Nhà có thể xây cao bao nhiêu tầng?

NHÀ CÓ THỂ XÂY CAO BAO NHIÊU TẦNG

I. Căn cứ pháp lý quy định chiều cao xây dựng nhà ở

1. Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020)

• Là văn bản pháp luật chủ đạo quy định các vấn đề về xây dựng, quản lý chất lượng công trình, cấp phép xây dựng và quy hoạch đô thị.

• Điều 91 và Điều 92 của Luật này nêu rõ các yêu cầu về cấp phép xây dựng, trong đó bao gồm cả giới hạn chiều cao dựa theo khu vực và loại hình xây dựng.

2. Luật Quy hoạch đô thị 2009

• Quy định về việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.

• Xác định các khu vực chức năng như khu dân cư, khu công nghiệp, khu bảo tồn… và giới hạn chiều cao của công trình trong từng khu vực.

3. Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng

• Quy định chi tiết về việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng.

• Đưa ra tiêu chuẩn an toàn, mật độ xây dựng và chiều cao công trình theo loại hình nhà ở (nhà phố, nhà chung cư, biệt thự…).

4. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01:2021/BXD)

• Đây là quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy định chi tiết về các chỉ tiêu xây dựng như:

  • Chiều cao tối đa của công trình.

  • Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất.

  • Khoảng lùi xây dựng đối với các tuyến đường có lộ giới khác nhau.

  • Quy định về chiều cao tối đa theo lộ giới đường giao thông:

    • Lộ giới < 3.5m: Tối đa 2 tầng (7.5m).

    • Lộ giới từ 3.5m – 5m: Tối đa 3 tầng (12m).

    • Lộ giới từ 5m – 7m: Tối đa 4 tầng (16m).

    • Lộ giới từ 7m – 12m: Tối đa 5 tầng (20m).

    • Lộ giới từ 12m – 20m: Tối đa 6 – 7 tầng (28m).

    • Lộ giới > 20m: Có thể xây cao hơn tùy vào quy hoạch chi tiết.

5. Quy định quản lý kiến trúc của từng địa phương

• Ngoài các quy định chung của Nhà nước, mỗi địa phương sẽ ban hành thêm Quy chế quản lý kiến trúc và quy hoạch chi tiết 1/500.

• Nội dung bao gồm:

  • Chiều cao tối đa của nhà ở.

  • Khoảng cách giữa các công trình xây dựng.

  • Mật độ xây dựng trong khu vực dân cư.

6. Quy định về hành lang bảo vệ an toàn

• Khu vực gần sân bay, cầu cảng, khu quân sự, hành lang điện cao thế sẽ có giới hạn nghiêm ngặt về chiều cao.

• Ví dụ: Gần sân bay, chiều cao tối đa thường không vượt quá 12m – 15m.

7. Thông tư 03/2018/TT-BXD của Bộ Xây dựng

• Hướng dẫn về phân cấp công trình xây dựng và lập hồ sơ thiết kế xây dựng.

• Quy định chi tiết về chiều cao các loại công trình dân dụng, bao gồm nhà ở, nhà chung cư và công trình hỗn hợp.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến chiều cao nhà ở

1. Lộ giới (bề rộng đường trước mặt nhà)

• Lộ giới của tuyến đường trước mặt nhà là một trong những yếu tố quyết định số tầng tối đa được phép xây dựng.

• Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2021/BXD quy định rõ:

  • Lộ giới ≤ 3.5m → Tối đa 2 tầng (7.5m).

  • Lộ giới 3.5m – 5m → Tối đa 3 tầng (12m).

  • Lộ giới 5m – 7m → Tối đa 4 tầng (16m).

  • Lộ giới 7m – 12m → Tối đa 5 tầng (20m).

  • Lộ giới 12m – 20m → Tối đa 6 – 7 tầng (28m).

  • Lộ giới > 20m → Có thể xây cao hơn, tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết.

Lưu ý: Nếu công trình nằm ở góc giao lộ hoặc khu vực có quy hoạch đặc biệt, chiều cao có thể bị giới hạn để bảo đảm tầm nhìn giao thông.

