Khi nào cần xin phép xây dựng?

KHI NÀO CẦN XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

I. Trường hợp cần xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật

1. Xây dựng mới nhà ở, công trình dân dụng

• Tất cả các công trình xây dựng mới bao gồm:

  • Nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Các căn nhà nằm trong khu vực đô thị (phường, quận, thị xã, thành phố) bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

  • Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nằm trong khu quy hoạch: Nếu nhà ở nông thôn thuộc khu vực đã có quy hoạch đô thị hoặc khu bảo tồn, vẫn bắt buộc phải xin phép xây dựng.

  • Chung cư, tòa nhà thương mại, văn phòng: Các công trình cao tầng, chung cư, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại đều cần giấy phép xây dựng.

  • Công trình công cộng: Nhà ga, sân bay, bến xe, trung tâm văn hóa, bệnh viện, trường học đều phải có giấy phép.

  • Công trình công nghiệp, nhà xưởng: Nhà xưởng sản xuất, nhà kho, các cơ sở sản xuất công nghiệp cũng cần được cấp phép xây dựng theo đúng quy định.

2. Cải tạo, sửa chữa công trình làm thay đổi kết cấu chịu lực

• Các hoạt động sửa chữa hoặc cải tạo sau đây phải xin phép xây dựng:

  • Nâng tầng, mở rộng diện tích sàn: Nếu thay đổi kết cấu chịu lực hoặc mở rộng diện tích xây dựng so với ban đầu.

  • Thay đổi công năng sử dụng: Ví dụ: chuyển nhà ở thành văn phòng hoặc ngược lại.

  • Thay đổi mặt ngoài công trình: Việc thay đổi kiến trúc, màu sắc hoặc cấu trúc bên ngoài cũng cần được phê duyệt.

  • Thay đổi kết cấu chịu lực: Bao gồm thay đổi tường chịu lực, dầm, cột, móng hoặc các phần kết cấu chính của tòa nhà.

Ví dụ:

• Một căn nhà 2 tầng muốn nâng cấp lên 3 tầng hoặc mở rộng thêm diện tích sàn xây dựng sẽ cần xin phép xây dựng.

• Thay đổi tường gạch thành tường kính, mở rộng ban công hay thêm giếng trời cũng cần giấy phép.

3. Xây dựng công trình thuộc khu vực bảo tồn, di sản văn hóa

• Các công trình nằm trong:

  • Khu bảo tồn lịch sử, văn hóa: Những nơi có giá trị lịch sử hoặc kiến trúc cổ, như phố cổ, di tích quốc gia, di sản văn hóa thế giới.

  • Khu vực bảo tồn thiên nhiên: Công trình xây dựng gần hoặc trong các khu bảo tồn thiên nhiên, rừng quốc gia, hoặc khu vực được quy hoạch bảo vệ sinh thái.

  • Di sản văn hóa phi vật thể: Nếu công trình ảnh hưởng đến không gian văn hóa hoặc tập quán sinh hoạt văn hóa của cộng đồng.

Lưu ý: Việc xây dựng hoặc sửa chữa trong các khu vực này không chỉ cần xin phép xây dựng mà còn phải thông qua sự phê duyệt của cơ quan quản lý di sản hoặc văn hóa.

4. Xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, thủy lợi, năng lượng

• Công trình hạ tầng kỹ thuật: Bao gồm hệ thống cấp thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, đèn chiếu sáng công cộng, xử lý nước thải.

• Công trình giao thông: Cầu đường, hầm, bến xe, sân bay, đường sắt, cảng biển đều cần xin giấy phép trước khi khởi công.

• Công trình thủy lợi: Đập, hồ chứa nước, hệ thống tưới tiêu, kênh mương phục vụ nông nghiệp.

• Công trình năng lượng: Nhà máy điện, trạm biến áp, đường dây tải điện, hệ thống năng lượng mặt trời, điện gió.

Ví dụ:

• Việc mở rộng một đoạn đường hoặc xây mới cầu vượt đều cần có giấy phép xây dựng.

