Đặt cọc mua nhà cần lưu ý gì

ĐẶT CỌC MUA NHÀ CẦN LƯU Ý GÌ

I. Đặt cọc là gì? Có bắt buộc không?

1. Khái niệm đặt cọc theo pháp luật

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó: “Một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Nói đơn giản, đặt cọc là một hình thức cam kết trước, cho thấy sự nghiêm túc và ràng buộc nghĩa vụ giữa bên mua và bên bán trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức.

Ví dụ cụ thể:

• Bạn định mua một căn nhà giá 3 tỷ đồng.

• Hai bên chưa kịp làm thủ tục công chứng ngay, nhưng bạn muốn “giữ chỗ”.

• Bạn đặt cọc 100 triệu đồng và ký hợp đồng đặt cọc với bên bán.

• Khi đến hạn, nếu bạn đổi ý không mua, bạn sẽ mất 100 triệu đồng.

• Ngược lại, nếu bên bán từ chối bán, họ phải trả lại 100 triệu đồng + 100 triệu phạt (tổng là 200 triệu), trừ khi có thỏa thuận khác.

2. Đặt cọc có bắt buộc không?

Câu trả lời là: KHÔNG BẮT BUỘC, nhưng rất phổ biến và cần thiết trong giao dịch mua bán nhà đất.

➤ Khi nào cần đặt cọc?

• Khi hai bên đã thống nhất giá, điều kiện giao dịch, nhưng chưa thể ra công chứng ngay.

• Khi người mua muốn “giữ chỗ” để tránh người bán bán cho người khác.

• Khi bên bán muốn có cam kết nghiêm túc từ phía người mua.

➤ Khi nào không cần đặt cọc?

• Khi hai bên ra công chứng và sang tên ngay, không cần cam kết trung gian.

• Giao dịch trực tiếp giữa người thân tin tưởng, không sợ phá vỡ cam kết.

• Mua bán thông qua dự án, công ty có quy trình đặt chỗ khác (ví dụ: phiếu giữ chỗ trong một số dự án bất động sản có quy định riêng).

3. Đặt cọc có tính pháp lý không?

CÓ! Hợp đồng đặt cọc là loại hợp đồng dân sự có giá trị pháp lý. Khi một bên vi phạm, bên kia hoàn toàn có quyền:

• Khởi kiện ra tòa để đòi bồi thường hoặc thực hiện cam kết.

• Sử dụng làm bằng chứng chứng minh thỏa thuận đã được xác lập.

• Bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị pháp lý:

• Hợp đồng cần ghi rõ ràng, đầy đủ, đúng quy định pháp luật.

• Có chữ ký của các bên (và bên thứ ba nếu cần).

• Nên có công chứng hoặc ít nhất là người làm chứng (đặc biệt với số tiền lớn).

4. Tác dụng của đặt cọc

5. Lưu ý quan trọng trước khi đặt cọc

• Chỉ đặt cọc khi đã kiểm tra đầy đủ pháp lý tài sản.

• Không đặt cọc nếu chưa gặp trực tiếp người bán hoặc chưa xác minh quyền sở hữu.

• Hợp đồng phải ghi rõ:

  • Mục đích đặt cọc

  • Giá trị tài sản

  • Thời hạn và điều kiện thực hiện hợp đồng chính

  • Trách nhiệm của các bên nếu không thực hiện

II. Khi nào nên đặt cọc mua nhà?

1. Khi đã xác minh được pháp lý rõ ràng

Chỉ nên đặt cọc khi bạn đã tận mắt kiểm tra và xác thực được các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản, bao gồm:

• Sổ đỏ / Sổ hồng gốc: Người đứng tên trên sổ phải chính là người nhận cọc hoặc có giấy ủy quyền hợp pháp.

• Không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện quy hoạch hoặc bị hạn chế chuyển nhượng.

• Tài sản đủ điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật (ví dụ: đã hoàn công nếu là nhà ở).

Lưu ý: Không nên đặt cọc khi chỉ xem bản photo, hoặc sổ đang “đi vay”, “đang thế chấp chưa lấy về”.