2. Quy hoạch đô thị và khu vực xây dựng

• Mỗi khu vực (đô thị, nông thôn, khu dân cư, khu bảo tồn) có yêu cầu khác nhau về chiều cao công trình.

• Quy hoạch chi tiết 1/500 của địa phương sẽ quy định rõ số tầng tối đa cho từng loại đất.

  • Khu dân cư đô thị: Thường được phép xây từ 3–5 tầng.

  • Khu vực trung tâm thương mại, kinh doanh: Có thể lên đến 7–10 tầng hoặc cao hơn.

  • Khu nông thôn: Giới hạn 2–3 tầng để giữ cảnh quan làng quê.

3. Diện tích đất và hệ số sử dụng đất

• Diện tích đất lớn → Có thể xây nhiều tầng hơn.

• Hệ số sử dụng đất (FAR – Floor Area Ratio) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích lô đất.

  • Ví dụ: Nếu hệ số sử dụng đất là 3.0 trên mảnh đất 100m², tổng diện tích sàn xây dựng tối đa là 300m².

  • Nếu xây 3 tầng, mỗi tầng trung bình khoảng 100m². Nếu muốn xây 5 tầng, diện tích mỗi tầng sẽ phải giảm xuống.

4. Khoảng lùi xây dựng

• Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa ranh giới lô đất và phần công trình xây dựng.

• Quy định khoảng lùi tùy thuộc vào lộ giới đường:

  • Lộ giới < 19m → Không cần khoảng lùi.

  • Lộ giới 19m – 22m → Khoảng lùi tối thiểu 2m.

  • Lộ giới 22m – 25m → Khoảng lùi tối thiểu 3m.

  • Lộ giới > 25m → Khoảng lùi tối thiểu 6m.

Khoảng lùi ảnh hưởng đến diện tích xây dựng, nếu lùi quá nhiều, số tầng phải giảm để đảm bảo đúng diện tích sử dụng.

5. Loại hình nhà ở và thiết kế kiến trúc

• Nhà phố, biệt thự, nhà liền kề, nhà chung cư hay nhà hỗn hợp đều có quy định riêng về chiều cao.

• Nhà phố thường xây từ 3–5 tầng, biệt thự giới hạn khoảng 2–3 tầng.

• Chung cư hoặc nhà hỗn hợp phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng và khoảng cách giữa các tòa nhà.

6. Môi trường xung quanh và các công trình lân cận

• Nếu nhà xây dựng gần sân bay, khu quân sự, trạm điện cao thế, khu bảo tồn lịch sử, chiều cao sẽ bị giới hạn.

  • Khu vực gần sân bay: Thường giới hạn ≤ 12m.

  • Khu vực gần trạm điện cao thế: Phải đảm bảo khoảng cách an toàn và chiều cao hạn chế.

• Nếu xung quanh là các công trình cao tầng, khả năng xin phép xây dựng nhiều tầng sẽ dễ dàng hơn.

7. Hạ tầng kỹ thuật và khả năng chịu tải

• Đối với các khu vực nền đất yếu hoặc không có hệ thống thoát nước phù hợp, số tầng sẽ bị hạn chế để đảm bảo an toàn.

• Trước khi xây dựng nhà cao tầng, cần kiểm tra địa chất và khả năng chịu tải của móng.

8. Pháp lý của lô đất

• Đất có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ sẽ dễ dàng xin phép xây cao tầng.

• Nếu là đất đang tranh chấp, đất quy hoạch hoặc đất nông nghiệp chuyển đổi chưa hoàn tất thủ tục, việc xây dựng sẽ bị hạn chế nghiêm ngặt.

9. Thoát hiểm và phòng cháy chữa cháy (PCCC)

• Đối với nhà cao tầng (trên 5 tầng), cần phải đáp ứng các tiêu chuẩn về thoát hiểm, thang thoát hiểm, và phòng cháy chữa cháy.

• Công trình không đạt chuẩn về PCCC sẽ không được cấp phép xây dựng hoặc hoàn công.