• Lắp đặt trạm điện gió hoặc nhà máy năng lượng mặt trời trên diện tích lớn cũng phải thông qua sự phê duyệt của chính quyền.

5. Xây dựng công trình tôn giáo, tín ngưỡng

• Các công trình như:

  • Đền, chùa, nhà thờ, thánh đường.

  • Trụ sở tôn giáo, trường học của các tổ chức tôn giáo.

  • Công trình phục vụ tín ngưỡng như tượng đài, đài tưởng niệm.

• Các công trình này khi xây dựng mới hoặc sửa chữa lớn đều cần phải xin phép xây dựng và tuân thủ các quy định về văn hóa, tôn giáo của địa phương.

6. Công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

• Bất kỳ hoạt động xây dựng nào trong khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc khu công nghệ cao đều yêu cầu giấy phép xây dựng, trừ khi đã có phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

• Việc mở rộng nhà xưởng, xây dựng nhà kho hoặc thay đổi cơ cấu mặt bằng trong khu công nghiệp cũng phải xin phép.

7. Công trình xây dựng trong khu vực ven biển, sông, hồ

• Việc xây dựng nhà ở, resort, bến tàu, cầu cảng tại khu vực ven biển, bờ sông, hồ đều cần giấy phép xây dựng.

• Đặc biệt, các công trình này còn phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và an toàn đê điều.

II. Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

1. Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp

• Công trình bí mật nhà nước: Bao gồm các công trình xây dựng phục vụ an ninh, quốc phòng, quốc gia mà tính bảo mật và an toàn là ưu tiên hàng đầu.

• Công trình khẩn cấp: Là các công trình được xây dựng để phục vụ yêu cầu cấp bách như:

  • Phòng chống thiên tai: đê điều, kè chống lũ, cầu tạm.

  • Khắc phục sự cố thiên tai, bão lụt, động đất.

  • Ứng phó với tình huống khẩn cấp theo lệnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ví dụ:

• Xây dựng nhà tạm để cứu trợ sau bão lũ.

• Lắp đặt cầu tạm để thông đường khi có sạt lở.

2. Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

• Các công trình này đã được cơ quan nhà nước phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đã thẩm định thiết kế xây dựng, nên không cần xin phép xây dựng.

• Chủ đầu tư chỉ cần thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý địa phương trước khi tiến hành.

Ví dụ:

• Khu đô thị mới, khu dân cư đã được phê duyệt chi tiết về hạ tầng, vị trí nhà ở, diện tích từng lô đất.

• Các tòa nhà chung cư trong dự án đã có quy hoạch tổng thể.

3. Công trình xây dựng tạm thời để phục vụ thi công công trình chính

• Là các công trình xây dựng mang tính chất tạm thời, phục vụ cho quá trình thi công công trình chính, chẳng hạn như:

  • Lán trại công nhân.

  • Kho chứa vật liệu xây dựng.

  • Văn phòng tạm tại công trường.

• Sau khi hoàn thành công trình chính, các công trình tạm này bắt buộc phải tháo dỡ theo cam kết.

Ví dụ:

• Lán trại cho công nhân nghỉ ngơi tại công trường.

• Nhà tạm làm văn phòng kỹ thuật tại công trình xây dựng cầu đường.

4. Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc không thuộc khu bảo tồn

• Nhà ở riêng lẻ xây dựng tại nông thôn, vùng sâu vùng xa không nằm trong phạm vi quy hoạch phát triển đô thị hoặc khu bảo tồn.

• Không thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, không ảnh hưởng đến an ninh trật tự hoặc bảo vệ cảnh quan thiên nhiên.

Ví dụ:

• Xây dựng nhà ở trên đất vườn tại vùng nông thôn, đất không nằm trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị.

• Lập trang trại, chòi canh nông nghiệp tại khu vực vùng núi.

5. Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực và công năng sử dụng

• Sửa chữa hoặc cải tạo các công trình không làm thay đổi:

  • Kết cấu chịu lực: Không can thiệp vào cột, dầm, móng, tường chịu lực.

