BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI CÓ TIỀM NĂNG KHÔNG

I. Tình hình kinh tế và xu hướng phát triển

1. Tình hình kinh tế vĩ mô và ảnh hưởng đến BĐS thương mại

Tình hình kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng sâu rộng đến bất động sản thương mại, bao gồm các yếu tố như tăng trưởng GDP, lãi suất, tỷ lệ lạm phát, chính sách tài chính, và chính sách tiền tệ. Những yếu tố này quyết định nhu cầu đối với các bất động sản thương mại như văn phòng, trung tâm thương mại, nhà kho, và khu công nghiệp. Cùng điểm qua một số yếu tố kinh tế quan trọng:

Tăng trưởng GDP: Khi nền kinh tế tăng trưởng mạnh, nhu cầu tiêu dùng và đầu tư tăng lên, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp sẽ cần nhiều mặt bằng kinh doanh hơn. Điều này dẫn đến việc tăng nhu cầu cho các loại hình bất động sản thương mại như văn phòng, mặt bằng bán lẻ và các trung tâm thương mại.
Lãi suất: Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn của các nhà đầu tư. Khi lãi suất thấp, việc vay vốn để đầu tư vào bất động sản thương mại trở nên dễ dàng hơn, từ đó thúc đẩy sự phát triển của các dự án thương mại. Tuy nhiên, khi lãi suất cao, chi phí vay mượn tăng lên và có thể làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản.
Lạm phát: Lạm phát có thể làm giảm giá trị tiền tệ, nhưng lại làm tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, nếu lạm phát quá cao, chi phí vận hành các dự án bất động sản cũng tăng, ảnh hưởng đến lợi nhuận cho thuê.
Chính sách tài chính và tiền tệ: Chính phủ thường đưa ra các chính sách tài chính hỗ trợ doanh nghiệp và các dự án đầu tư, bao gồm việc cung cấp các khoản vay hỗ trợ, ưu đãi thuế hoặc hỗ trợ lãi suất. Các chính sách này có thể kích thích hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản thương mại.

2. Ảnh hưởng của sự phát triển công nghệ

Công nghệ đang thay đổi mạnh mẽ cách thức vận hành của thị trường bất động sản thương mại. Việc ứng dụng công nghệ vào trong việc thiết kế, quản lý và sử dụng bất động sản có thể nâng cao giá trị và hiệu quả sử dụng của các dự án.

Công nghệ trong xây dựng: Việc áp dụng các công nghệ mới như xây dựng thông minh, hệ thống quản lý năng lượng hiệu quả, và smart building giúp giảm chi phí vận hành và tăng cường tiện ích cho người sử dụng. Những tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại tích hợp công nghệ này sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp thuê hơn.
Công nghệ trong quản lý bất động sản: Sự phát triển của các nền tảng quản lý bất động sản (property management) giúp chủ sở hữu và người thuê dễ dàng theo dõi, quản lý và tối ưu hóa chi phí sử dụng bất động sản. Các công nghệ như Internet of Things (IoT), hệ thống giám sát thông minh, và phân tích dữ liệu lớn (Big Data) có thể tạo ra những môi trường làm việc linh hoạt, an toàn và hiệu quả hơn.

3. Xu hướng đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu dân cư

Xu hướng đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu dân cư là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu về bất động sản thương mại, đặc biệt là ở các thành phố lớn.

Đô thị hóa: Các thành phố lớn và khu vực đô thị hóa nhanh chóng sẽ có nhu cầu cao đối với bất động sản thương mại, bao gồm các văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và khu công nghiệp. Các khu vực ngoại ô và các thành phố vệ tinh cũng đang nổi lên như những điểm đầu tư hấp dẫn khi hạ tầng giao thông được cải thiện và phát triển.
Chuyển dịch dân cư: Khi dân cư từ các khu vực nông thôn chuyển vào thành phố, nhu cầu về các dịch vụ, tiện ích và không gian thương mại tăng lên. Các khu vực này sẽ cần nhiều hơn các trung tâm mua sắm, cửa hàng bán lẻ, dịch vụ văn phòng và các không gian làm việc chung.

