yêu cầu bồi thường, có công chứng hoặc chứng thực tại UBND.

• Đây là căn cứ quan trọng nếu phát sinh tranh chấp sau này.

7. Xem xét giá trị tài sản so với rủi ro

• So sánh với những căn nhà có vị trí, diện tích tương đương nhưng có lối đi riêng để đánh giá:

  • Mức giá chênh lệch có tương xứng với rủi ro pháp lý không?

  • Tài sản có tiềm năng tăng giá, thanh khoản tốt không?

• Nên đặt câu hỏi: “Nếu sau này tôi muốn bán lại căn nhà này, tôi có gặp khó khăn không?”

V. Có nên mua nhà có lối đi chung?

Câu trả lời là: Có thể mua, nhưng cần thận trọng.

Bạn nên mua khi:

• Lối đi chung có pháp lý rõ ràng, được ghi nhận trong sổ đỏ hoặc có biên bản cam kết hợp pháp.

• Không có tranh chấp với các hộ xung quanh.

• Bạn xác định ở lâu dài, ít có nhu cầu chuyển nhượng, và chấp nhận hạn chế về mặt giá trị tài sản.

• Mức giá bán phù hợp với giá trị sử dụng và bạn được hỗ trợ vay vốn hoặc cấp phép xây dựng đầy đủ.

Không nên mua nếu:

• Lối đi chỉ là lối đi tạm thời, không được ghi trong giấy tờ.

• Chủ nhà không cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý.

• Có mâu thuẫn, tranh chấp hoặc phản đối từ các hộ dân xung quanh.