2. Khi đã xem nhà đất trực tiếp và xác nhận vị trí thực tế

Không ít người đặt cọc vì tin vào quảng cáo, bản vẽ hoặc lời giới thiệu từ môi giới, mà chưa hề đến xem thực tế, đến lúc ra xem thì:

• Nhà không đúng như rao bán (không đúng diện tích, vị trí, hướng…)

• Đất nằm trong khu quy hoạch treo, sát nghĩa trang hoặc khu rác thải

• Bị tranh chấp bởi hàng xóm, hoặc lối đi không rõ ràng

Do đó, luôn luôn đến xem trực tiếp tài sản và nên đi vào nhiều thời điểm trong ngày (sáng – chiều – tối) để đánh giá môi trường sống, an ninh, giao thông,…

3. Khi hai bên đã thống nhất rõ các điều khoản mua bán

Trước khi đặt cọc, cả người mua và người bán cần phải thống nhất rõ ràng về các điều khoản chính yếu như:

• Giá bán chính thức

• Phương thức thanh toán (trả một lần hay nhiều đợt)

• Thời điểm ký hợp đồng mua bán công chứng

• Ai chịu thuế, phí công chứng, lệ phí trước bạ

• Thời gian bàn giao tài sản

• Tình trạng tài sản khi bàn giao (có nội thất hay không, còn đang cho thuê không?)

Nếu còn “lưng chừng”, “chưa chắc chắn”, hoặc bên bán vẫn “nói để bàn lại” thì tuyệt đối chưa nên đặt cọc.

4. Khi người nhận cọc là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có ủy quyền rõ ràng

Chỉ đặt cọc khi bạn đã gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản (người có tên trên sổ đỏ/sổ hồng), hoặc người đó có:

• Giấy ủy quyền có công chứng rõ ràng

• Trong giấy ủy quyền phải ghi cụ thể: được quyền nhận cọc, ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, thực hiện thủ tục sang tên…

Không đặt cọc cho:

• Môi giới nói “ký tạm”, “giữ chỗ” nhưng không có thẩm quyền pháp lý

• Người tự nhận là “thay mặt anh chị chủ nhà”

• Người không chứng minh được quyền sở hữu hoặc ủy quyền hợp lệ

5. Khi bạn có thời gian chuẩn bị sẵn sàng để ra công chứng theo kế hoạch

Một sai lầm phổ biến là đặt cọc xong rồi bên mua lại không thể ra công chứng đúng hẹn do:

• Chưa chuẩn bị đủ tài chính

• Vướng xác minh vay ngân hàng

• Thiếu giấy tờ cá nhân (CMND/CCCD, giấy xác nhận hôn nhân, giấy ủy quyền…)

Khi đó, nếu không ký được hợp đồng mua bán đúng hạn theo thỏa thuận, bạn sẽ mất cọc.

Vì vậy, chỉ nên đặt cọc khi bạn đã sẵn sàng về tài chính, hồ sơ và lịch trình để ra công chứng, thường trong vòng 7 – 15 ngày sau khi đặt cọc.

III. Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc

Một hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý cần có các thông tin sau:

1. Thông tin các bên

• Họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ, ngày tháng năm sinh

• Ghi rõ ai là bên đặt cọc, ai là bên nhận cọc

2. Thông tin tài sản giao dịch

• Địa chỉ nhà/đất

• Số thửa, tờ bản đồ, diện tích, loại đất, số sổ đỏ/sổ hồng

• Ghi rõ tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán

3. Số tiền đặt cọc và phương thức thanh toán

• Ghi rõ số tiền đặt cọc: bằng số và chữ

• Hình thức: tiền mặt hay chuyển khoản (nên chuyển khoản để có chứng từ)

• Thời điểm thanh toán

4. Thời hạn và mục đích đặt cọc

• Ví dụ: “Hai bên cam kết sẽ ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng trong vòng 15 ngày kể từ ngày đặt cọc…”