4. Thị trường bất động sản thương mại và tác động của đại dịch Covid-19

Đại dịch Covid-19 đã tạo ra một bước ngoặt lớn trong ngành bất động sản thương mại, đặc biệt là đối với mô hình văn phòng truyền thống và các trung tâm thương mại.

Chuyển đổi mô hình làm việc: Sau đại dịch, xu hướng làm việc từ xa đã làm giảm nhu cầu đối với không gian văn phòng truyền thống. Tuy nhiên, mô hình làm việc linh hoạt, không gian làm việc chung (coworking space) và các văn phòng đa chức năng đang phát triển mạnh mẽ, giúp cho bất động sản thương mại chuyển mình phù hợp với nhu cầu mới.
Tác động đối với trung tâm thương mại: Các trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ cũng chịu ảnh hưởng nghiêm trọng khi người tiêu dùng chuyển sang mua sắm trực tuyến nhiều hơn. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại có sự kết hợp các dịch vụ giải trí, ẩm thực và mua sắm đang dần phục hồi khi người tiêu dùng trở lại các hoạt động ngoài trời sau đại dịch.
Mô hình bất động sản đa năng: Một xu hướng mới nổi lên là mô hình bất động sản thương mại đa chức năng, nơi tích hợp giữa không gian làm việc, không gian bán lẻ và các dịch vụ giải trí. Mô hình này không chỉ đáp ứng nhu cầu làm việc mà còn tạo ra trải nghiệm mua sắm và giải trí, thu hút khách hàng và doanh nghiệp đến sử dụng.

5. Đầu tư vào các khu vực phát triển mới

Các khu vực mới đang phát triển với hạ tầng giao thông và cơ sở hạ tầng đô thị được nâng cấp sẽ tạo ra tiềm năng lớn cho bất động sản thương mại. Chính sách khuyến khích phát triển các khu vực ngoài trung tâm thành phố, hoặc các khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ tiếp tục thúc đẩy sự phát triển của bất động sản thương mại trong tương lai.

Hạ tầng giao thông: Cải thiện hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến tàu điện ngầm, xe buýt nhanh, giúp dễ dàng kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, từ đó thúc đẩy sự phát triển của bất động sản thương mại ở các khu vực này.
Phát triển khu công nghiệp: Việc phát triển các khu công nghiệp mới ở các vùng kinh tế trọng điểm và các khu vực ven biển sẽ tạo ra nhu cầu lớn đối với bất động sản cho thuê như nhà xưởng, kho bãi và các không gian văn phòng.

II. Thị trường bất động sản thương mại tại các thành phố lớn

1. Vai trò quan trọng của các thành phố lớn trong thị trường BĐS thương mại

Các thành phố lớn luôn là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa của mỗi quốc gia, và thị trường bất động sản thương mại tại các khu vực này luôn giữ một vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, và các thành phố trong khu vực Đông Nam Á như Bangkok, Singapore, hay Jakarta đều là những thị trường tiềm năng cho các dự án bất động sản thương mại.

Thị trường bất động sản thương mại tại các thành phố lớn có các đặc điểm chung sau:

Nhu cầu cao về không gian văn phòng và mặt bằng bán lẻ: Các thành phố lớn thu hút một lượng lớn các doanh nghiệp trong và ngoài nước đến hoạt động, tạo ra nhu cầu lớn về các không gian văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ.
Cơ sở hạ tầng phát triển: Hệ thống giao thông, tiện ích và các dịch vụ công cộng phát triển đồng bộ, thuận lợi cho việc giao thương và đầu tư vào bất động sản thương mại.
Dân số đông và thu nhập cao: Thành phố lớn với dân số đông, thu nhập cao và có sự tập trung mạnh mẽ của các ngành dịch vụ, thương mại sẽ tạo ra một môi trường hấp dẫn cho các doanh nghiệp và khách hàng, thúc đẩy nhu cầu về bất động sản thương mại.

