ĐẤT CÓ TRANH CHẤP CÓ THỂ LÀM SỔ ĐỎ KHÔNG

I. Căn cứ pháp lý

1. Luật Đất đai 2013

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận đối với người có giấy tờ về quyền sử dụng đất Khoản 1: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất […] và không có tranh chấp, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp không có giấy tờ Khoản 1: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ, nhưng đất không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là sử dụng ổn định lâu dài […] thì được cấp Giấy chứng nhận…”

Ý nghĩa pháp lý: Dù người sử dụng đất có hoặc không có giấy tờ hợp pháp, thì điều kiện bắt buộc để được cấp sổ đỏ là đất không có tranh chấp tại thời điểm xét cấp.

2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP – Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Điều 11. Xác định tình trạng đất có tranh chấp hay không: Việc xác định đất có tranh chấp phải dựa trên hồ sơ tiếp nhận, ý kiến xác nhận của UBND cấp xã, hoặc kết luận của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Ý nghĩa: Để được xét cấp sổ đỏ, cần có xác nhận của UBND cấp xã rằng không có tranh chấp, hoặc có kết luận dứt điểm từ toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Khoản 1 Điều 50 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cần có văn bản xác nhận không có tranh chấp đất từ UBND cấp xã, nếu người xin cấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Ý nghĩa: Nếu không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, việc xác nhận không có tranh chấp từ chính quyền địa phương là bắt buộc.

4. Quyết định và án lệ của tòa án nhân dân

Trong thực tế xét xử, các bản án đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân (các cấp) có vai trò như căn cứ pháp lý xác định quyền sử dụng đất sau khi tranh chấp đã được giải quyết. Người thắng kiện sẽ đủ điều kiện làm sổ đỏ theo quyết định của tòa.

II. Tại sao không được cấp sổ đỏ khi có tranh chấp?

1. Đảm bảo tính pháp lý rõ ràng, minh bạch

Một trong những nguyên tắc quan trọng trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phải đảm bảo:

Người được cấp thực sự có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Không có bất kỳ khiếu nại, tranh chấp nào về quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp sổ.

Nếu đất đang tranh chấp, điều đó có nghĩa rằng quyền sử dụng đất chưa được xác định rõ ràng giữa các bên. Cơ quan nhà nước không thể xác định chắc chắn ai là người có quyền hợp pháp để cấp sổ đỏ. Do đó, để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch, việc cấp sổ đỏ sẽ bị tạm dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết.

2. Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan

Khi có tranh chấp đất đai, thường có ít nhất hai bên cùng tuyên bố có quyền sử dụng hoặc sở hữu đối với thửa đất đó. Nếu cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ cho một bên trong khi tranh chấp chưa được phân xử rõ ràng, có thể:

Xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bên còn lại.
Dẫn đến khiếu nại, tố cáo, kiện tụng kéo dài sau này.
Làm cho tranh chấp trở nên phức tạp hơn.

Do vậy, việc tạm thời không cấp sổ đỏ cho đất đang tranh chấp là một biện pháp bảo vệ quyền lợi công bằng cho các bên, chờ đến khi có kết quả giải quyết cuối cùng.

3. Phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện, trong đó có điều kiện quan trọng là:

Đất không có tranh chấp.

Cụ thể:

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”
Khoản 1 Điều 100 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) cũng nhấn mạnh điều kiện: đất không có tranh chấp thì mới đủ điều kiện cấp sổ.

=> Như vậy, “không có tranh chấp” là điều kiện bắt buộc và có tính loại trừ trong thủ tục cấp sổ đỏ.

4. Tránh phát sinh hậu quả pháp lý nghiêm trọng

Nếu cấp sổ đỏ cho đất đang trong quá trình tranh chấp, có thể dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý như:

Sổ đỏ bị thu hồi, hủy bỏ sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp xác định người khác mới là người có quyền sử dụng đất.
Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp… từ sổ đỏ cấp sai có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho bên thứ ba.
Làm phát sinh khiếu nại, khởi kiện kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự xã hội.

Việc không cấp sổ đỏ khi đất đang tranh chấp là biện pháp ngăn chặn rủi ro pháp lý và hậu quả tiêu cực có thể xảy ra.

5. Tạo điều kiện cho quá trình giải quyết tranh chấp minh bạch, công bằng

Nếu cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ trong khi tranh chấp chưa có kết luận, sẽ ảnh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chấp, gây:

Thiên vị, mất công bằng cho bên chưa được cấp.
Gây khó khăn cho cơ quan giải quyết tranh chấp (toà án, UBND), vì đã có một bên “nắm ưu thế” về mặt pháp lý.

