Khi mua nhà đất qua môi giới có cần hợp đồng không

Lưu ý khi kiểm tra nội dung hợp đồng:

• Tránh các điều khoản chung chung như “sẽ trao đổi sau”, “tùy tình hình”… vì dễ bị lợi dụng

• Hợp đồng nên được in thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản, ký tên đầy đủ, có thể photo công chứng nếu giao dịch lớn

• Nếu bên môi giới là công ty, yêu cầu đóng dấu tròn công ty để tăng tính pháp lý

Ví dụ cụ thể:
Bạn đang cần tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ tại quận Tân Phú, TP.HCM. Một bên môi giới đồng ý tìm giúp bạn trong 30 ngày, nếu tìm được, bạn sẽ trả phí 15 triệu đồng. Tất cả các điều khoản này nên được ghi cụ thể trong hợp đồng.

2. Có cần ký hợp đồng với môi giới khi mua nhà đất không?

CÓ. Và nên là hợp đồng bằng văn bản.

Vì sao cần hợp đồng khi làm việc với môi giới?

Trong bất kỳ giao dịch nào có liên quan đến tài sản có giá trị lớn như nhà, đất – thì việc có một văn bản cam kết rõ ràng là điều cực kỳ quan trọng. Bất động sản là lĩnh vực phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp về pháp lý, giá cả, điều kiện mua bán, phí dịch vụ… Và môi giới là người đứng giữa – vừa kết nối, vừa có thể gây rủi ro nếu không có sự ràng buộc bằng hợp đồng.

Hợp đồng không chỉ giúp ghi nhận thỏa thuận giữa hai bên, mà còn là căn cứ để xử lý khi có sự cố, mâu thuẫn, hay tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch.

Lợi ích của việc ký hợp đồng với môi giới

1. Ràng buộc trách nhiệm rõ ràng: Khi có hợp đồng, người môi giới buộc phải làm đúng theo những gì đã cam kết. Ví dụ: nếu họ nói trong 15 ngày sẽ tìm được nhà đúng nhu cầu, mà không làm được – bạn có quyền kết thúc hợp đồng và không phải trả phí.

2. Quy định rõ chi phí, tránh phát sinh bất ngờ: Trong hợp đồng sẽ ghi rõ mức phí môi giới (có thể là cố định hoặc tính theo phần trăm giá trị giao dịch), thời điểm thanh toán, và có hoặc không phí nếu giao dịch không thành công. Điều này giúp bạn chủ động tài chính và tránh bị “ép giá” vào phút chót.

3. Hạn chế nguy cơ bị lừa đảo hoặc bị dẫn dắt sai lệch thông tin: Không hiếm trường hợp môi giới giới thiệu nhà đất đang tranh chấp, nằm trong khu quy hoạch, hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Nếu có hợp đồng, bạn có cơ sở để khiếu nại hoặc yêu cầu bồi thường khi thông tin cung cấp sai lệch.

4. Tăng tính chuyên nghiệp và an toàn pháp lý cho giao dịch: Một người môi giới chuyên nghiệp sẽ luôn sẵn sàng làm hợp đồng. Việc ký hợp đồng cũng thể hiện bạn là người cẩn trọng và nghiêm túc trong giao dịch – điều này sẽ khiến môi giới phải có trách nhiệm hơn với bạn.

Thực tế cho thấy…

Rất nhiều người mua nhà lần đầu không biết rằng mình có quyền yêu cầu ký hợp đồng với môi giới. Họ thường chỉ làm việc qua tin nhắn, cuộc gọi, hoặc trao đổi miệng – điều này rất rủi ro, đặc biệt khi đã giao cọc hoặc chuyển khoản trước.

Ví dụ:
Anh H. (Q.12, TP.HCM) được một môi giới giới thiệu nhà 3 tầng với sổ hồng đầy đủ. Anh đặt cọc 100 triệu, nhưng sau đó phát hiện sổ hồng đang thế chấp ngân hàng. Khi yêu cầu trả lại cọc, môi giới “lặn mất tăm”, vì không có hợp đồng – anh H. không có cơ sở pháp lý để khởi kiện.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 562) quy định: Hợp đồng dịch vụ (bao gồm dịch vụ môi giới) phải có sự thỏa thuận giữa hai bên về việc thực hiện công việc có trả thù lao.

• Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định: Cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề (Điều 62), và khi thực hiện dịch vụ môi giới phải ký hợp đồng với khách hàng (Điều 61).

Do đó, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu ký hợp đồng khi làm việc với môi giới – kể cả khi đó là cá nhân không thuộc công ty.