2. Nhu cầu văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn

Văn phòng cho thuê luôn là một trong những phân khúc quan trọng trong thị trường bất động sản thương mại. Nhu cầu về các không gian làm việc chuyên nghiệp và tiện nghi ở các thành phố lớn tiếp tục gia tăng. Một số yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn bao gồm:

Sự phát triển của các doanh nghiệp: Các thành phố lớn là nơi tập trung của rất nhiều doanh nghiệp lớn, công ty quốc tế, ngân hàng, tập đoàn đa quốc gia. Những doanh nghiệp này yêu cầu các không gian văn phòng chất lượng cao để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình. Vì vậy, nhu cầu thuê văn phòng, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng hạng A và B, luôn duy trì ổn định.
Mô hình làm việc linh hoạt: Sau đại dịch, mô hình làm việc từ xa và linh hoạt đã trở thành xu hướng, nhưng nhu cầu về các không gian làm việc chung (coworking spaces) và các văn phòng linh hoạt (flexible offices) cũng tăng lên. Các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các không gian làm việc linh hoạt phục vụ cho các công ty startup, doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Hạ tầng giao thông và tiện ích: Các tòa nhà văn phòng tại các thành phố lớn thường được xây dựng tại các khu vực trung tâm hoặc gần các tuyến giao thông công cộng, thuận tiện cho việc đi lại của nhân viên và khách hàng. Đây là yếu tố quan trọng để các doanh nghiệp chọn thuê văn phòng tại các khu vực này.

3. Mặt bằng bán lẻ và trung tâm thương mại tại các thành phố lớn

Thị trường bất động sản bán lẻ và trung tâm thương mại tại các thành phố lớn luôn duy trì sự phát triển mạnh mẽ nhờ vào sự gia tăng nhu cầu mua sắm và các dịch vụ giải trí. Một số lý do chính tạo ra nhu cầu lớn cho bất động sản bán lẻ tại các thành phố lớn bao gồm:

Sự phát triển của tầng lớp trung lưu: Các thành phố lớn, đặc biệt là các khu vực đô thị, có sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu. Với mức thu nhập ngày càng cao, nhu cầu tiêu dùng và mua sắm của người dân ở các thành phố này tăng lên, tạo cơ hội cho các trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ.
Tăng trưởng du lịch: Các thành phố lớn thu hút một lượng lớn khách du lịch trong và ngoài nước, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Singapore, Bangkok. Các trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ tại các thành phố này không chỉ phục vụ cho người dân địa phương mà còn cho khách du lịch.
Chuyển dịch xu hướng mua sắm: Dù thương mại điện tử ngày càng phát triển mạnh mẽ, nhưng nhu cầu về các trung tâm thương mại vẫn không ngừng gia tăng. Các trung tâm thương mại hiện nay không chỉ đơn thuần là nơi mua sắm mà còn là các điểm đến giải trí, ẩm thực, và các hoạt động xã hội. Điều này tạo ra một tiềm năng lớn cho bất động sản bán lẻ tại các thành phố lớn.

4. Khu công nghiệp và bất động sản kho bãi tại các thành phố lớn

Bất động sản khu công nghiệp và kho bãi cũng là một phân khúc quan trọng trong thị trường bất động sản thương mại tại các thành phố lớn và các khu vực ngoại ô. Các thành phố lớn thường có nhu cầu lớn về các khu công nghiệp và các cơ sở vật chất phục vụ sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa.

Sự phát triển của ngành công nghiệp và logistics: Các thành phố lớn có nền công nghiệp phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất, xuất nhập khẩu, và logistics. Điều này tạo ra nhu cầu lớn về các khu công nghiệp, kho bãi và các trung tâm phân phối.
Tăng trưởng thương mại điện tử: Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng tạo ra nhu cầu lớn đối với bất động sản kho bãi và nhà xưởng. Các khu vực lân cận các thành phố lớn, nơi có giao thông thuận lợi, đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư vào bất động sản kho bãi.
Quy hoạch phát triển hạ tầng: Chính phủ và các cơ quan quản lý địa phương tại các thành phố lớn thường ưu tiên phát triển các khu công nghiệp và các khu vực sản xuất, lưu trữ để hỗ trợ hoạt động sản xuất và phân phối. Điều này tạo ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp và kho bãi.

