Cách tính lãi suất vay mua nhà theo dư nợ giảm dần?

CÁCH TÍNH LÃI SUẤT VAY MUA NHÀ THEO DƯ NỢ GIẢM DẦN

I. Nguyên tắc tính theo dư nợ giảm dần

1. Khái niệm cơ bản

Dư nợ giảm dần là hình thức tính toán trong đó:

• Tiền lãi chỉ tính trên phần dư nợ gốc còn lại, không tính trên toàn bộ số tiền vay ban đầu.

• Tiền gốc trả hàng tháng là cố định (chia đều trong suốt thời gian vay).

• Tiền lãi sẽ giảm dần theo thời gian, do dư nợ gốc ngày càng giảm sau mỗi lần thanh toán.

2. Cách tính tổng tiền phải trả mỗi kỳ (thường là hàng tháng)

Mỗi kỳ thanh toán (tháng), người vay phải trả:

Tổng tiền tháng i = Tiền gốc cố định + Tiền lãi trên dư nợ còn lại 

3. Cơ chế giảm dần của dư nợ

• Mỗi tháng bạn trả một phần tiền gốc → làm dư nợ gốc giảm đi.

• Vì tiền lãi được tính trên dư nợ, nên số tiền lãi hàng tháng cũng giảm dần theo thời gian.

• Kết quả: Tổng số tiền phải trả hàng tháng sẽ giảm dần theo từng kỳ.

4. Minh họa bằng ví dụ cụ thể

Thông tin vay:

• Số tiền vay: 600.000.000 VNĐ

• Thời hạn vay: 10 năm (120 tháng)

• Lãi suất: 9%/năm = 0,75%/tháng

• Gốc trả hàng tháng = 600.000.000 / 120 = 5.000.000 VNĐ

Tháng 1:

• Lãi: 600.000.000 × 0,75% = 4.500.000 VNĐ

• Tổng thanh toán: 5.000.000 + 4.500.000 = 9.500.000 VNĐ

Tháng 2:

• Dư nợ còn lại: 600.000.000 – 5.000.000 = 595.000.000

• Lãi: 595.000.000 × 0,75% = 4.462.500 VNĐ

• Tổng thanh toán: 5.000.000 + 4.462.500 = 9.462.500 VNĐ

Và cứ thế tiếp tục cho đến khi hết kỳ hạn.

5. Đặc điểm của phương pháp tính theo dư nợ giảm dần

Phù hợp khi bạn:

• Có thu nhập ổn định, có thể chịu được áp lực trả nợ cao hơn trong giai đoạn đầu

• Muốn tiết kiệm chi phí lãi vay về lâu dài

• Có kế hoạch trả nợ bài bản và rõ ràng

II. Các bước tính chi tiết

1. Xác định các thông tin cơ bản của khoản vay

Trước khi tính toán, bạn cần xác định các thông tin sau:

• Số tiền vay (P): Là số tiền bạn vay từ ngân hàng để mua nhà.

• Thời gian vay (N): Thời gian trả nợ, thường tính theo số tháng.

• Lãi suất vay (r): Lãi suất vay hàng năm, nhưng khi tính toán, bạn cần chuyển sang lãi suất hàng tháng.

Ví dụ:

• Số tiền vay: 1.000.000.000 VNĐ (1 tỷ đồng)

• Thời gian vay: 20 năm = 240 tháng

• Lãi suất vay: 9%/năm

2. Tính số tiền gốc phải trả mỗi tháng

• Tiền gốc hàng tháng là số tiền bạn trả mỗi tháng cho phần gốc vay.

• Để tính tiền gốc hàng tháng, bạn sử dụng công thức đơn giản sau:

Tiền gốc hàng tháng: P/N

Trong đó:

• P là số tiền vay ban đầu.

• N là tổng số tháng vay.

3. Tính tiền lãi hàng tháng

• Tiền lãi hàng tháng được tính trên số dư nợ gốc còn lại sau mỗi lần trả nợ. Vậy nên, tiền lãi sẽ giảm dần theo thời gian vì dư nợ gốc giảm đi sau mỗi lần trả tiền.

Công thức tính tiền lãi tháng $i$ như sau:

Tổng tiền tháng i = Dư nợ gốc còn lại x r/12

Ví dụ:

• Lãi suất vay: 9%/năm = 0,75%/tháng.

Tháng 1:

• Dư nợ gốc còn lại = 1.000.000.000 VNĐ (vì chưa trả nợ gì)

• Tiền lãi tháng 1 = 1.000.000.000×0,75%=7.500.000 VNĐ

Tháng 2:

• Dư nợ gốc còn lại = 1.000.000.000 – 4.166.667 = 995.833.333 VNĐ

• Tiền lãi tháng 2 = 995.833.333×0,75%=7.469.500 

Tiền lãi giảm dần mỗi tháng vì dư nợ giảm theo thời gian.