III. Quy định về chiều cao tầng và tổng chiều cao công trình

1. Chiều cao tầng trong nhà ở

Chiều cao tầng được tính từ mặt sàn của tầng dưới đến mặt sàn của tầng trên, hoặc từ mặt sàn đến điểm cao nhất của trần (với tầng trên cùng).

Quy định về chiều cao tầng theo mục đích sử dụng:

• Nhà ở dân dụng:

  • Tầng trệt: 3.6m – 4.5m.

  • Các tầng còn lại: 3m – 3.3m.

  • Tầng lửng: 2.7m – 3m.

  • Tầng áp mái (tầng tum): 2.5m – 3m.

• Nhà phố, nhà liên kế:

  • Tầng trệt: 3.6m – 4.2m.

  • Tầng lầu: 3m – 3.3m.

• Nhà biệt thự:

  • Tầng trệt: 4.2m – 4.8m.

  • Tầng lầu: 3.3m – 3.6m.

• Chung cư, nhà cao tầng:

  • Tầng căn hộ: 3m – 3.6m.

  • Tầng thương mại, dịch vụ: 4m – 6m.

Yêu cầu kỹ thuật:

• Phòng khách: Cao từ 3.6m – 4.2m để tạo sự thoáng đãng.

• Phòng ngủ: Cao từ 3m – 3.3m để đảm bảo không gian sinh hoạt.

• Nhà vệ sinh: Cao từ 2.4m – 3m để thuận tiện sử dụng.

• Tầng hầm: Cao từ 2.2m – 2.7m để xe cộ ra vào dễ dàng.

2. Tổng chiều cao công trình

Tổng chiều cao công trình được tính từ cốt nền (mặt đất) đến đỉnh mái nhà, bao gồm cả tum, mái che cầu thang, bồn nước, ăng-ten (nếu có).

Quy định về tổng chiều cao theo loại nhà:

• Nhà ở riêng lẻ (nhà phố, biệt thự):

  • Nhà phố 2 tầng: 7m – 10m.

  • Nhà phố 3 tầng: 10m – 13m.

  • Nhà phố 4 tầng: 13m – 16m.

  • Nhà phố 5 tầng: 16m – 20m.

• Nhà liền kề, khu đô thị mới:

  • Từ 12m – 28m tùy theo lộ giới.

• Chung cư, nhà cao tầng:

  • Từ 20m – 50m, thậm chí 100m tùy theo quy hoạch đô thị.

• Nhà ở trong khu vực bảo tồn, di tích:

  • Thường giới hạn ≤ 12m.

3. Chiều cao tối đa theo lộ giới đường

Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2021/BXD, chiều cao tối đa phụ thuộc vào lộ giới của tuyến đường trước nhà:

• Lộ giới ≤ 3.5m: Tối đa 2 tầng (7.5m).

• Lộ giới 3.5m – 5m: Tối đa 3 tầng (12m).

• Lộ giới 5m – 7m: Tối đa 4 tầng (16m).

• Lộ giới 7m – 12m: Tối đa 5 tầng (20m).

• Lộ giới 12m – 20m: Tối đa 6 – 7 tầng (28m).

• Lộ giới > 20m: Có thể xây cao hơn tùy vào quy hoạch chi tiết.

4. Quy định về tầng tum và mái che cầu thang

• Tầng tum:

  • Thường chỉ được tính là một phần của mái chứ không phải là một tầng riêng biệt.

  • Chiều cao không quá 3m, diện tích không vượt quá 30% diện tích sàn mái.

• Mái che cầu thang:

  • Được phép xây dựng nhưng không được tính là một tầng riêng.

  • Chiều cao tối đa 2.6m – 3m.

5. Quy định về chiều cao khi gần sân bay và công trình an ninh

• Tại khu vực gần sân bay, trạm radar, khu quân sự, chiều cao bị giới hạn nghiêm ngặt:

  • Trong bán kính 1km từ ranh giới sân bay: Cao ≤ 12m.

  • Từ 1km – 3km: Cao ≤ 45m.

  • Từ 3km – 5km: Cao ≤ 100m.

