Điều kiện để tặng cho nhà đất hợp pháp?

ĐIỀU KIỆN ĐỂ TẶNG CHO NHÀ ĐẤT HỢP PHÁP 

I. Điều kiện đối với bên tặng cho

1. Phải có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà, đất

Đây là điều kiện tiên quyết để thực hiện giao dịch tặng cho nhà đất. Cụ thể:

• Bên tặng cho phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà hoặc là người có quyền sử dụng đất (đã được Nhà nước công nhận).

• Điều này được thể hiện thông qua việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là sổ đỏ hoặc sổ hồng).

• Nhà đất không đang bị tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và không thuộc diện bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ví dụ: Nếu một cá nhân muốn tặng cho con mình một căn nhà, thì căn nhà đó phải có trong sổ hồng đứng tên người đó, và không bị ngân hàng thế chấp hoặc không thuộc khu quy hoạch thu hồi đã có quyết định chính thức.

2. Tài sản không thuộc sở hữu chung không phân chia (nếu có thì phải được sự đồng ý)

Trong trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của nhiều người (ví dụ: tài sản của vợ chồng, hoặc đồng sở hữu với người thân), việc tặng cho chỉ được thực hiện khi:

• Tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý cho tặng toàn bộ hoặc phần tài sản tương ứng.

• Có văn bản thỏa thuận đồng thuận ký bởi tất cả các đồng sở hữu được công chứng hoặc chứng thực.

Lưu ý: Trong trường hợp tài sản là tài sản chung vợ chồng, người chồng (hoặc vợ) không thể tự ý tặng cho nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của người còn lại.

3. Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự

• Người tặng cho phải là cá nhân đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tức là có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của mình.

• Trường hợp người tặng cho là người chưa thành niên, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì:

  • Việc tặng cho phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện (cha/mẹ, người giám hộ…).

  • Đồng thời phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền nếu việc tặng cho ảnh hưởng đến quyền lợi của người được đại diện (theo quy định của Luật Dân sự).

4. Việc tặng cho phải được thực hiện trên cơ sở tự nguyện

• Hợp đồng tặng cho phải được lập trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, đe dọa, lừa dối.

• Nếu phát hiện có dấu hiệu bị cưỡng ép hoặc lừa gạt, hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật.

5. Tôn trọng hạn chế chuyển nhượng theo quy định pháp luật

Trong một số trường hợp cụ thể, pháp luật hạn chế quyền chuyển nhượng/tặng cho của người sử dụng đất như:

• Đất được Nhà nước giao có điều kiện (ví dụ đất tái định cư, đất cấp cho hộ nghèo…), chưa hết thời gian hạn chế chuyển nhượng.

• Đất thuê trả tiền hàng năm không có quyền tặng cho.

• Đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng nằm trong hạn mức tích tụ đất đối với cá nhân hoặc tổ chức.

Trong các trường hợp này, bên tặng cho cần kiểm tra kỹ điều kiện sử dụng đất và các ràng buộc pháp lý để đảm bảo giao dịch tặng cho là hợp pháp.

II. Điều kiện đối với bên nhận tặng cho

1. Phải có năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự phù hợp

• Cá nhân nhận tặng cho phải:

  • Là người có đủ năng lực hành vi dân sự (tức từ 18 tuổi trở lên và có khả năng nhận thức, làm chủ hành vi).

  • Trường hợp người nhận là người chưa thành niên hoặc người mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì phải có người đại diện hợp pháp (cha mẹ, người giám hộ…) đứng ra nhận thay.

• Tổ chức, pháp nhân nhận tặng cho (như doanh nghiệp, tổ chức tôn giáo, từ thiện…) phải:

  • Có tư cách pháp nhân hợp pháp.

  • Có chức năng, mục đích phù hợp với việc sở hữu, sử dụng bất động sản theo pháp luật chuyên ngành.

2. Không thuộc đối tượng bị cấm hoặc hạn chế nhận tặng cho theo quy định pháp luật

Một số đối tượng theo quy định pháp luật sẽ không được nhận hoặc bị hạn chế quyền nhận tặng cho nhà đất trong một số trường hợp, cụ thể:

a. Người nước ngoài

• Không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc biệt như:

  • Là người gốc Việt Nam có quốc tịch Việt Nam.

  • Nhận tặng cho tài sản là nhà ở thương mại tại các khu vực được phép sở hữu (theo Luật Nhà ở).

• Tuy nhiên, họ được nhận tặng cho nhà ở gắn liền với đất thuê trong thời hạn nhất định và phải tuân thủ theo luật về đầu tư, nhà ở và đất đai.

b. Tổ chức kinh tế trong nước hoặc tổ chức có yếu tố nước ngoài

• Tổ chức không được nhận tặng cho đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất an ninh quốc phòng nếu không thuộc đối tượng được phép sử dụng loại đất đó.

c. Cá nhân bị hạn chế quyền sử dụng đất

• Ví dụ: Người đã nhận vượt hạn mức đất nông nghiệp theo quy định tại địa phương thì không được nhận thêm đất qua hình thức tặng cho.