  • Diện tích sàn xây dựng: Không mở rộng thêm diện tích hoặc nâng tầng.

  • Công năng sử dụng: Không thay đổi mục đích sử dụng của công trình.

• Công trình chỉ sửa chữa nhỏ như: sơn lại nhà, thay gạch, lợp mái mới, sửa cửa sổ, cửa ra vào, lắp đặt thiết bị nội thất.

Ví dụ:

• Sơn sửa lại mặt ngoài của ngôi nhà.

• Thay thế mái tôn, sửa chữa cửa sổ hoặc lát lại nền nhà.

6. Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng

• Các công trình hạ tầng kỹ thuật có quy mô nhỏ, đơn giản như:

  • Hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng công cộng.

  • Hệ thống cống rãnh, điện chiếu sáng trong nội khu.

  • Hệ thống đường nội bộ trong khu dân cư nhỏ lẻ.

• Những công trình này chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật thay vì xin giấy phép xây dựng.

Ví dụ:

• Lắp đặt đèn chiếu sáng trên đường nội bộ.

• Xây dựng hệ thống thoát nước cho khu dân cư nhỏ.

7. Công trình thuộc dự án phát triển kinh tế – xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định

• Các công trình phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng an ninh, hoặc dự án trọng điểm quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Ví dụ:

• Xây dựng khu tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án quốc gia.

• Công trình đường cao tốc, sân bay trong dự án quốc gia trọng điểm.

8. Công trình lắp đặt thiết bị không yêu cầu xây dựng

• Các công trình chỉ lắp đặt thiết bị kỹ thuật, không cần xây dựng phần móng hay kết cấu chịu lực:

  • Lắp đặt cột ăng-ten, cột viễn thông, hệ thống pin năng lượng mặt trời.

  • Trạm phát sóng di động nhỏ không ảnh hưởng đến quy hoạch xây dựng.

Ví dụ:

• Lắp đặt trạm BTS (Base Transceiver Station) cho viễn thông di động.

• Lắp đặt hệ thống điện mặt trời trên mái nhà.

III. Quy trình xin cấp giấy phép xây dựng

1. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cần chuẩn bị đầy đủ và chính xác, bao gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

• Đơn đề nghị theo mẫu được quy định tại Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

• Nội dung bao gồm: Thông tin của chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô công trình, mục đích sử dụng, thời gian thi công dự kiến.

Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

• Bản sao công chứng sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc giấy tờ pháp lý khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp lệ.

• Trường hợp thuê đất hoặc đất thuộc sở hữu của nhà nước, cần có hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.

Bản vẽ thiết kế xây dựng

Bao gồm:

• Mặt bằng công trình trên lô đất: Vị trí xây dựng, khoảng cách với các công trình lân cận, lộ giới đường đi.

• Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt cắt và mặt đứng của công trình: Thể hiện rõ diện tích, chiều cao, số tầng, kiến trúc.

• Bản vẽ hệ thống cấp thoát nước, điện, thông gió, phòng cháy chữa cháy (nếu có).

• Bản vẽ móng và hệ thống kết cấu chịu lực của công trình.

Giấy cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề

• Nếu công trình xây dựng sát với các công trình liền kề, chủ đầu tư cần cam kết đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận trong quá trình thi công.

Báo cáo thẩm tra thiết kế xây dựng (nếu cần)

• Đối với các công trình lớn hoặc có tính chất phức tạp, cần báo cáo thẩm tra thiết kế từ đơn vị có thẩm quyền.

2. Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

• Chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện/quận nếu là nhà ở riêng lẻ, hoặc tại Sở Xây dựng đối với công trình lớn hơn.

• Tại cơ quan tiếp nhận, hồ sơ sẽ được kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ. Nếu thiếu, cơ quan sẽ yêu cầu bổ sung trong vòng 3 ngày làm việc.

3. Thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép tiến hành thẩm định các nội dung sau:

  • Quy hoạch xây dựng: Kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch đô thị, lộ giới, chỉ giới xây dựng.