5. Các yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS thương mại tại các thành phố lớn

Một số yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản thương mại tại các thành phố lớn có thể kể đến:

Hạ tầng giao thông: Các thành phố lớn đang không ngừng nâng cấp và mở rộng hạ tầng giao thông, đặc biệt là các hệ thống metro, đường cao tốc và cảng biển. Điều này làm tăng khả năng tiếp cận và di chuyển giữa các khu vực, thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản thương mại.
Chính sách phát triển của chính phủ: Chính phủ thường xuyên đưa ra các chính sách khuyến khích đầu tư vào các thành phố lớn, đặc biệt là trong các lĩnh vực như phát triển hạ tầng, khu công nghiệp và dịch vụ. Những chính sách này tạo ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư bất động sản.
Tăng trưởng dân số và sự chuyển dịch cơ cấu dân cư: Dân số đô thị tại các thành phố lớn luôn tăng trưởng mạnh mẽ, tạo ra nhu cầu lớn đối với các dịch vụ và không gian thương mại. Đồng thời, sự chuyển dịch cơ cấu dân cư từ các khu vực nông thôn vào thành phố cũng tạo ra nhu cầu lớn về các bất động sản thương mại.

III. Nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt và các mô hình mới

1. Bối cảnh thay đổi sau đại dịch và xu hướng làm việc mới

Sau đại dịch Covid-19, thị trường lao động toàn cầu chứng kiến sự thay đổi lớn trong cách làm việc. Rất nhiều doanh nghiệp đã nhận ra rằng làm việc từ xa (remote) hoặc làm việc kết hợp (hybrid) không chỉ khả thi mà còn giúp giảm chi phí vận hành, tăng sự hài lòng của nhân viên và linh hoạt hơn trong điều phối nhân lực.

Từ sự thay đổi này, nhu cầu đối với các không gian làm việc linh hoạt (flexible workspace) đã gia tăng đáng kể tại các thành phố lớn. Các doanh nghiệp – từ startup đến tập đoàn – đều đang tìm kiếm những mô hình không gian làm việc phù hợp hơn với chiến lược hoạt động và ngân sách của họ.

2. Không gian làm việc linh hoạt là gì?

Không gian làm việc linh hoạt là loại hình văn phòng được thiết kế để thay đổi, tùy chỉnh và chia sẻ theo nhu cầu sử dụng của người dùng. Không giống như văn phòng truyền thống – nơi doanh nghiệp phải ký hợp đồng thuê dài hạn và tự trang bị đầy đủ – các mô hình linh hoạt thường:

Không yêu cầu hợp đồng thuê dài hạn
Được trang bị đầy đủ tiện nghi (nội thất, internet, phòng họp, tiếp tân, dịch vụ hỗ trợ…)
Cho phép chia sẻ không gian với nhiều doanh nghiệp khác (co-working)

3. Các mô hình không gian làm việc linh hoạt phổ biến hiện nay

a. Coworking Space (Không gian làm việc chia sẻ)

Là loại hình văn phòng nơi nhiều cá nhân hoặc doanh nghiệp cùng sử dụng một không gian làm việc chung.
Được ưa chuộng bởi freelancers, startup, và doanh nghiệp nhỏ, giúp tiết kiệm chi phí, tăng cơ hội kết nối, và tiếp cận tiện ích hiện đại.
Các thương hiệu nổi tiếng: WeWork, UpGen, Dreamplex, Toong…

b. Serviced Office (Văn phòng dịch vụ)

Văn phòng được trang bị sẵn với đầy đủ tiện nghi và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
Thường phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ đến vừa cần văn phòng riêng nhưng không muốn đầu tư lớn ban đầu.
Dịch vụ có thể bao gồm: tiếp tân, lễ tân, IT, vệ sinh, bảo trì, bảo vệ, v.v.

c. Virtual Office (Văn phòng ảo)

Là giải pháp cho phép doanh nghiệp sử dụng địa chỉ văn phòng, số điện thoại, dịch vụ thư tín, lễ tân,… mà không cần hiện diện vật lý.
Phù hợp với doanh nghiệp hoạt động online hoặc muốn mở rộng địa chỉ thương hiệu tại thành phố lớn mà không phải thuê không gian thực tế.

d. Hybrid Office (Văn phòng kết hợp)

Kết hợp giữa văn phòng truyền thống và làm việc từ xa. Nhân viên chia lịch làm việc giữa ở nhà và đến văn phòng.
Mô hình này ngày càng phổ biến khi doanh nghiệp nhận ra sự linh hoạt giúp tăng hiệu suất và giảm chi phí cố định.