3. Phải đáp ứng điều kiện sử dụng đất phù hợp với mục đích

• Người nhận tặng cho phải có điều kiện sử dụng đất phù hợp với loại đất được tặng cho, tức là:

  • Nếu là đất nông nghiệp, thì phải thuộc đối tượng được giao hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (theo Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013).

  • Nếu là đất ở đô thị, người nhận phải có nhu cầu và được phép sử dụng nhà đất ở khu vực đó.

Ví dụ: Một người không làm nông nghiệp, không cư trú tại địa phương thì có thể bị từ chối nhận tặng cho đất nông nghiệp nếu pháp luật địa phương quy định hạn chế.

4. Phải tuân thủ quy định về đăng ký biến động đất đai

Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực, bên nhận tặng cho có trách nhiệm:

• Làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại Văn phòng Đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.

• Nếu không thực hiện đúng thời hạn có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (mức phạt từ 1 triệu đến 10 triệu đồng tùy trường hợp).

5. Phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh

• Thuế thu nhập cá nhân: Thông thường người nhận tặng cho phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% giá trị tài sản, trừ khi thuộc trường hợp miễn thuế (ví dụ: tặng cho giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu ruột…).

• Lệ phí trước bạ: Người nhận tặng cho nhà đất cũng phải nộp 0,5% lệ phí trước bạ, trừ khi được miễn theo quy định pháp luật.

• Ngoài ra còn có thể phát sinh các khoản phí như:

  • Phí công chứng hợp đồng.

  • Phí thẩm định hồ sơ địa chính.

  • Lệ phí đăng ký biến động/sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

III. Điều kiện về tài sản tặng cho

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

• Đây là điều kiện bắt buộc. Nhà đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng).

• Trường hợp nhà đất chưa được cấp sổ đỏ/sổ hồng hoặc chỉ có giấy tờ viết tay, giấy tờ mua bán qua trung gian thì không thể thực hiện việc tặng cho một cách hợp pháp.

Lưu ý: Một số trường hợp đất có “giấy tờ hợp lệ” theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp sổ, có thể được cấp sổ trước khi thực hiện tặng cho.

2. Tài sản không thuộc diện bị kê biên, tranh chấp hoặc bị hạn chế quyền sở hữu

• Không đang bị kê biên để thi hành án: Tài sản đang bị kê biên bởi cơ quan thi hành án dân sự sẽ không được phép thực hiện bất kỳ giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nào cho đến khi xử lý xong.

• Không đang có tranh chấp: Nếu nhà đất đang có tranh chấp giữa các đồng sở hữu, giữa chủ đất với người thứ ba hoặc đang bị khởi kiện thì không đủ điều kiện để tặng cho.

• Không bị hạn chế quyền định đoạt:

  • Ví dụ: Nhà đất nằm trong khu vực đang bị quy hoạch thu hồi và đã có quyết định thu hồi đất thì không được phép chuyển quyền.

  • Nếu tài sản đang bị thế chấp tại ngân hàng, chỉ được tặng cho khi được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc giải chấp trước khi tặng cho.

3. Tài sản phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng

• Việc tặng cho nhà đất vẫn có thể thực hiện nếu tài sản đó nằm trong khu quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi. Tuy nhiên, người nhận cần chấp nhận rủi ro có thể bị thu hồi trong tương lai.

• Loại đất được tặng cho phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương và người nhận phải đủ điều kiện sử dụng loại đất đó.

Ví dụ:

• Nếu tặng cho là đất nông nghiệp, người nhận phải là người có hộ khẩu tại địa phương và có nhu cầu sản xuất nông nghiệp, tùy theo quy định từng tỉnh/thành.

• Nếu là đất thương mại, dịch vụ, tổ chức nhận tặng phải có mục đích sử dụng phù hợp với chức năng của mình.

4. Tài sản thuộc sở hữu riêng hoặc đồng sở hữu có xác nhận đồng thuận

• Nếu nhà đất thuộc sở hữu riêng của người tặng cho thì có thể thực hiện tặng cho độc lập.

• Trường hợp là tài sản chung của vợ chồng hoặc đồng sở hữu, thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.

Lưu ý đặc biệt:

• Tài sản là quyền sử dụng đất do Nhà nước giao có điều kiện, hoặc là đất cấp cho hộ nghèo, đất tái định cư có thời gian cấm chuyển nhượng, sẽ không được tặng cho trong thời hạn bị hạn chế đó.