5. Cam kết và hậu quả vi phạm

• Nếu bên mua không mua: mất cọc

• Nếu bên bán không bán: trả lại tiền + phạt cọc (thường là gấp đôi)

• Nếu cả hai đồng thuận hủy: hai bên thương lượng hoàn tiền

6. Điều khoản bổ sung

• Ai chịu phí công chứng, thuế, lệ phí

• Cam kết tài sản không tranh chấp, không cầm cố

• Phương án xử lý nếu bên bán chết/ly hôn/thay đổi sở hữu trước khi công chứng

IV. Những rủi ro thường gặp khi đặt cọc

V. Mẹo đặt cọc an toàn – tránh mất tiền oan

1. Luôn yêu cầu xem sổ đỏ/sổ hồng gốc và kiểm tra thông tin chủ sở hữu

Một trong những điều kiện tiên quyết khi đặt cọc là phải xác minh tính hợp pháp của tài sản. Sổ đỏ/sổ hồng gốc chính là bằng chứng pháp lý quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu của người bán.

Mẹo an toàn:

• Xem sổ đỏ/sổ hồng gốc của tài sản, không chỉ xem bản photo hoặc bản sao. Yêu cầu người bán cung cấp bản gốc và đối chiếu thông tin.

• Kiểm tra thông tin người đứng tên trên sổ có khớp với thông tin trong hợp đồng và giấy tờ của họ.

• Kiểm tra các thông tin liên quan đến tài sản: xem có quy hoạch, tranh chấp hay cầm cố gì không, bằng cách yêu cầu xem giấy tờ và yêu cầu người bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) từ cơ quan nhà nước (với đất chưa được cấp sổ).

Lý do quan trọng: Nếu sổ không rõ ràng hoặc người bán không phải chủ sở hữu hợp pháp, bạn có thể gặp rủi ro mất tiền cọc mà không có tài sản thực sự.

2. Ghi rõ ràng thông tin trong hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc chính là cơ sở pháp lý quan trọng, bảo vệ quyền lợi của bạn trong giao dịch. Để tránh rủi ro, hãy ghi rõ và đầy đủ các thông tin sau trong hợp đồng:

• Thông tin cá nhân của bên mua và bên bán (đầy đủ họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ, số điện thoại, trạng thái hôn nhân).

• Thông tin tài sản giao dịch: Địa chỉ, diện tích, số thửa đất, loại đất, và tình trạng pháp lý của tài sản.

• Số tiền đặt cọc: Ghi rõ bằng số và chữ, đồng thời ghi rõ phương thức thanh toán (chuyển khoản hay tiền mặt).

• Thời gian hoàn tất giao dịch: Thỏa thuận về thời gian ký hợp đồng chính thức tại phòng công chứng (thường là 7-15 ngày sau khi đặt cọc).

• Điều kiện thanh toán: Cụ thể là số tiền còn lại sẽ được thanh toán như thế nào (trả theo đợt, trả một lần…).

• Cam kết vi phạm hợp đồng: Nếu bên mua không thực hiện hợp đồng, họ sẽ mất cọc; nếu bên bán không giao nhà, họ sẽ phải trả lại cọc và bồi thường.

Mẹo an toàn: Hãy yêu cầu có chứng nhận của người làm chứng hoặc công chứng hợp đồng đặt cọc để có giá trị pháp lý cao, tránh tranh chấp trong tương lai.

3. Chỉ đặt cọc khi bạn thực sự tin tưởng và đã xác minh thông tin

Đặt cọc chỉ có ý nghĩa khi bạn đã có đủ niềm tin vào giao dịch và không vội vàng, chưa kiểm tra kỹ càng. Nếu còn bất kỳ nghi ngờ nào về tài sản hoặc chủ sở hữu, đừng vội đặt cọc.

Mẹo an toàn:

• Xác minh tất cả thông tin về người bán: Tìm hiểu kỹ qua bạn bè, hàng xóm, hoặc các mối quan hệ trong khu vực. Hỏi thăm người đã từng giao dịch với họ.

