Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hợp pháp không?

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT VIẾT TAY CÓ HỢP PHÁP KHÔNG

I. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

1. Định nghĩa

Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay là văn bản do bên bán và bên mua tự lập, tự thỏa thuận, được ghi chép bằng tay hoặc đánh máy, không có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền như văn phòng công chứng hoặc UBND xã/phường.

Nội dung trong hợp đồng thường thể hiện:

• Thông tin cá nhân của bên mua và bên bán.

• Thông tin thửa đất và/hoặc căn nhà được chuyển nhượng.

• Giá mua bán, phương thức thanh toán.

• Thời điểm giao nhà và sang tên.

• Cam kết của hai bên.

Loại hợp đồng này thường được gọi là “giấy tay” trong dân gian.

2. Nguồn gốc và lý do sử dụng phổ biến

Hợp đồng viết tay thường được lập trong các tình huống sau:

• Giao dịch mua bán giữa người thân, họ hàng, người quen.

• Mua bán nhà đất tại nông thôn hoặc khu vực chưa hoàn chỉnh pháp lý.

• Trường hợp chủ đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng vẫn muốn chuyển nhượng.

• Người mua muốn tránh thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí công chứng, thuế.

Tuy nhiên, việc viết tay không có nghĩa là vi phạm pháp luật, mà vấn đề là nó không đáp ứng quy định về hình thức của giao dịch bất động sản, do đó thường không được pháp luật công nhận trong nhiều trường hợp.

3. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

1. Nguyên tắc chung theo quy định pháp luật hiện hành

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 122, 124 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở) phải lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất viết tay không công chứng/chứng thực là không đáp ứng điều kiện về hình thức, do đó thường bị xem là không hợp pháp.

2. Điều kiện để hợp đồng dân sự có hiệu lực (Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015)

Một hợp đồng dân sự có hiệu lực khi:

• Các bên có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự.

• Giao kết hoàn toàn tự nguyện.

• Nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

• Hình thức phù hợp quy định pháp luật (trường hợp luật yêu cầu phải có hình thức nhất định như công chứng).

Hợp đồng viết tay mua bán đất không công chứng không đáp ứng điều kiện về hình thức, nên không có hiệu lực pháp lý, trừ trường hợp đặc biệt (nêu ở mục 4).

3. Không đủ điều kiện đăng ký sang tên – Không bảo vệ được quyền lợi

Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

“Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168”.

Nếu chỉ có hợp đồng viết tay, không thể làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, do:

• Thiếu căn cứ pháp lý rõ ràng.

• Không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp.

4. Trường hợp ngoại lệ: Hợp đồng viết tay vẫn có thể được công nhận

Pháp luật có cơ chế công nhận hợp đồng mua bán viết tay trong các trường hợp đặc biệt, nhằm bảo vệ quyền lợi người dân đã thực hiện giao dịch lâu năm.

Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất lập trước ngày 01/7/2004 mà không công chứng/chứng thực, nhưng đã giao nhận đất, sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực hợp đồng.

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vi phạm hình thức được công nhận nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng và không có tranh chấp.

Theo Luật Nhà ở 2014 (Điều 100 Luật Đất đai 2013): Người sử dụng đất có giấy tờ chuyển nhượng nhà đất bằng tay trước ngày 01/01/2008 có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu:

• Đã sử dụng ổn định, không tranh chấp.

• Được xác nhận bởi chính quyền địa phương.

5. Tòa án có thể công nhận trong tranh chấp

Nếu xảy ra tranh chấp, người mua có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay. Tuy nhiên, để Tòa công nhận, phải:

• Cung cấp bằng chứng giao dịch thực tế (giao tiền, sử dụng đất…).

• Chứng minh việc sử dụng ổn định, không tranh chấp.

• Có lời khai hoặc xác nhận của người làm chứng, nếu có.

Lưu ý: Việc được công nhận hay không phụ thuộc vào đánh giá cụ thể của Tòa án, không phải là mặc định.

III. Rủi ro khi dùng hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

1. Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu

Theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về hình thức (ví dụ: không công chứng với giao dịch nhà đất), thì có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

➡ Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu:

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (trả đất, trả tiền).

• Người mua có thể không được hoàn lại đủ tiền nếu không chứng minh được giao dịch rõ ràng.

• Có thể mất trắng nếu bên bán đã chuyển nhượng cho người khác.

2. Không thể sang tên, xin cấp sổ đỏ

Do không có hợp đồng hợp pháp, người mua không thể đăng ký quyền sử dụng đất, không sang tên được trên Giấy chứng nhận.

➡ Hậu quả:

• Không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu.

• Không thể thế chấp, tặng cho, thừa kế tài sản.

• Gặp khó khăn khi bán lại cho người khác.

3. Không được đền bù khi nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của Luật Đất đai, chỉ người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới được đền bù, hỗ trợ khi thu hồi đất.