4. Tính tổng số tiền phải trả mỗi tháng

Mỗi tháng, bạn sẽ phải trả cả tiền gốc và tiền lãi. Công thức tính tổng tiền phải trả hàng tháng là:

Tổng tiền tháng i = Tiền gốc hàng tháng + Tiền lãi tháng i

Ví dụ:

• Tháng 1:

  • Tiền gốc hàng tháng = 4.166.667 VNĐ

  • Tiền lãi tháng 1 = 7.500.000 VNĐ

  • Tổng tiền tháng 1 = 4.166.667+7.500.000=11.666.667 VNĐ

• Tháng 2:

  • Tiền gốc hàng tháng = 4.166.667 VNĐ

  • Tiền lãi tháng 2 = 7.469.500 VNĐ

  • Tổng tiền tháng 2 = 4.166.667+7.469.500=11.636.167 VNĐ

5. Lập bảng thanh toán chi tiết

Sau khi tính toán được số tiền phải trả mỗi tháng, bạn có thể lập bảng trả nợ chi tiết, gồm các thông tin:

• Tháng

• Dư nợ gốc đầu kỳ

• Tiền gốc phải trả

• Tiền lãi phải trả

• Tổng tiền phải trả (gồm gốc và lãi)

Ví dụ về bảng trả nợ trong 3 tháng đầu:

III. Ưu điểm của phương pháp dư nợ giảm dần

1. Tiết kiệm tổng lãi vay

• Do tiền lãi được tính trên dư nợ còn lại, mỗi tháng bạn chỉ phải trả lãi trên phần dư nợ giảm dần. Vì thế, tổng số tiền lãi bạn phải trả sẽ thấp hơn so với phương pháp tính lãi trên số dư nợ ban đầu.

• Ví dụ: Nếu bạn vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, theo phương pháp dư nợ giảm dần, bạn sẽ trả ít lãi hơn so với phương pháp tính lãi trên số dư nợ ban đầu, nơi mà bạn phải trả lãi trên toàn bộ khoản vay trong suốt thời gian vay.

2. Dễ quản lý tài chính sau này

• Mặc dù tiền thanh toán tháng đầu có thể khá cao, nhưng về lâu dài, số tiền bạn phải trả sẽ giảm dần, giúp bạn dễ dàng quản lý tài chính trong tương lai.

• Sau khi đã trả được một phần nợ, gánh nặng tài chính sẽ giảm dần, điều này đặc biệt hữu ích khi thu nhập của bạn tăng lên theo thời gian.

3. Giảm áp lực tài chính trong dài hạn

• Vì tổng số tiền phải trả giảm dần theo từng tháng, người vay sẽ không phải chịu một khoản chi phí lớn trong suốt thời gian vay, điều này giúp giảm bớt áp lực tài chính sau những tháng đầu.

• Ngoài ra, người vay cũng có thể tiết kiệm được một khoản tiền lớn trong trường hợp muốn thanh toán trước hạn.

4. Phù hợp với người có khả năng thanh toán cao

• Phương pháp này thích hợp với những người có khả năng chi trả tốt ngay từ đầu và có thu nhập ổn định. Nếu bạn có kế hoạch tài chính rõ ràng, phương pháp dư nợ giảm dần sẽ giúp bạn tiết kiệm được một khoản lớn lãi suất trong suốt thời gian vay.

IV. NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP DƯ NỢ GIẢM DẦN

1. Áp lực tài chính trong những tháng đầu

• Do phương pháp này yêu cầu bạn trả một phần tiền gốc cố định hàng tháng, nên số tiền bạn phải thanh toán trong những tháng đầu có thể rất cao. Điều này có thể gây ra áp lực tài chính lớn nếu bạn không có một nguồn thu nhập ổn định trong giai đoạn đầu.

• Ví dụ: Nếu bạn vay một khoản tiền lớn với thời gian vay dài, trong 2-3 tháng đầu bạn sẽ phải trả cả tiền gốc và lãi, dẫn đến số tiền thanh toán hàng tháng khá cao.

2. Khó khăn đối với người có thu nhập thấp hoặc không ổn định

• Nếu bạn có thu nhập thấp hoặc không ổn định, phương pháp dư nợ giảm dần có thể sẽ không phù hợp. Số tiền phải trả hàng tháng trong giai đoạn đầu có thể gây ra khó khăn tài chính cho bạn, bởi bạn sẽ phải trả một khoản tiền lớn hơn so với các phương pháp khác.

3. Cần lập kế hoạch tài chính cẩn thận

• Để sử dụng phương pháp này một cách hiệu quả, bạn cần phải có một kế hoạch tài chính cụ thể và đảm bảo rằng mình có đủ khả năng thanh toán khoản vay ngay từ đầu. Nếu không có một chiến lược tài chính vững chắc, bạn có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản vay trong những tháng đầu.

4. Không linh hoạt khi thay đổi phương thức trả nợ

• Một nhược điểm khác của phương pháp dư nợ giảm dần là bạn không thể linh hoạt thay đổi phương thức trả nợ trong suốt thời gian vay. Các khoản trả nợ hàng tháng là cố định và không thể điều chỉnh tùy theo tình hình tài chính của bạn.

• Điều này khác với phương pháp trả nợ theo số dư nợ ban đầu, nơi mà các khoản lãi phải trả có thể được điều chỉnh nếu bạn trả thêm một phần nợ gốc.