• Đặt câu hỏi kỹ lưỡng về tài sản: Hỏi người bán về quá trình sử dụng đất, nhà, có bị tranh chấp không, có đang thế chấp ngân hàng hay không.

• Tìm hiểu pháp lý của tài sản qua cơ quan nhà nước (UBND địa phương, phòng công chứng, phòng tài nguyên môi trường) để tránh rủi ro tiềm ẩn.

4. Không đặt cọc qua môi giới nếu chưa gặp chủ sở hữu

Đặt cọc qua một người trung gian như môi giới hoặc người ủy quyền là điều khá phổ biến. Tuy nhiên, không nên đặt cọc cho môi giới hoặc người trung gian nếu bạn chưa gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản.

Mẹo an toàn:

• Yêu cầu môi giới chứng minh vai trò của mình bằng giấy ủy quyền hợp pháp từ người bán, có xác nhận của cơ quan nhà nước.

• Không giao tiền cọc cho môi giới mà không có giấy biên nhận hoặc hợp đồng cụ thể, rõ ràng.

• Làm việc trực tiếp với chủ sở hữu: Trước khi đặt cọc, hãy yêu cầu gặp trực tiếp người bán để kiểm tra tình trạng giấy tờ và thỏa thuận về điều kiện giao dịch.

5. Không đặt cọc quá 10-20% giá trị tài sản

Một lỗi phổ biến là đặt cọc quá lớn ngay từ đầu, gây thiệt hại nghiêm trọng khi giao dịch không thành công. Theo luật dân sự, tiền cọc chỉ nên chiếm khoảng 10-20% giá trị tài sản.

Mẹo an toàn:

• Chỉ đặt cọc số tiền hợp lý: Nếu giá trị căn nhà là 2 tỷ, thì số tiền cọc hợp lý thường dao động từ 100 triệu đến 400 triệu, không nên đặt quá nhiều tiền trước khi hoàn tất thủ tục pháp lý.

• Không đưa tiền cọc bằng tiền mặt: Khi chuyển tiền, luôn yêu cầu chuyển khoản qua ngân hàng để có chứng từ hợp lệ, tránh trường hợp không có bằng chứng về giao dịch.

6. Đảm bảo rằng hợp đồng cọc có đủ điều khoản bảo vệ quyền lợi của bạn

Điều khoản bảo vệ quyền lợi của bên mua và bên bán phải được ghi rõ ràng và hợp lý. Một hợp đồng đặt cọc có điều khoản rõ ràng về trách nhiệm và nghĩa vụ sẽ giúp bạn bảo vệ được tiền cọc của mình trong mọi tình huống.

Mẹo an toàn:

• Cam kết bồi thường trong trường hợp có sự thay đổi về thỏa thuận. Nếu người bán không giao nhà đúng hạn, phải có cam kết trả lại tiền cọc và bồi thường thiệt hại.

• Công chứng hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng nếu có công chứng, sẽ giúp hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn và dễ dàng thi hành trong trường hợp tranh chấp.

7. Giữ lại đầy đủ giấy tờ liên quan và bằng chứng giao dịch

Một trong những điều quan trọng nhất là giữ lại tất cả giấy tờ, biên nhận và các bằng chứng liên quan đến giao dịch đặt cọc.

Mẹo an toàn:

• Lưu trữ biên nhận tiền cọc: Dù là giao dịch qua chuyển khoản hay tiền mặt, bạn đều cần giữ lại biên nhận, chứng từ giao dịch rõ ràng.

• Chụp lại ảnh hoặc quay video khi ký hợp đồng, đặc biệt khi có sự chứng kiến của bên thứ ba.

VI. Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc không?

Không bắt buộc phải công chứng, nhưng rất nên công chứng hoặc ít nhất là có người làm chứng nếu:

• Số tiền đặt cọc lớn

• Chủ tài sản là người xa lạ

• Tài sản có tính pháp lý phức tạp

Nếu không công chứng, nên ghi âm, chụp ảnh, quay video quá trình ký kết và giao nhận tiền để làm chứng cứ.