➡ Nếu chỉ có hợp đồng viết tay, người mua sẽ không được bồi thường, thiệt hại về tài sản có thể rất lớn.

4. Dễ bị lừa đảo, gian dối

Vì giao dịch không được cơ quan nhà nước xác nhận, nên:

• Người bán có thể bán cùng một thửa đất cho nhiều người bằng nhiều hợp đồng viết tay khác nhau.

• Có thể làm giả giấy tờ, ký bán nhà đất không phải của mình.

• Không kiểm tra được tình trạng pháp lý của nhà đất (tranh chấp, quy hoạch, thế chấp…).

➡ Khi tranh chấp xảy ra, người mua rất khó chứng minh quyền lợi của mình.

5. Mất trắng nếu bên bán chết hoặc mất tích

Khi bên bán mất, mất tích hoặc qua đời, nếu chưa sang tên, người mua sẽ phải:

• Làm thủ tục xác minh người thừa kế.

• Xin xác nhận của các đồng thừa kế mới được tiếp tục thủ tục.

➡ Quá trình này rất phức tạp, có thể không thành công nếu có tranh chấp trong gia đình bên bán.

6. Không được ngân hàng chấp nhận thế chấp

Do người mua không có sổ đỏ hợp pháp, nên:

• Không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng.

• Không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện các giao dịch tài chính khác như bảo lãnh, chuyển nhượng lại, chia tài sản.

7. Khó xử lý khi tranh chấp xảy ra

Nếu phát sinh tranh chấp:

• Người mua phải khởi kiện ra Tòa để yêu cầu công nhận hợp đồng.

• Phải tự chứng minh bằng chứng giao dịch, giấy tờ, nhân chứng.

• Không có gì đảm bảo Tòa sẽ công nhận nếu thiếu bằng chứng, hoặc có tranh chấp mạnh từ bên bán.

➡ Quá trình này tốn kém, kéo dài, mệt mỏi và có thể thất bại.

IV. Trường hợp ngoại lệ: Hợp đồng viết tay có thể được công nhận

1. Hợp đồng lập trước ngày 01/7/2004 (Trước khi có quy định yêu cầu công chứng)

Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao: Nếu hợp đồng mua bán nhà đất lập trước ngày 01/7/2004 (khi quy định về công chứng chưa được áp dụng) và không công chứng/chứng thực, nhưng các bên đã thực hiện đầy đủ giao dịch, sử dụng đất ổn định, thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng.

Điều kiện để công nhận hợp đồng:

• Đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

• Được người làm chứng xác nhận.

• Không có văn bản khác thay thế hoặc phản đối giao dịch.

2. Hợp đồng viết tay đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ (theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp hợp đồng dân sự vi phạm về hình thức nhưng một bên hoặc cả hai bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ hợp đồng và không có tranh chấp, hợp đồng đó vẫn có thể được công nhận hiệu lực.

Cụ thể, nếu một bên đã giao đất, bên còn lại đã thanh toán tiền, hoặc một trong hai bên đã thực hiện nghĩa vụ lớn như giao nhà, đất, thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng mà không có tranh chấp, thì Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng.

3. Hợp đồng mua bán nhà đất có công nhận của chính quyền địa phương (Trường hợp đặc biệt)

Theo Điều 100 Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp người mua nhà đất đã sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, và có xác nhận của chính quyền địa phương thì hợp đồng mua bán viết tay có thể được xem xét công nhận.

• Chính quyền địa phương (Ủy ban Nhân dân xã, phường) có thể xác nhận nếu bên mua và bên bán được sự đồng ý của cơ quan nhà nước và có sử dụng ổn định đất đai.

• Các bên có thể được cấp sổ đỏ sau khi hoàn tất thủ tục, dù hợp đồng ban đầu không được công chứng.

Điều kiện công nhận:

• Không có tranh chấp trong suốt quá trình sử dụng đất.

• Sử dụng đất ổn định, có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người bán.

• Được xác nhận, chứng thực của chính quyền địa phương.

4. Trường hợp thừa kế và chuyển nhượng tài sản không có công chứng (theo Điều 168 Luật Đất đai 2013)

Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có thể được công nhận nếu bên bán nhà đất không có sổ đỏ nhưng chuyển nhượng qua thừa kế (thừa kế đất đai) và có đủ điều kiện sử dụng ổn định.

• Nếu trước đó không có tranh chấp, người nhận thừa kế có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng viết tay và hợp đồng này có thể được công nhận nếu việc chuyển nhượng diễn ra lâu dài và không có tranh chấp.

Điều kiện công nhận:

• Đảm bảo việc sử dụng đất ổn định từ nhiều năm.

• Không có tranh chấp hoặc khiếu kiện về tài sản.

• Cung cấp đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu (hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương).