  • Thiết kế xây dựng: Đánh giá tính an toàn kết cấu, phương án cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy.

  • Pháp lý đất đai: Xem xét quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không.

• Kiểm tra thực địa (nếu cần thiết): Cơ quan có thể cử cán bộ xuống hiện trường để kiểm tra tình hình thực tế.

4. Thông báo kết quả xử lý hồ sơ

• Sau khi thẩm định, cơ quan cấp phép sẽ đưa ra kết luận:

  • Nếu hồ sơ đủ điều kiện, sẽ cấp giấy phép xây dựng.

  • Nếu hồ sơ không đạt yêu cầu, sẽ có văn bản thông báo lý do và hướng dẫn điều chỉnh.

• Thời gian giải quyết:

  • Nhà ở riêng lẻ: 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ.

  • Công trình khác: 20-30 ngày làm việc tùy vào quy mô và tính chất công trình.

5. Nhận giấy phép xây dựng

• Sau khi có thông báo chấp thuận, chủ đầu tư đến Bộ phận một cửa của cơ quan cấp phép để nhận giấy phép xây dựng.

• Nội dung giấy phép xây dựng bao gồm:

  • Thông tin về chủ đầu tư và công trình.

  • Diện tích xây dựng, chiều cao, số tầng.

  • Mốc giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ.

  • Thời gian khởi công và hoàn thành dự kiến.

6. Khởi công xây dựng công trình

• Chủ đầu tư phải thông báo khởi công đến chính quyền địa phương ít nhất 7 ngày trước khi bắt đầu xây dựng.

• Công trình phải được xây dựng theo đúng nội dung đã cấp phép.

• Nếu có sự thay đổi về thiết kế, kết cấu hoặc công năng sử dụng, chủ đầu tư phải xin cấp phép điều chỉnh.

7. Gia hạn giấy phép xây dựng (nếu cần)

• Giấy phép xây dựng có thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu quá thời hạn này mà chưa khởi công, chủ đầu tư cần xin gia hạn.

• Hồ sơ xin gia hạn bao gồm:

  • Đơn xin gia hạn giấy phép xây dựng.

  • Bản sao giấy phép xây dựng đã được cấp.

• Cơ quan cấp phép sẽ xem xét và gia hạn thêm tối đa 12 tháng.

8. Xử lý vi phạm khi không có giấy phép xây dựng

• Nếu tiến hành xây dựng mà không có giấy phép hoặc sai nội dung giấy phép:

  • Phạt tiền: Tùy vào quy mô công trình, mức phạt có thể từ 10 triệu đến 100 triệu đồng.

  • Buộc tháo dỡ công trình sai phạm nếu không đáp ứng đủ điều kiện hợp thức hóa.

  • Không được cấp sổ hồng/sổ đỏ nếu công trình không có giấy phép hoặc sai phép.

IV. Hậu quả khi xây dựng không phép hoặc sai phép

1. Xử phạt hành chính theo quy định pháp luật

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, các hành vi xây dựng không phép hoặc sai phép sẽ bị phạt tiền tương ứng với mức độ vi phạm. Cụ thể:

Xây dựng nhà ở riêng lẻ không phép hoặc sai phép

• Khu vực nông thôn (không nằm trong khu bảo tồn hoặc quy hoạch phát triển): Phạt từ 10 – 20 triệu đồng.

• Khu vực đô thị, khu bảo tồn, khu quy hoạch phát triển: Phạt từ 20 – 40 triệu đồng.

Xây dựng công trình lớn không phép hoặc sai phép

• Công trình thương mại, dịch vụ, công nghiệp: Phạt từ 50 – 100 triệu đồng.

• Công trình đặc biệt, tòa nhà cao tầng: Phạt từ 100 – 150 triệu đồng.

Mức phạt bổ sung

• Đình chỉ thi công: Công trình sẽ bị đình chỉ xây dựng ngay lập tức sau khi bị phát hiện.