3. Những rủi ro nếu không có hợp đồng

Việc không ký hợp đồng khi làm việc với môi giới có thể khiến bạn mất tiền, mất thời gian, thậm chí vướng vào rắc rối pháp lý mà không có căn cứ để xử lý. Dưới đây là những rủi ro phổ biến, thường gặp trong thực tế:

1. Không rõ ràng về phí môi giới, dễ bị “lật kèo”

Nếu không có hợp đồng quy định trước, bạn hoàn toàn có thể bị môi giới đòi phí cao hơn thỏa thuận miệng ban đầu hoặc bị yêu cầu trả thêm “phí phát sinh” vô lý.

Ví dụ thực tế: Anh T. ở TP.HCM được môi giới dẫn đi xem nhà và nói miệng rằng “chỉ lấy 1% phí”. Tuy nhiên sau khi đặt cọc xong, môi giới quay lại yêu cầu thêm 10 triệu vì “chủ nhà khó làm việc”. Do không có gì ghi lại, anh T. đành ngậm ngùi trả tiền để không mất cơ hội mua nhà.

2. Không có căn cứ pháp lý nếu môi giới làm sai

Nếu môi giới giới thiệu một bất động sản có pháp lý không rõ ràng, ví dụ: sổ đỏ bị cầm cố, đất quy hoạch, tranh chấp… mà bạn đã đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán, thì khi xảy ra vấn đề, bạn không thể yêu cầu môi giới chịu trách nhiệm nếu không có hợp đồng ràng buộc.

Tình huống thường gặp: Bạn mua đất được môi giới giới thiệu là “sổ riêng, thổ cư 100%”, nhưng thực tế là đất quy hoạch treo. Khi yêu cầu môi giới giải thích, họ “phủi tay” vì không có gì chứng minh họ phải chịu trách nhiệm.

3. Không kiểm soát được thông tin & đối tượng môi giới

Nếu không ký hợp đồng, bạn có thể không biết rõ người môi giới là ai, làm việc cho công ty nào, có chứng chỉ hành nghề hay không. Điều này dẫn đến việc khó xử lý khi có tranh chấp hoặc bị môi giới bỏ ngang giữa chừng.

Ví dụ: Nhiều người mua chỉ liên hệ qua Zalo, Facebook mà không biết tên thật, địa chỉ cụ thể của môi giới. Khi có sự cố, bị chặn liên lạc, họ không thể tìm ra đối tượng để khiếu nại.

4. Dễ bị dẫn dắt hoặc ép mua những sản phẩm có vấn đề

Không ít môi giới vì chạy doanh số hoặc được “ăn chia” với chủ đầu tư nên sẽ tìm cách thuyết phục người mua chốt nhanh mà không nói rõ rủi ro. Khi bạn không có hợp đồng ràng buộc yêu cầu họ cung cấp thông tin trung thực, bạn gần như không thể làm gì nếu “lỡ ký”.

Tình huống: Một khách hàng được tư vấn mua nhà “có thể công chứng ngay”, nhưng sau đó phát hiện phải đợi 6 tháng do chờ hoàn công. Không có hợp đồng – không có bằng chứng môi giới tư vấn sai.

5. Dễ bị chiếm dụng hoặc làm mất tiền cọc

Nếu bạn đưa tiền đặt cọc thông qua môi giới mà không có hợp đồng hoặc biên nhận rõ ràng, bạn có thể mất trắng số tiền này nếu môi giới biến mất hoặc chuyển nhượng sai đối tượng.

Ví dụ: Chị L. nhờ môi giới đặt cọc 100 triệu cho một mảnh đất. Sau 3 ngày, môi giới không nghe máy, không trả lại cọc. Do chỉ chuyển tiền qua tài khoản cá nhân, không hợp đồng, không giấy ủy quyền – chị không thể kiện hay trình báo công an.

6. Không có ràng buộc tiến độ hoặc cam kết tìm kiếm

Trong một số trường hợp, bạn thuê môi giới tìm nhà đúng yêu cầu, nhưng sau vài ngày, họ không liên hệ, không phản hồi. Nếu không có hợp đồng quy định về thời hạn và trách nhiệm, bạn không có quyền yêu cầu họ tiếp tục thực hiện cam kết.

Tóm lại: Không hợp đồng = Không đảm bảo quyền lợi

Trong thị trường bất động sản đầy phức tạp hiện nay, không có gì đảm bảo bằng một văn bản pháp lý cụ thể, rõ ràng. Dù bạn mua nhà lần đầu hay là người có kinh nghiệm, luôn luôn yêu cầu ký hợp đồng môi giới để tránh những rủi ro không đáng có.