6. Các yếu tố kỹ thuật khác

• Hệ số an toàn xây dựng: Đảm bảo khả năng chịu lực của công trình khi tăng chiều cao.

• Thoát hiểm và PCCC: Nhà từ 5 tầng trở lên phải có thang thoát hiểm, hệ thống PCCC đạt chuẩn.

• Mật độ xây dựng: Diện tích sàn xây dựng không vượt quá quy định theo diện tích lô đất.

7. Hậu quả khi vi phạm quy định chiều cao

• Phạt hành chính: Có thể lên đến 500 triệu đồng đối với hành vi xây dựng vượt tầng.

• Cưỡng chế tháo dỡ: Đối với công trình vi phạm nghiêm trọng.

• Không được hoàn công: Công trình xây vượt tầng không thể cấp sổ hồng.

• Khó khăn khi chuyển nhượng: Công trình không hợp pháp sẽ không thể mua bán, thế chấp.

IV. Các trường hợp đặc biệt

1. Nhà ở gần sân bay, khu quân sự hoặc cơ sở an ninh quốc phòng

• Theo Nghị định 32/2019/NĐ-CP và Thông tư 32/2016/TT-BQP của Bộ Quốc phòng, các khu vực lân cận sân bay, khu quân sự, trạm radar, đài phát sóng đều có giới hạn chiều cao nghiêm ngặt:

  • Trong bán kính 1km từ ranh giới sân bay: Cao ≤ 12m.

  • Từ 1km – 3km: Cao ≤ 45m.

  • Từ 3km – 5km: Cao ≤ 100m.

• Đối với các khu vực quân sự, Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an phải thẩm định trước khi cấp phép xây dựng.

2. Nhà ở tại khu vực di sản văn hóa, khu bảo tồn lịch sử

• Nếu nhà ở nằm trong khu vực di sản văn hóa, khu bảo tồn lịch sử (phố cổ, làng cổ, khu bảo tồn kiến trúc), chiều cao xây dựng bị hạn chế nghiêm ngặt để giữ gìn cảnh quan:

  • Thường không vượt quá 12m – 15m tương đương 2 – 3 tầng.

  • Kiến trúc phải phù hợp với đặc trưng văn hóa, lịch sử của khu vực.

  • Bất kỳ thay đổi nào cũng phải được cơ quan quản lý văn hóa phê duyệt.

3. Nhà ở trong khu vực quy hoạch treo

• Khu vực quy hoạch treo là khu vực đã có quyết định quy hoạch nhưng chưa thực hiện giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng hạ tầng.

• Theo Luật Đất đai 2013, người dân vẫn có quyền xây dựng tạm thời, nhưng chỉ được phép xây 1 – 2 tầng và công trình phải là công trình tạm.

• Sau khi có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, người dân sẽ phải bàn giao mặt bằng và chỉ được bồi thường theo giá trị công trình tạm.

4. Nhà ở nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình

• Những khu vực này bao gồm hành lang an toàn điện, đường sắt, đường cao tốc, sông ngòi.

• Điều kiện xây dựng:

  • Không được xây quá cao, ảnh hưởng đến hành lang an toàn.

  • Ví dụ: Hành lang bảo vệ đường dây điện cao thế 220kV phải cách tối thiểu 6m tính từ điểm cuối cùng của mái.

  • Nhà chỉ được phép xây từ 1 – 2 tầng và không được làm kiên cố như bê tông cốt thép.

5. Nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng

• Theo Luật Đất đai 2013, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là trái phép, trừ khi đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng.

• Nếu vẫn xây dựng, công trình sẽ bị coi là công trình trái phép và có thể bị cưỡng chế tháo dỡ.

• Trong trường hợp này, chủ nhà cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở mới được cấp phép xây dựng.

6. Nhà ở trên đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

• Đất chưa có sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp lệ sẽ không đủ điều kiện để xin cấp phép xây dựng.

• Nếu cố tình xây dựng, công trình bị coi là xây dựng trái phép và không được hoàn công, không thể giao dịch mua bán hoặc thế chấp ngân hàng.

• Để hợp thức hóa, chủ sở hữu phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trước khi xin phép xây dựng.