5. Không vi phạm giới hạn diện tích hoặc hạn mức sở hữu theo luật định

Một số loại đất có quy định về hạn mức sở hữu hoặc nhận chuyển quyền như:

• Đất nông nghiệp: Người nhận tặng cho không được vượt quá hạn mức nhận chuyển nhượng (ví dụ: 3 ha đất trồng cây lâu năm tại ĐBSCL, 2 ha đất trồng lúa ở Bắc Trung Bộ…).

• Đất ở: Một số tỉnh, thành phố có quy định về diện tích tối thiểu tách thửa, nếu tài sản tặng cho là một phần thửa đất không đủ diện tích sẽ không được tặng cho riêng lẻ.

IV. Điều kiện về hình thức hợp đồng tặng cho

1. Phải lập thành văn bản – Hợp đồng tặng cho

• Việc tặng cho nhà, đất bắt buộc phải được lập thành văn bản theo quy định tại:

  • Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và đăng ký, nếu pháp luật có quy định.”

  • Điều 167 Luật Đất đai 2013: Giao dịch quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng.

• Văn bản phải đầy đủ nội dung:

  • Thông tin các bên (họ tên, địa chỉ, CCCD/CMND).

  • Mô tả rõ tài sản tặng cho (loại đất, diện tích, số thửa, số tờ, địa chỉ, số sổ đỏ/sổ hồng…).

  • Quyền và nghĩa vụ của các bên.

  • Thời điểm có hiệu lực.

  • Cam kết không có tranh chấp, không thế chấp, không bị kê biên.

  • Chữ ký (hoặc điểm chỉ) của các bên.

2. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực

• Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là bắt buộc.”

• Các lựa chọn:

  • Công chứng tại Văn phòng công chứng.

  • Chứng thực tại UBND xã/phường nơi có đất (nếu là giao dịch giữa cá nhân trong nước).

• Việc công chứng/chứng thực là điều kiện để hợp đồng có giá trị pháp lý và là căn cứ để đăng ký sang tên tại cơ quan quản lý đất đai.

Lưu ý: Không công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng tặng cho sẽ không được ghi nhận và không thể làm thủ tục sang tên.

3. Người ký hợp đồng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự

• Người ký hợp đồng (bên tặng cho và bên nhận) phải:

  • Đủ 18 tuổi, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

  • Trường hợp là người chưa đủ tuổi hoặc hạn chế hành vi dân sự thì phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện, kèm giấy tờ chứng minh quyền đại diện.

• Nếu là tài sản chung vợ chồng hoặc đồng sở hữu, thì cả hai vợ chồng hoặc tất cả đồng sở hữu phải cùng ký vào hợp đồng (hoặc có giấy ủy quyền hợp pháp).

4. Nội dung hợp đồng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội

Hợp đồng tặng cho phải trung thực, rõ ràng, không vi phạm pháp luật. Những điều khoản vô hiệu bao gồm:

• Che giấu giao dịch khác (ví dụ: giả tặng cho để trốn thuế mua bán).

• Lừa dối, ép buộc bên còn lại.

• Tài sản thuộc diện bị kê biên, tranh chấp.

• Vi phạm quy định về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Khi bị phát hiện, cơ quan công chứng hoặc chính quyền có thể từ chối thực hiện hoặc nếu xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu.

5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

• Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm các bên ký và được công chứng/chứng thực hợp pháp, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

• Tuy nhiên, quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản chỉ chính thức chuyển sang cho bên nhận khi:

  • Đã thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

  • Bên nhận đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính (nếu có).

V. Các nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có)

1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

• Mức thuế: 10% trên giá trị tài sản tặng cho (theo Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC).

• Người nộp: Bên nhận tặng cho là người có nghĩa vụ nộp thuế.

• Giá trị tính thuế:

  • Dựa trên giá trị nhà đất ghi trong hợp đồng tặng cho, hoặc

  • Theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố (trong trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước).

Trường hợp được miễn thuế TNCN:
Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN sẽ được miễn nếu việc tặng cho nhà, đất là giữa các đối tượng có quan hệ ruột thịt sau:

• Giữa vợ và chồng;

• Giữa cha mẹ đẻ và con đẻ, cha mẹ nuôi và con nuôi;

• Giữa ông bà nội/ngoại với cháu ruột;

• Giữa anh chị em ruột với nhau.

Lưu ý: Để được miễn thuế trong các trường hợp trên, người nhận phải cung cấp giấy tờ chứng minh mối quan hệ (sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, đăng ký kết hôn…).

2. Lệ phí trước bạ

• Mức thu: 0,5% giá trị tài sản tặng cho (áp dụng cho cả đất và nhà).

• Người nộp: Bên nhận tặng cho.

Cách xác định giá trị nhà đất để tính lệ phí trước bạ:

• Với đất: Theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đang áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ.