Bởi vậy, việc tạm dừng cấp sổ đỏ là để chờ kết quả cuối cùng từ cơ quan có thẩm quyền (Tòa án, UBND cấp huyện/tỉnh), sau đó mới tiến hành cấp cho người có quyền hợp pháp.

III. Các hình thức tranh chấp đất đai thường gặp

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Đây là loại tranh chấp phổ biến nhất, xảy ra khi các bên đều cho rằng mình có quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất.

✅ Ví dụ:

Hai hộ gia đình cùng khẳng định mình có quyền sử dụng một mảnh đất do cha ông để lại.
Một bên có giấy tờ mua bán đất, nhưng bên kia đang chiếm giữ và sử dụng đất đó.
Tranh chấp giữa người được thừa kế và người đang sử dụng đất không có thừa nhận quyền thừa kế.

✅ Đặc điểm:

Tranh chấp thường liên quan đến quyền sở hữu, quyền thừa kế, mua bán, chuyển nhượng đất đai.
Cần xác minh nguồn gốc, giấy tờ pháp lý, thời gian sử dụng đất để phân xử.

✅ Cách giải quyết:

Hòa giải tại UBND cấp xã (bắt buộc).
Nếu không hòa giải được thì khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

2. Tranh chấp về ranh giới đất liền kề

Là tranh chấp xảy ra khi các chủ sử dụng đất không thống nhất về mốc giới, ranh giới giữa các thửa đất liền kề.

✅ Ví dụ:

Tranh chấp về đường ranh giới giữa hai mảnh đất của hai gia đình.
Một bên xây dựng hàng rào hoặc công trình lấn sang đất của bên kia.

✅ Đặc điểm:

Thường xảy ra giữa hàng xóm, người cùng khu vực.
Có thể liên quan đến sai lệch trong đo đạc bản đồ hoặc do sử dụng đất lâu năm không rõ ràng ranh giới.

✅ Cách giải quyết:

Hòa giải tại UBND cấp xã.
Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể yêu cầu Tòa án xác định ranh giới hoặc UBND cấp huyện đo đạc, xác minh.

3. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Là dạng tranh chấp liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình sử dụng đất, không nhất thiết liên quan đến quyền sở hữu đất.

✅ Ví dụ:

Tranh chấp hợp đồng thuê đất: Bên thuê không trả tiền, sử dụng sai mục đích.
Tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp quyền sử dụng đất trong thời gian ủy quyền hoặc cho mượn đất.

✅ Đặc điểm:

Chủ yếu là tranh chấp dân sự hoặc kinh tế, liên quan đến các thỏa thuận dân sự giữa các bên.
Phát sinh từ hợp đồng, giấy tờ thỏa thuận.

✅ Cách giải quyết:

Hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự.
Cần cung cấp đầy đủ hợp đồng, văn bản thỏa thuận và chứng cứ liên quan.

4. Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Là loại tranh chấp xảy ra khi nhiều người trong cùng một gia đình hoặc dòng họ tranh chấp quyền được hưởng di sản là quyền sử dụng đất của người đã mất.

✅ Ví dụ:

Các con tranh chấp quyền thừa kế mảnh đất do cha mẹ để lại mà không có di chúc.
Có di chúc nhưng nội dung không rõ ràng, dẫn đến mâu thuẫn trong việc phân chia đất.

✅ Đặc điểm:

Thường phức tạp do liên quan đến nhiều người, nhiều thế hệ.
Có thể kéo dài nếu không có di chúc rõ ràng hoặc bị làm giả, sửa đổi.

✅ Cách giải quyết:

Hòa giải tại địa phương hoặc khởi kiện ra Tòa án yêu cầu chia di sản thừa kế theo quy định pháp luật dân sự.

5. Tranh chấp lối đi qua đất người khác

Là tranh chấp khi một bên yêu cầu có lối đi qua đất của người khác để ra đường công cộng, trong khi bên còn lại không đồng ý hoặc yêu cầu bồi thường.

✅ Ví dụ:

Nhà bị “kẹt” trong hẻm, phải đi nhờ qua đất hàng xóm.
Tranh cãi về việc mở cổng, mở lối đi chung hoặc riêng.