4. Lợi ích của không gian làm việc linh hoạt đối với nhà đầu tư và người dùng

Đối với doanh nghiệp và người dùng:

Giảm chi phí thuê và vận hành: Không cần đầu tư nội thất, không gian thường được tính theo tháng hoặc giờ sử dụng.
Tăng khả năng mở rộng quy mô nhanh chóng: Doanh nghiệp có thể dễ dàng thay đổi diện tích theo từng giai đoạn phát triển.
Tạo môi trường năng động, sáng tạo: Không gian mở, cộng đồng năng động, thuận tiện networking.
Linh hoạt trong vận hành: Dễ dàng chuyển đổi địa điểm khi cần mà không chịu áp lực hợp đồng dài hạn.

Đối với nhà đầu tư bất động sản:

Tăng hiệu suất sử dụng diện tích: Một toà nhà có thể chia nhỏ thành nhiều không gian cho thuê với mức giá cao hơn tổng thể.
Đa dạng hóa khách thuê: Không phụ thuộc vào một khách lớn, giảm thiểu rủi ro khi có khách hàng rút lui.
Tiềm năng tăng giá trị tài sản: Không gian làm việc linh hoạt, hiện đại và tiện ích cao thường có giá trị định giá và tỷ lệ lấp đầy tốt hơn.

5. Xu hướng phát triển trong tương lai

Tích hợp công nghệ: Các không gian làm việc hiện đại đang tích hợp công nghệ như quản lý không gian bằng ứng dụng, hệ thống IoT điều khiển nhiệt độ/ánh sáng, check-in không chạm…
Mô hình “hub & spoke”: Doanh nghiệp có một trụ sở chính (hub) và nhiều chi nhánh nhỏ (spoke) gần khu dân cư để nhân viên linh hoạt đến văn phòng gần nhà.
Tích hợp không gian sống – làm việc – giải trí: Các khu phức hợp có cả căn hộ, không gian làm việc và tiện ích giải trí đang trở thành mô hình được ưa chuộng.

IV. Nhu cầu về trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ

1. Sự chuyển dịch mạnh mẽ trong hành vi tiêu dùng

Trong những năm gần đây, hành vi tiêu dùng tại các thành phố lớn đã thay đổi rõ rệt. Người dân không chỉ tìm kiếm nơi mua sắm, mà còn muốn có trải nghiệm toàn diện, kết hợp giữa mua sắm, ăn uống, giải trí và thư giãn. Sự thay đổi này khiến nhu cầu về các trung tâm thương mại hiện đại và mặt bằng bán lẻ chất lượng cao ngày càng gia tăng.

Ngoài ra, sự phát triển của tầng lớp trung lưu, tốc độ đô thị hóa nhanh và sự gia nhập của nhiều thương hiệu quốc tế đã tạo động lực lớn cho sự phát triển của bất động sản bán lẻ tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ.

2. Trung tâm thương mại – không gian tiêu dùng toàn diện

Trung tâm thương mại (TTTM) hiện đại không còn đơn thuần là nơi để mua hàng. Ngày nay, một TTTM thành công thường tích hợp đầy đủ:

Khu mua sắm đa thương hiệu (retail zone)
Khu ẩm thực (food court, nhà hàng)
Khu vui chơi giải trí (rạp chiếu phim, game zone, khu vui chơi trẻ em)
Không gian sự kiện, quảng bá sản phẩm
Hệ thống đỗ xe tiện nghi, an ninh cao

Điều này làm gia tăng nhu cầu về mặt bằng thương mại quy mô lớn, vị trí chiến lược, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc, giao thông thuận lợi và có lượng khách hàng mục tiêu ổn định.

3. Mặt bằng bán lẻ – yếu tố quan trọng trong chiến lược kinh doanh

Đối với các thương hiệu bán lẻ, mặt bằng đóng vai trò quyết định trong thành công kinh doanh. Các yếu tố mà doanh nghiệp bán lẻ thường tìm kiếm gồm:

Vị trí trung tâm, mặt tiền lớn, giao thông thuận lợi
Lưu lượng người qua lại cao (foot traffic)
Gần khu dân cư, văn phòng, trường học, khu giải trí
Diện tích linh hoạt phù hợp với quy mô hoạt động
Chi phí thuê hợp lý so với lợi nhuận kỳ vọng

Tại các thành phố lớn, mặt bằng bán lẻ chất lượng cao luôn trong tình trạng cung không đủ cầu, đặc biệt tại các tuyến đường lớn, khu trung tâm hoặc các tuyến phố chuyên kinh doanh.