• Với nhà: Dựa trên diện tích, cấp nhà, giá xây dựng do UBND cấp tỉnh ban hành.

Miễn lệ phí trước bạ nếu:

• Tặng cho giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột. (Khoản 10 Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

3. Phí công chứng hợp đồng tặng cho

• Căn cứ pháp lý: Thông tư 257/2016/TT-BTC.

• Người nộp: Thỏa thuận giữa các bên, nhưng thường là bên nhận tặng cho.

• Mức thu: Dựa trên giá trị tài sản ghi trong hợp đồng:

---

4. Phí đo đạc, thẩm định hồ sơ, phí cấp Giấy chứng nhận (nếu có)

• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Áp dụng nếu tặng cho một phần thửa đất hoặc khi chưa có bản đồ đo đạc chính xác.

• Phí thẩm định hồ sơ: Khoảng 0,15% giá trị tài sản (tùy địa phương).

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (nếu cấp mới sổ đỏ):

  • Đối với cá nhân: khoảng 100.000 – 400.000 đồng tùy địa phương.

  • Đối với tổ chức: cao hơn, tùy mục đích sử dụng đất.

VI. Các trường hợp tặng cho đặc biệt

1. Tặng cho nhà đất giữa các thành viên trong gia đình (tặng cho trong nội bộ)

Tính chất: Là hình thức chuyển quyền trong nội bộ gia đình: giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột.

Ưu điểm đặc biệt:

• Miễn thuế thu nhập cá nhân.

• Miễn lệ phí trước bạ (theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

Yêu cầu: Cần chứng minh quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân qua giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy kết hôn…

2. Tặng cho tài sản chung của hộ gia đình

• Nếu nhà đất là tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình, việc tặng cho phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên có quyền trong hộ (bao gồm cả người không đứng tên trên sổ đỏ nhưng có quyền sử dụng theo quy định).

• Trường hợp tặng cho cho người ngoài hộ hoặc phân chia cho 1 thành viên, cũng cần sự chấp thuận của các thành viên đủ 18 tuổi hoặc người đại diện hợp pháp của thành viên chưa thành niên.

3. Tặng cho một phần thửa đất

Được pháp luật cho phép nếu:

• Phần đất tặng cho đủ điều kiện tách thửa (diện tích tối thiểu, chiều ngang, hạ tầng… theo quy định của địa phương).

• Có bản vẽ sơ đồ vị trí phần đất tặng cho và phần còn lại.

Cần thực hiện thêm các bước:

• Nộp hồ sơ xin tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai.

• Sau khi tách, mới tiến hành làm hợp đồng tặng cho phần đất được tách.

Nếu phần đất tặng cho không đủ điều kiện tách thửa (ví dụ: diện tích quá nhỏ), thì không được phép tặng cho riêng lẻ.

4. Tặng cho có điều kiện

Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, người tặng cho có quyền đưa ra điều kiện để bên nhận thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ như:

• Chăm sóc người tặng trong tuổi già.

• Không chuyển nhượng cho người khác trong thời gian nhất định.

• Giao lại cho người khác sau khi bên nhận qua đời.

Lưu ý:

• Điều kiện phải hợp pháp và rõ ràng.

• Nếu bên nhận không thực hiện đúng điều kiện, bên tặng có quyền yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho.

5. Tặng cho giữa cá nhân và tổ chức tôn giáo, từ thiện

• Khi cá nhân tặng cho đất hoặc nhà cho tổ chức từ thiện, cơ sở tôn giáo, nhà chùa, nhà thờ,… thì:

  • Phải đảm bảo tổ chức nhận tặng cho có tư cách pháp nhân, có quyền sở hữu hoặc sử dụng tài sản.

  • Phù hợp với mục đích hoạt động và quy hoạch đất đai địa phương.

  • Thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Một số trường hợp tặng cho phục vụ mục đích nhân đạo, từ thiện có thể được miễn giảm thuế, tùy vào văn bản hướng dẫn từng thời kỳ.

6. Tặng cho tài sản đang bị thế chấp hoặc bị hạn chế quyền sở hữu

• Tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không được tặng cho nếu chưa được giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp chấp thuận bằng văn bản.

Trường hợp nhà đất:

• Đang có tranh chấp.

• Nằm trong khu vực có quyết định thu hồi.

• Bị kê biên để thi hành án.

 Không đủ điều kiện để thực hiện tặng cho.

7. Tặng cho giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người trong nước

• Nếu bên nhận hoặc bên tặng cho là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giao dịch vẫn được phép thực hiện nhưng phải đáp ứng các điều kiện về đối tượng sở hữu bất động sản theo Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

✅ Ví dụ:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nếu đủ điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam.

• Không được nhận tặng cho đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất (nếu không có quốc tịch Việt Nam hoặc không thuộc đối tượng được phép).