✅ Đặc điểm:

Liên quan đến quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (theo Điều 254 Bộ Luật Dân sự 2015).
Có thể yêu cầu Tòa án xác định lối đi hợp lý.

✅ Cách giải quyết:

Thương lượng, hòa giải tại địa phương.
Nếu không thỏa thuận được, khởi kiện ra Tòa án yêu cầu xác lập quyền lối đi theo luật định.

6. Tranh chấp đất do lấn chiếm, bao chiếm

Là trường hợp một cá nhân/tổ chức tự ý chiếm đoạt đất của người khác hoặc đất công, đất chưa được giao quyền sử dụng.

✅ Ví dụ:

Lấn đất công để xây nhà, trồng cây.
Bao chiếm đất ở nông thôn chưa có sổ đỏ, tranh thủ làm nhà để đòi quyền sở hữu.

✅ Đặc điểm:

Thường không có giấy tờ hợp pháp.
Liên quan đến việc cưỡng chế thu hồi, xử lý hành chính.

✅ Cách giải quyết:

Báo cáo chính quyền địa phương, yêu cầu xử lý hành chính.
Trường hợp nghiêm trọng có thể phải khởi kiện ra Tòa hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

IV. Phải làm gì để được cấp sổ đỏ khi đất có tranh chấp?

1. Xác định rõ tình trạng tranh chấp đất đai

Trước tiên, bạn cần xác định rõ:

Tranh chấp là tranh chấp gì?
- Tranh chấp quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng đất)
- Tranh chấp ranh giới
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình…)
- Tranh chấp thừa kế đất đai
Ai là các bên tranh chấp?
Tranh chấp đã được giải quyết hay chưa?

Nếu đất đang có tranh chấp và chưa được giải quyết dứt điểm, thì không thể nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tại cơ quan nhà nước.

2. Giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự pháp luật

Để được cấp sổ đỏ, bạn phải giải quyết xong tranh chấp. Có 2 phương thức chính:

Hòa giải tại UBND cấp xã (bắt buộc)

Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc trước khi khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Thủ tục hòa giải:

Gửi đơn đề nghị hòa giải đến UBND xã/phường/thị trấn nơi có đất
UBND sẽ tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên, cán bộ tư pháp, địa chính, trưởng thôn/khu phố…
Kết quả hòa giải:
- Nếu hòa giải thành: Lập biên bản hòa giải thành, các bên đồng ý chấm dứt tranh chấp. Biên bản này là căn cứ để tiếp tục làm sổ đỏ.
- Nếu hòa giải không thành: Được cấp biên bản hòa giải không thành → chuyển sang bước khởi kiện hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền

Tùy từng trường hợp, bạn có thể lựa chọn một trong hai hướng sau:

a) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thừa kế…
Thủ tục:
- Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện (đơn khởi kiện, chứng cứ liên quan…)
- Nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền
- Thực hiện trình tự tố tụng theo quy định

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, người thắng kiện có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.

b) Gửi đơn đến UBND cấp huyện/tỉnh

Áp dụng với các tranh chấp hành chính về đất đai (ví dụ: tranh chấp do thu hồi đất, giao đất trái thẩm quyền…)
Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc tỉnh sẽ xem xét, ra quyết định giải quyết tranh chấp
Nếu không đồng ý, có thể khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính tại Tòa án

3. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ sau khi giải quyết tranh chấp

Sau khi tranh chấp được giải quyết xong (hòa giải thành, có bản án hoặc quyết định có hiệu lực…), người sử dụng đất hợp pháp có thể nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ.

Hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu 04/ĐK – Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:
- Bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật
- Biên bản hòa giải thành (nếu có)
- Giấy tờ cũ về quyền sử dụng đất (nếu có): sổ mục kê, giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…
Sơ đồ thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất
Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất (nếu có)
Các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể của cơ quan tiếp nhận

4. Nộp hồ sơ và chờ kết quả

Nơi nộp hồ sơ:

Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất

Thời gian giải quyết:

Không quá 30 ngày (theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Lưu ý: Nếu hồ sơ liên quan đến tranh chấp phức tạp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu xác minh thêm hoặc kéo dài thời gian xử lý.

5. Lưu ý quan trọng

Không làm giả hồ sơ hoặc che giấu việc đất đang tranh chấp → có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự
Luôn lưu giữ đầy đủ giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp để làm căn cứ xin cấp sổ đỏ
Nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý tư vấn nếu vụ việc tranh chấp phức tạp hoặc có yếu tố pháp lý khó xác định