5. Hợp đồng viết tay được Tòa án công nhận trong tranh chấp

Trong một số trường hợp đặc biệt khi có tranh chấp, người dân có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận hợp đồng viết tay, đặc biệt khi:

• Các bên đã thực hiện giao dịch ổn định, không có tranh chấp trong quá trình sử dụng đất.

• Có bằng chứng chứng minh giao dịch thật sự đã diễn ra (ví dụ: chuyển tiền, giao nhận nhà, đất).

• Không có sự phản đối hoặc tranh chấp từ bên thứ ba hoặc các đồng thừa kế.

Tòa án sẽ xem xét toàn bộ các tình tiết và quyết định việc công nhận hợp đồng, dù hợp đồng viết tay không được công chứng.

V. Làm sao để hợp pháp hóa hợp đồng mua bán viết tay?

1. Kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng viết tay

Trước khi bắt đầu thủ tục hợp pháp hóa, bạn cần kiểm tra kỹ các yếu tố cơ bản của hợp đồng viết tay:

• Đảm bảo tính đầy đủ của hợp đồng: Hợp đồng cần phải có đầy đủ các thông tin về bên mua, bên bán, thông tin về nhà đất (địa chỉ, diện tích, giấy tờ pháp lý), giá trị giao dịch và thỏa thuận quyền lợi giữa các bên.

• Không có tranh chấp: Hợp đồng viết tay có thể được công nhận nếu các bên không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đảm bảo rằng không có sự phản đối từ bên thứ ba hoặc chính quyền địa phương.

2. Thỏa thuận lại hợp đồng (nếu cần)

Trường hợp hợp đồng mua bán viết tay đã được ký kết từ trước nhưng không hoàn toàn hợp lệ (ví dụ thiếu các thông tin quan trọng hoặc không rõ ràng), các bên có thể thỏa thuận lại nội dung hợp đồng.

Các bước cần thực hiện:

• Đàm phán lại các điều khoản trong hợp đồng sao cho đầy đủ và rõ ràng.

• Cập nhật thông tin về tài sản: Cập nhật lại các thông tin chính xác về nhà đất, giá trị giao dịch, và các điều khoản liên quan.

• Lập lại hợp đồng có đầy đủ chữ ký của các bên.

3. Thực hiện công chứng hợp đồng

Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại phòng công chứng hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường. Đây là bước quan trọng để hợp thức hóa hợp đồng viết tay.

Các bước thực hiện công chứng:

1. Cung cấp đầy đủ giấy tờ: Các bên cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân, Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản của cả bên mua và bên bán.

2. Đến phòng công chứng: Các bên ký hợp đồng và yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tại phòng công chứng.

3. Công chứng hợp đồng: Phòng công chứng sẽ xác nhận các thông tin trong hợp đồng và chứng thực rằng hợp đồng đã được ký kết đúng quy định.

Lưu ý rằng nếu hợp đồng viết tay không đáp ứng được yêu cầu về hình thức (như thiếu chữ ký, thiếu thông tin cần thiết), phòng công chứng có thể yêu cầu chỉnh sửa hoặc bổ sung.

4. Chứng thực hợp đồng tại UBND xã/phường (nếu cần)

Trong trường hợp một bên hoặc cả hai bên không muốn công chứng, họ có thể lựa chọn chứng thực hợp đồng tại UBND xã/phường (đặc biệt trong những khu vực không có phòng công chứng).

Các bước thực hiện chứng thực tại UBND:

1. Lập hợp đồng viết tay giữa hai bên (nên ghi đầy đủ thông tin cần thiết như thông tin về nhà đất, giá trị giao dịch…).

2. Đem hợp đồng đến UBND: Cả hai bên đến UBND cấp xã/phường nơi có đất để yêu cầu chứng thực hợp đồng.

3. UBND chứng thực: Sau khi kiểm tra các giấy tờ cần thiết, UBND sẽ chứng thực hợp đồng bằng cách đóng dấu xác nhận trên hợp đồng.

Lưu ý: Việc chứng thực hợp đồng tại UBND không thể thay thế công chứng trong tất cả trường hợp, nhưng vẫn là một bước hợp pháp hóa hợp đồng.

5. Thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản tại Văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực, người mua cần thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Các bước đăng ký:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Hồ sơ bao gồm hợp đồng mua bán đã công chứng/chứng thực, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán, CMND/căn cước công dân của các bên, và các giấy tờ liên quan khác.

2. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai: Đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện để nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho bên mua.

3. Chờ xét duyệt và cấp sổ đỏ: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các thủ tục cần thiết, xác nhận thông tin và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho người mua.

6. Kiểm tra và hoàn tất thủ tục

Sau khi đã thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng và hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, các bên cần kiểm tra lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) và các giấy tờ liên quan để đảm bảo tất cả đều hợp pháp và đầy đủ.

Nếu có vấn đề phát sinh trong quá trình xử lý, các bên có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng công chứng giải quyết.