4. Tác động của thương mại điện tử và chiến lược “omnichannel”

Dù thương mại điện tử phát triển mạnh, nhưng mặt bằng bán lẻ vật lý vẫn giữ vai trò chiến lược nhờ vào các yếu tố:

Tăng độ nhận diện thương hiệu: Mặt bằng đẹp, vị trí tốt giúp doanh nghiệp xây dựng hình ảnh và uy tín.
Hỗ trợ trải nghiệm sản phẩm: Nhiều ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, nội thất… vẫn cần không gian để khách hàng trải nghiệm trước khi quyết định mua.
Mô hình “omnichannel” kết hợp online và offline: Cửa hàng vật lý đóng vai trò là trung tâm trưng bày, giao hàng, đổi trả, tăng tiện ích cho khách hàng.

Do đó, các thương hiệu bán lẻ ngày càng coi trọng việc tìm kiếm và duy trì các vị trí chiến lược trong trung tâm thương mại và tuyến phố sầm uất.

5. Các yếu tố thúc đẩy nhu cầu đầu tư trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ

a. Dân số đô thị tăng nhanh

Các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội mỗi năm tiếp nhận hàng trăm ngàn người nhập cư.
Lượng dân số tăng kéo theo nhu cầu mua sắm, tiêu dùng và giải trí không ngừng mở rộng.

b. Gia tăng tầng lớp trung lưu

Tầng lớp trung lưu với thu nhập ổn định có xu hướng chi tiêu nhiều hơn cho trải nghiệm và dịch vụ chất lượng cao.
Họ ưu tiên các trung tâm thương mại có dịch vụ đa dạng, không gian sang trọng, an toàn và tiện nghi.

c. Hạ tầng giao thông phát triển

Việc mở rộng hệ thống metro, đường cao tốc, cầu vượt… giúp tăng khả năng tiếp cận các trung tâm thương mại.
Điều này khiến các khu vực ngoại ô thành phố cũng trở thành vùng đất tiềm năng cho việc xây dựng các mô hình trung tâm thương mại mới.

d. Sự gia nhập của các thương hiệu quốc tế

Các thương hiệu như Uniqlo, Zara, Muji, Starbucks, McDonald’s… ngày càng mở rộng mạng lưới tại Việt Nam.
Điều này kéo theo nhu cầu mặt bằng lớn, tiêu chuẩn quốc tế và vị trí “vàng”.

6. Xu hướng phát triển trong tương lai

Mô hình trung tâm thương mại tích hợp đa chức năng: Gồm khu mua sắm, căn hộ, văn phòng, khách sạn (mixed-use development).
Các trung tâm thương mại tại khu đô thị vệ tinh và vùng ven: Đón đầu xu hướng giãn dân và phát triển ngoại ô.
Thiết kế “xanh”, trải nghiệm số hóa: Áp dụng công nghệ vào quản lý, thanh toán, cá nhân hóa trải nghiệm khách hàng.
Trung tâm thương mại theo chủ đề: Mô hình theo phong cách Nhật, Hàn, châu Âu… tạo điểm nhấn độc đáo.

V. Các yếu tố tác động từ chính sách và pháp lý

1. Quy định về quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng

Loại hình đất: Đất thương mại – dịch vụ (ký hiệu TMD) là loại đất chủ yếu được sử dụng cho các dự án bất động sản thương mại như trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn…
Hạn mức và thời hạn sử dụng: Thường được giao hoặc cho thuê có thời hạn, tối đa 50 năm. Sau thời gian này phải gia hạn theo quy định.
Chuyển đổi mục đích sử dụng: Nếu nhà đầu tư muốn chuyển đổi từ đất ở hoặc đất công nghiệp sang đất thương mại thì phải thực hiện thủ tục xin phép và nộp tiền chuyển mục đích sử dụng.

⮕ Đây là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị pháp lý và tính bền vững của dự án đầu tư.

2. Quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở pháp lý để nhà đầu tư phát triển dự án đúng định hướng phát triển của địa phương.
Những khu vực nằm trong quy hoạch trung tâm thương mại, dịch vụ hoặc phát triển đô thị hiện đại sẽ có tiềm năng cao hơn và dễ được phê duyệt.
Ngược lại, nếu khu vực đó nằm trong vùng quy hoạch không phù hợp (khu bảo tồn, hành lang an toàn…), dự án có thể bị từ chối cấp phép hoặc buộc phải điều chỉnh quy mô.

⮕ Việc thẩm định quy hoạch và giấy tờ pháp lý rõ ràng là bước quan trọng trước khi quyết định đầu tư.

3. Chính sách thuế và ưu đãi đầu tư

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Các dự án thương mại thường có mức thuế cao hơn so với đất ở.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, cho thuê bất động sản thương mại phải kê khai và đóng thuế TNDN theo quy định.
Ưu đãi đầu tư: Một số địa phương khuyến khích đầu tư vào trung tâm thương mại tại khu vực vùng ven, khu công nghiệp, đặc khu kinh tế… sẽ được miễn giảm thuế, hỗ trợ thủ tục pháp lý hoặc giá thuê đất thấp hơn thị trường.

⮕ Các chính sách thuế và ưu đãi đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời và tính cạnh tranh của dự án.

4. Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Xây dựng

Giấy phép xây dựng: Mọi dự án phải được cấp phép đúng loại hình (thương mại, dịch vụ…), đúng quy chuẩn kỹ thuật, an toàn PCCC, môi trường…
Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng): Đảm bảo tính pháp lý và khả năng giao dịch.
Điều kiện kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, vốn pháp định (theo quy định), đảm bảo tiến độ dự án, công khai thông tin, không được bán khi chưa đủ điều kiện…

⮕ Các rào cản pháp lý nếu không nắm rõ sẽ khiến nhà đầu tư bị đình trệ dự án, thiệt hại tài chính hoặc vướng pháp lý kéo dài.

5. Chính sách kiểm soát thị trường và điều tiết đầu tư

Nhà nước thực hiện kiểm soát một số yếu tố như:
- Giá thuê đất và giá đền bù giải phóng mặt bằng
- Giới hạn mật độ xây dựng, chiều cao công trình
- Tỷ lệ diện tích thương mại/dân cư trong dự án hỗn hợp
Định kỳ, nhà nước ban hành các thông tư, nghị định điều chỉnh các vấn đề liên quan đến cấp phép, chuyển nhượng, đấu giá, đấu thầu đất đai và dự án.

⮕ Sự thay đổi chính sách đột ngột có thể ảnh hưởng lớn đến kế hoạch tài chính và mô hình khai thác của nhà đầu tư.

6. Vấn đề pháp lý trong hợp đồng thuê và quản lý vận hành

Việc ký kết hợp đồng thuê với khách hàng bán lẻ trong trung tâm thương mại chịu sự điều chỉnh của Luật Dân sự, Luật Thương mại và Luật Nhà ở.
Cần đảm bảo rõ ràng về:
- Thời hạn thuê
- Giá thuê và điều chỉnh giá theo lạm phát
- Điều kiện chấm dứt hợp đồng, bồi thường, bảo trì, sửa chữa
Quản lý vận hành tòa nhà thương mại cũng yêu cầu tuân thủ nhiều quy định về an toàn, an ninh, vệ sinh, phòng cháy chữa cháy, bảo hiểm…

⮕ Việc soạn thảo hợp đồng chuyên nghiệp, minh bạch là yếu tố giảm thiểu rủi ro pháp lý trong quá trình vận hành lâu dài.

VI. Đánh giá tiềm năng theo mô hình đầu tư

1. Đầu tư trung tâm thương mại (shopping mall)

Tiềm năng:

Doanh thu ổn định từ cho thuê mặt bằng với thời hạn dài (thường từ 3–10 năm).
Tăng trưởng giá trị tài sản lâu dài, đặc biệt tại các khu vực dân cư đông đúc hoặc gần hạ tầng lớn.
Khả năng khai thác thêm doanh thu từ quảng cáo, dịch vụ tiện ích, bãi đậu xe, tổ chức sự kiện.