4. Mẫu nội dung cần có trong hợp đồng môi giới

5. Những lưu ý khi ký hợp đồng với môi giới

Ký hợp đồng môi giới là bước rất quan trọng trong giao dịch bất động sản. Nếu không cẩn thận, bạn có thể mất tiền, bị ép buộc điều khoản bất lợi hoặc không thể khiếu nại khi có sự cố. Dưới đây là các lưu ý cần kiểm tra kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng:

1. Không ký hợp đồng khi chưa hiểu hết nội dung

• Hợp đồng có thể dùng nhiều thuật ngữ chuyên ngành như “phí dịch vụ phát sinh”, “cam kết pháp lý”, “thỏa thuận ngầm định” – nếu không rõ, hãy hỏi lại môi giới hoặc nhờ người có kinh nghiệm xem giúp.

• Tuyệt đối không ký vội, không ký nếu hợp đồng thiếu thông tin hoặc ghi mập mờ.

Ví dụ: Nếu hợp đồng chỉ ghi “phí sẽ thương lượng sau” thì bạn có thể bị đòi mức phí cao không lường trước.

2. Ghi rõ mức phí và thời điểm thanh toán

• Nhiều người bị ép trả phí dù giao dịch không thành, chỉ vì hợp đồng không ghi rõ.

• Nên ghi: phí bao nhiêu (% hay số tiền cụ thể), khi nào thanh toán (sau đặt cọc, sau ký hợp đồng mua bán…).

Mẹo nhỏ: Nên thêm điều khoản: “Bên A chỉ thanh toán phí môi giới nếu ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.”

3. Không đưa tiền cọc qua môi giới nếu không có ủy quyền

• Trường hợp phổ biến là môi giới nhận cọc, rồi “bặt vô âm tín” hoặc giao sai người.

• Chỉ giao tiền trực tiếp cho chủ tài sản, có mặt môi giới làm chứng (nếu cần).

• Nếu phải thông qua môi giới, phải có giấy ủy quyền hợp lệ từ chủ nhà + biên nhận ghi rõ tên người nhận tiền.

4. Yêu cầu hợp đồng có chữ ký và đầy đủ thông tin cá nhân

• Hợp đồng phải có: họ tên đầy đủ, số CCCD, địa chỉ của cả hai bên.

• Nếu là công ty: cần người đại diện pháp luật ký tên và đóng dấu công ty.

• Không chấp nhận hợp đồng “ký tắt” hay thiếu chữ ký của một bên.

Gợi ý: Kiểm tra kỹ xem người ký có đúng là đại diện thật sự không (tra cứu giấy phép công ty nếu cần).

5. Hợp đồng phải ghi cụ thể loại hình, khu vực, ngân sách môi giới

• Tránh hợp đồng ghi chung chung kiểu: “giới thiệu bất động sản phù hợp”.

• Cần ghi rõ: loại tài sản (đất, căn hộ…), khu vực, mức giá, tình trạng pháp lý, yêu cầu đặc biệt nếu có.

Ví dụ: “Tìm nhà phố tại Quận 7, diện tích 60–100m², ngân sách từ 3–4 tỷ, yêu cầu có sổ hồng riêng, không tranh chấp.”

6. Đọc kỹ điều khoản ràng buộc – phạt vi phạm

• Một số hợp đồng có gài điều khoản “nếu bên A từ chối mua nhà được giới thiệu thì vẫn phải trả phí” – bạn nên xem kỹ và điều chỉnh nếu thấy không hợp lý.

• Điều khoản phạt vi phạm phải hai bên cùng chịu trách nhiệm như nhau, không nên thiên lệch.

7. Luôn giữ lại bản hợp đồng và lưu bằng file điện tử

• Sau khi ký, mỗi bên giữ 1 bản. Bạn nên chụp ảnh hoặc scan để lưu trữ tránh thất lạc.

• Nếu xảy ra tranh chấp, đây là bằng chứng pháp lý cực kỳ quan trọng.

8. Không ngại thương lượng và điều chỉnh hợp đồng

• Nếu bạn thấy điều khoản không hợp lý, có quyền yêu cầu sửa lại hoặc bổ sung.

• Một hợp đồng đúng nghĩa là phải do hai bên cùng đồng thuận, không bị ép buộc.

Mẹo: Đừng ngại nói: “Tôi cần thời gian xem lại hợp đồng, mai tôi ký” – đó là quyền của bạn.