7. Nhà ở trong khu vực có quy hoạch xây dựng công trình công cộng

• Đất nằm trong quy hoạch xây dựng công viên, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp:

  • Được phép xây dựng nhưng chỉ là công trình tạm (1 – 2 tầng), không được kiên cố hóa.

  • Khi Nhà nước thực hiện quy hoạch, chủ nhà phải bàn giao mặt bằng mà không được bồi thường về công trình.

8. Nhà ở thuộc khu vực có dự án xây dựng công trình giao thông

• Các khu vực đã có quyết định xây dựng đường cao tốc, cầu vượt, metro, đường sắt đô thị đều bị hạn chế chiều cao.

• Trường hợp bị giải tỏa để làm dự án, người dân sẽ được bồi thường theo giá trị thị trường và có thể được tái định cư nếu đủ điều kiện.

9. Nhà ở trên đất nằm trong hành lang bảo vệ sông, suối, hồ nước

• Khu vực ven sông, suối, hồ nước đều phải tuân thủ quy định về hành lang bảo vệ:

  • Cách mép bờ sông 20m – 30m đối với khu vực đô thị.

  • Cách 50m đối với khu vực nông thôn.

  • Việc xây dựng kiên cố bị hạn chế để bảo vệ môi trường và phòng chống thiên tai.

V. Thủ tục xin phép xây dựng đối với nhà cao tầng

1. Điều kiện để xin phép xây dựng nhà cao tầng

Trước khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư cần đảm bảo các điều kiện sau:

• Quyền sử dụng đất hợp pháp: Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy tờ hợp lệ.

• Phù hợp với quy hoạch đô thị: Khu đất dự kiến xây dựng phải nằm trong khu vực được phép xây dựng nhà cao tầng theo quy hoạch chi tiết 1/500.

• Không thuộc diện quy hoạch treo, giải tỏa: Nếu đất thuộc diện quy hoạch làm công trình công cộng, nhà ở tạm hoặc hành lang bảo vệ, chỉ được xây dựng tạm thời hoặc bị hạn chế chiều cao.

• Đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy (PCCC): Công trình từ 5 tầng trở lên bắt buộc phải có phê duyệt về PCCC trước khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng.

2. Hồ sơ xin phép xây dựng nhà cao tầng

Hồ sơ xin phép xây dựng cần chuẩn bị đầy đủ và đúng theo quy định pháp luật, bao gồm:

Quy trình xin phép xây dựng thường trải qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ

• Thu thập đầy đủ các giấy tờ cần thiết như đã liệt kê ở trên.

• Hồ sơ cần được sao y công chứng và đảm bảo tính chính xác về thông tin.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng

• Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân quận/huyện nơi có công trình xây dựng hoặc Sở Xây dựng nếu công trình lớn.

• Khi nộp hồ sơ, cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.

Bước 3: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ

• Cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra:

  • Tính pháp lý của đất.

  • Sự phù hợp với quy hoạch đô thị.

  • Đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng, an toàn PCCC.

  • Đánh giá thiết kế kiến trúc và kết cấu công trình.

Bước 4: Thông báo kết quả

• Sau khi thẩm định, cơ quan chức năng sẽ thông báo:

  • Chấp thuận cấp phép: Nếu hồ sơ đầy đủ và đúng quy định.

  • Yêu cầu bổ sung hoặc điều chỉnh: Nếu thiếu sót hoặc không phù hợp.

  • Từ chối cấp phép: Nếu không đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng hoặc nằm trong khu vực không được phép xây dựng.

Bước 5: Nhận giấy phép xây dựng

• Nếu hồ sơ hợp lệ, trong vòng 15 – 30 ngày làm việc, chủ đầu tư sẽ nhận được Giấy phép xây dựng.

• Giấy phép này cho phép chủ đầu tư tiến hành xây dựng theo đúng thiết kế đã được phê duyệt.

4. Thời hạn của giấy phép xây dựng

• Giấy phép xây dựng có thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp.

• Nếu quá thời hạn mà chưa khởi công, chủ đầu tư phải xin gia hạn.

• Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng.

5. Các trường hợp bị từ chối cấp phép xây dựng

• Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.

• Thiết kế không phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500.

• Công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng, hành lang an toàn.

• Không đạt tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy chữa cháy.

VI. Hậu quả khi xây dựng vượt quá số tầng cho phép

1. Bị xử phạt hành chính theo quy định pháp luật

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, mức phạt đối với hành vi xây dựng vượt tầng như sau:

• Vượt tầng từ 1 đến 2 tầng: Phạt tiền từ 60 triệu đến 80 triệu đồng.

• Vượt tầng từ 3 đến 5 tầng: Phạt tiền từ 80 triệu đến 100 triệu đồng.

• Vượt tầng từ 6 tầng trở lên: Phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu đồng.

• Nếu công trình xây dựng tại khu vực đô thị, di sản, khu bảo tồn lịch sử thì mức phạt có thể tăng lên gấp đôi.

Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn phải nộp lại số lợi bất hợp pháp do hành vi vi phạm mà có được (nếu có thu nhập từ việc cho thuê, kinh doanh).

2. Cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng vượt phép

• Sau khi bị lập biên bản vi phạm, cơ quan chức năng sẽ ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng sai phép.

• Thời gian thi hành cưỡng chế thường là 30 – 60 ngày kể từ khi quyết định có hiệu lực.

• Chi phí tháo dỡ do chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm. Nếu không tự tháo dỡ, chính quyền địa phương sẽ tổ chức cưỡng chế và chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ chi phí.

3. Không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng)

• Nhà xây vượt số tầng cho phép sẽ không được cấp sổ hồng vì không phù hợp với giấy phép xây dựng đã được phê duyệt.

• Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu:

  • Không thể mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hợp pháp.

  • Không thể sử dụng tài sản để vay vốn ngân hàng.

  • Gây khó khăn khi thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến tài sản.

4. Khó khăn khi hoàn công công trình

• Hoàn công (hoàn tất công trình) là điều kiện bắt buộc để cấp sổ hồng. Nếu xây vượt tầng, công trình sẽ không đủ điều kiện để hoàn công.

• Trong nhiều trường hợp, nếu muốn hoàn công, chủ đầu tư buộc phải tháo dỡ phần sai phép hoặc xin điều chỉnh giấy phép xây dựng – một thủ tục rất khó khăn và tốn kém.

5. Mất giá trị thị trường của bất động sản

• Nhà xây dựng sai phép sẽ bị hạn chế trong việc giao dịch, không thể công chứng hợp đồng mua bán.

• Người mua bất động sản thường e ngại khi giao dịch với những căn nhà không đầy đủ pháp lý.

• Giá trị thị trường của ngôi nhà sẽ giảm mạnh, thậm chí có thể bị bán tháo với giá thấp để tránh rủi ro pháp lý.

6. Ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua (nếu có giao dịch)

Nếu chủ đầu tư bán nhà vượt tầng cho người mua mà không thông báo rõ ràng về tình trạng pháp lý, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro như:

• Không thể sang tên sổ hồng sau khi giao dịch.

• Khó khăn khi vay vốn ngân hàng do tài sản không đủ điều kiện thế chấp.

• Bị yêu cầu tháo dỡ phần xây dựng sai phép nếu bị phát hiện.

7. Ảnh hưởng đến kết cấu an toàn và mỹ quan đô thị

• Việc xây dựng vượt tầng thường không được tính toán kỹ lưỡng về kết cấu chịu lực, dẫn đến nguy cơ mất an toàn.

• Không chỉ gây rủi ro cho chính ngôi nhà, mà còn ảnh hưởng đến các công trình lân cận.

• Vượt tầng còn làm mất mỹ quan đô thị, phá vỡ kiến trúc chung của khu vực.

8. Có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự (nếu nghiêm trọng)

• Trong trường hợp vi phạm xây dựng vượt tầng gây hậu quả nghiêm trọng như sập đổ công trình, gây thiệt hại về người và tài sản, chủ đầu tư có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi 2017.