Rủi ro:

Vốn đầu tư lớn, yêu cầu dòng tiền mạnh và thời gian hoàn vốn dài.
Phụ thuộc vào nhu cầu tiêu dùng và xu hướng bán lẻ, dễ bị ảnh hưởng khi nền kinh tế suy giảm.
Tỷ lệ lấp đầy thấp nếu không lựa chọn đúng vị trí và mô hình vận hành phù hợp.

Phù hợp với:

Nhà đầu tư tổ chức, doanh nghiệp lớn.
Đơn vị có năng lực quản lý tài sản và quan hệ khách thuê chuyên nghiệp.

2. Đầu tư văn phòng cho thuê (office building)

Tiềm năng:

Nhu cầu ổn định, đặc biệt tại các thành phố lớn với lượng doanh nghiệp, startup, văn phòng đại diện gia tăng.
Dòng tiền đều đặn, hợp đồng thuê thường từ 2–5 năm.
Tăng giá trị tài sản khi thị trường phục hồi hoặc mở rộng khu vực CBD.

Rủi ro:

Cạnh tranh cao tại các đô thị lớn khi nhiều tòa nhà văn phòng mới ra đời.
Chi phí vận hành và bảo trì cao (an ninh, điện, thang máy, vệ sinh…).
Phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà.

Phù hợp với:

Nhà đầu tư cá nhân hoặc công ty có kinh nghiệm quản lý bất động sản.
Các nhóm đầu tư dài hạn với kỳ vọng lợi nhuận ổn định.

3. Đầu tư mặt bằng bán lẻ mặt phố (shophouse, retail frontage)

Tiềm năng:

Tính thanh khoản cao: dễ mua bán, cho thuê nhờ nhu cầu lớn từ các thương hiệu bán lẻ và nhà hàng.
Giá trị tăng nhanh nếu nằm ở các trục đường chính, khu phố kinh doanh sầm uất.
Linh hoạt mô hình khai thác: vừa kinh doanh vừa cho thuê.

Rủi ro:

Giá mua ban đầu thường cao do khan hiếm vị trí đẹp.
Phụ thuộc nhiều vào lưu lượng người qua lại và chất lượng hạ tầng khu vực.
Rủi ro pháp lý nếu không có giấy tờ rõ ràng (với nhà mặt phố cũ, đất hỗn hợp…).

Phù hợp với:

Nhà đầu tư cá nhân, vốn vừa phải, thích tài sản có tính thanh khoản tốt.
Người có thể tự kinh doanh hoặc cho thuê lại.

4. Đầu tư mô hình bất động sản thương mại kết hợp (mixed-use)

Tiềm năng:

Tối đa hóa khai thác giá trị đất với các tiện ích tích hợp như: TTTM, văn phòng, căn hộ, khách sạn.
Đa dạng hóa nguồn thu nhập, giảm phụ thuộc vào một loại khách thuê.
Thường được quy hoạch trong các khu đô thị lớn, thuận tiện hạ tầng.

Rủi ro:

Phức tạp trong vận hành và pháp lý do nhiều chức năng kết hợp.
Yêu cầu đội ngũ quản lý chuyên nghiệp, dễ phát sinh mâu thuẫn giữa cư dân và khách thuê thương mại.
Vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi lâu.

Phù hợp với:

Chủ đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư tổ chức.
Đối tượng muốn đầu tư lâu dài, ổn định, ít phụ thuộc vào biến động ngắn hạn.

5. Đầu tư bất động sản thương mại tại khu công nghiệp (logistics, kho bãi, trung tâm phân phối)

Tiềm năng:

Tăng trưởng mạnh nhờ thương mại điện tử và dịch chuyển chuỗi cung ứng hậu COVID.
Nhu cầu ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics, thương mại điện tử.
Được hưởng nhiều chính sách ưu đãi tại các khu công nghiệp trọng điểm.

Rủi ro:

Phụ thuộc vào quy hoạch và chính sách địa phương.
Mô hình ít hấp dẫn với nhà đầu tư cá nhân do cần hiểu sâu về logistics và chuỗi cung ứng.
Rủi ro khi doanh nghiệp thuê gặp khó khăn hoặc rút khỏi thị trường.

Phù hợp với:

Nhà đầu tư có định hướng đầu tư theo ngành công nghiệp.
Doanh nghiệp hoặc quỹ đầu tư muốn đa dạng hóa danh mục.