Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

ĐIỂU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI BÁN NHÀ

I. Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất duy nhất

1. Căn cứ pháp lý

• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 và sửa đổi, bổ sung.

• Thông tư số 111/2013/TT-BTC, Điều 3 Khoản 1, điểm b.1.

• Các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.

2. Điều kiện được miễn thuế TNCN

Cá nhân sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

a. Có quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp

• Nhà, đất chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ hoặc sổ hồng).

• Người chuyển nhượng phải là cá nhân đứng tên trong giấy chứng nhận.

b. Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại thời điểm chuyển nhượng

• Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở trên toàn quốc.

• Đây là điều kiện bắt buộc và quan trọng nhất để được miễn thuế.

c. Nhà, đất chuyển nhượng là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở

• Tài sản được miễn thuế phải là đất ở có nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở riêng lẻ.

• Không áp dụng cho các loại đất không phải đất ở (như đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh…).

d. Đã sở hữu nhà, đất ít nhất 183 ngày trước thời điểm chuyển nhượng

• Tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ghi trên sổ đỏ/sổ hồng) đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng.

• Quy định này nhằm tránh trường hợp “mua đi bán lại” để lợi dụng chính sách miễn thuế.

3. Cách xác minh điều kiện “duy nhất một nhà, đất”

Người nộp thuế cần cung cấp một trong các tài liệu sau để chứng minh:

• Bản cam kết chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở.

• Giấy xác nhận của UBND xã/phường nơi cư trú, xác nhận cá nhân không có bất động sản nào khác ngoài tài sản đang chuyển nhượng.

• Hồ sơ khai thuế, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai tài sản nhà đất, không kê khai tài sản khác.

4. Hồ sơ miễn thuế TNCN trong trường hợp này gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (đã công chứng hoặc chứng thực).

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS).

• Đơn đề nghị miễn thuế TNCN (ghi rõ căn cứ miễn theo trường hợp có duy nhất 1 nhà/đất).

• Cam kết hoặc xác nhận của chính quyền địa phương về việc chỉ có duy nhất một nhà, đất.

5. Một số lưu ý

• Nếu tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng và cả hai không có tài sản nào khác, thì vẫn được miễn thuế (áp dụng chung cho hộ gia đình).

• Nếu một người đứng tên nhiều tài sản, nhưng chuyển nhượng tài sản không phải là duy nhất, thì sẽ không được miễn thuế.

• Trường hợp miễn thuế vẫn phải nộp tờ khai thuế đầy đủ, chỉ khác ở việc không phát sinh số tiền thuế phải nộp.

II. Miễn thuế trong trường hợp chuyển nhượng giữa người thân

1. Căn cứ pháp lý

• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12, sửa đổi bổ sung năm 2012.

• Thông tư số 111/2013/TT-BTC, Điều 3, Khoản 1, Điểm a.4.

• Các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.

2. Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân

Việc chuyển nhượng, tặng cho bất động sản giữa các đối tượng là người thân sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:

Các mối quan hệ thuộc diện miễn thuế bao gồm:

• Giữa vợ và chồng.

• Giữa cha đẻ, mẹ đẻ và con đẻ.

• Giữa cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi hợp pháp.

• Giữa cha chồng, mẹ chồng và con dâu; cha vợ, mẹ vợ và con rể.

• Giữa ông, bà và cháu ruột (cháu nội hoặc cháu ngoại).

• Giữa anh, chị, em ruột với nhau.

Lưu ý: Miễn thuế chỉ áp dụng cho mối quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng hợp pháp như quy định trên. Các quan hệ họ hàng khác không thuộc diện miễn thuế (ví dụ: cô, dì, chú, bác, anh chị em họ…).

3. Hình thức chuyển nhượng được miễn thuế

• Tặng cho: Thường là trường hợp phổ biến nhất.

• Chuyển nhượng có giá (mua bán): Nếu xảy ra giữa các đối tượng thân thích nêu trên, vẫn được miễn thuế nếu chứng minh được quan hệ.

Tuy nhiên, trên thực tế, cơ quan thuế thường chỉ xem xét miễn thuế với trường hợp tặng cho, vì chuyển nhượng có giá có thể mang tính thương mại.

4. Điều kiện để được miễn thuế

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân, các điều kiện sau phải được đáp ứng:

• Có giấy tờ chứng minh quan hệ thân thích hợp lệ (xem phần 5).

• Hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng được lập bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

• Tài sản chuyển nhượng phải là nhà ở, quyền sử dụng đất ở, hoặc tài sản gắn liền với đất.

5. Hồ sơ chứng minh quan hệ thân thích gồm:

Tùy theo từng mối quan hệ, người nộp hồ sơ cần chuẩn bị một hoặc nhiều giấy tờ sau:

• Giấy khai sinh (để chứng minh quan hệ cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột).

• Giấy đăng ký kết hôn (để chứng minh quan hệ vợ chồng).

• Quyết định công nhận con nuôi của cơ quan có thẩm quyền (để chứng minh quan hệ nuôi dưỡng).

• Sổ hộ khẩu cũ (nếu còn) hoặc giấy tờ chứng minh mối quan hệ cư trú.

• Căn cước công dân để đối chiếu.

6. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN (mẫu số 03/BĐS).

• Đơn đề nghị miễn thuế TNCN theo đúng lý do miễn thuế là “tặng cho giữa người thân”.

• Hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng có công chứng/chứng thực.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

• Bản sao giấy tờ chứng minh quan hệ thân thích.

• Giấy tờ tùy thân (CCCD, hộ khẩu – nếu cần đối chiếu).

7. Một số lưu ý

• Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người nhận tài sản sẽ không phải nộp thuế TNCN cũng như lệ phí trước bạ (trong trường hợp là tặng cho).

• Nếu không chứng minh được quan hệ thân thích như quy định, sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định chung (2% giá trị chuyển nhượng).

• Việc miễn thuế không miễn việc kê khai thuế — vẫn phải nộp tờ khai đúng hạn.

III. Một số trường hợp khác được miễn thuế (ít gặp):

1. Chuyển nhượng bất động sản để thực hiện giải phóng mặt bằng theo quyết định của Nhà nước

Quy định áp dụng:

• Trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở cho Nhà nước hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng nhằm thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội.

Điều kiện miễn thuế:

• Có quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

• Việc chuyển nhượng phải phục vụ mục đích giải phóng mặt bằng, chỉnh trang đô thị, hoặc thực hiện các dự án đầu tư công.

• Việc nhận bồi thường có thể bằng tiền hoặc đất tái định cư, nhưng phần giá trị bồi thường không bị tính thuế TNCN.

Hồ sơ cần có:

• Quyết định thu hồi đất hoặc phương án giải phóng mặt bằng.

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

• Văn bản của cơ quan chức năng xác nhận việc giải phóng mặt bằng theo quy hoạch.

2. Cá nhân tặng cho bất động sản cho các tổ chức, cơ sở từ thiện được cấp phép

Quy định áp dụng:

• Trường hợp cá nhân tặng, cho quyền sử dụng đất, nhà ở cho các tổ chức từ thiện, cơ sở nhân đạo, cơ sở tôn giáo được thành lập hợp pháp tại Việt Nam.

Điều kiện miễn thuế:

• Tổ chức nhận tài sản phải là tổ chức hoạt động không vì lợi nhuận, có đăng ký hoạt động và được cơ quan nhà nước công nhận.

• Mục đích sử dụng tài sản phải phục vụ cho các hoạt động xã hội, nhân đạo, từ thiện, tôn giáo….

Hồ sơ cần có:

• Hợp đồng tặng cho có công chứng.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

• Giấy chứng nhận hoạt động từ thiện/tôn giáo của tổ chức nhận tài sản.

• Cam kết sử dụng tài sản đúng mục đích từ tổ chức nhận.

3. Góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh

Quy định áp dụng:

• Cá nhân dùng nhà, đất để góp vốn vào doanh nghiệp, công ty hoặc hợp tác kinh doanh mà không chuyển quyền sở hữu cho tổ chức cá nhân khác.

Điều kiện miễn thuế:

• Việc góp vốn được thực hiện bằng bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp.

• Bên nhận góp vốn không làm thủ tục sang tên tài sản tại cơ quan đăng ký đất đai.

• Góp vốn chỉ để phục vụ việc xác lập phần vốn góp, không mang ý nghĩa chuyển nhượng thương mại.

Hồ sơ cần có:

• Hợp đồng góp vốn, biên bản định giá tài sản góp vốn.

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.

• Văn bản của doanh nghiệp/cơ quan xác nhận không làm thủ tục sang tên.

Lưu ý: Nếu cá nhân chuyển nhượng lại vốn góp hoặc công ty chuyển quyền sở hữu bất động sản, thì khi đó thuế TNCN vẫn sẽ phát sinh.