• Phạt theo diện tích sai phạm: Nếu xây vượt diện tích cho phép hoặc sai nội dung giấy phép, mức phạt sẽ tính theo số mét vuông vượt quá.

2. Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

• Nếu không thể điều chỉnh hoặc bổ sung giấy phép xây dựng, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu tháo dỡ công trình.

• Thời hạn để khắc phục sai phạm thường là 30 – 60 ngày. Nếu không tự tháo dỡ, chính quyền sẽ tiến hành cưỡng chế và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí liên quan.

Ví dụ:

• Nhà xây vượt tầng so với giấy phép hoặc lấn chiếm đất công sẽ bị yêu cầu phá bỏ phần vi phạm.

• Công trình xây dựng lấn hành lang bảo vệ sông, kênh rạch sẽ bị cưỡng chế giải tỏa.

3. Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Sổ hồng/Sổ đỏ)

• Công trình xây dựng không phép hoặc sai phép sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Sổ hồng, Sổ đỏ).

• Điều này gây khó khăn khi muốn chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc thực hiện các giao dịch dân sự.

Ví dụ:

• Nếu một căn nhà 3 tầng chỉ được phép xây 2 tầng, tầng 3 sẽ không được cấp chứng nhận quyền sở hữu.

• Nhà xây lấn sang đất hàng xóm hoặc đất công cộng cũng không được cấp sổ đỏ cho phần diện tích vi phạm.

4. Ảnh hưởng đến giao dịch mua bán và thế chấp tài sản

• Mua bán bất động sản: Người mua thường từ chối giao dịch với những bất động sản xây dựng không phép hoặc sai phép vì không có sổ đỏ hợp lệ.

• Thế chấp vay vốn ngân hàng: Ngân hàng không chấp nhận tài sản không có chứng nhận quyền sở hữu làm tài sản đảm bảo.

• Cho thuê nhà: Việc cho thuê nhà không phép hoặc sai phép có thể bị cơ quan chức năng xử lý, dẫn đến hợp đồng thuê bị vô hiệu.

Ví dụ:

• Một căn nhà xây dựng không phép sẽ không thể làm tài sản thế chấp khi chủ sở hữu muốn vay vốn ngân hàng.

• Việc cho thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh tại công trình không phép có thể bị chính quyền yêu cầu ngừng hoạt động.

5. Khó khăn trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc mở rộng

• Các công trình xây dựng không phép khi muốn sửa chữa, cải tạo hoặc mở rộng đều phải xin phép lại từ đầu.

• Cơ quan chức năng có thể từ chối cấp phép nếu công trình không phù hợp với quy hoạch hoặc không có giấy tờ hợp lệ về đất đai.

Ví dụ:

• Nếu một căn nhà xây dựng không phép muốn nâng tầng hoặc mở rộng, chủ đầu tư phải làm thủ tục hợp thức hóa rất phức tạp và tốn kém.

• Trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch giải tỏa hoặc mở rộng đường, công trình không phép sẽ không được bồi thường khi giải phóng mặt bằng.

6. Mất giá trị tài sản và khó bán

• Bất động sản xây dựng không phép hoặc sai phép thường mất giá trị trên thị trường vì người mua lo ngại về tính pháp lý và khả năng bị cưỡng chế phá dỡ.

• Khả năng thanh khoản cũng thấp hơn, thời gian bán kéo dài và giá bán thấp hơn thị trường.

Ví dụ:

• Một căn nhà xây vượt diện tích lộ giới sẽ khó bán hoặc phải bán với giá rẻ vì người mua e ngại bị cưỡng chế phá dỡ sau này.

7. Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc giải phóng mặt bằng

• Theo quy định pháp luật, những công trình không phép hoặc sai phép sẽ không được bồi thường khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.

• Thậm chí, chủ đầu tư còn phải tự tháo dỡ hoặc chịu chi phí cưỡng chế.

Ví dụ:

• Nhà xây không phép trên đất nông nghiệp sẽ bị giải tỏa mà không có hỗ trợ bồi thường.

• Công trình xây dựng lấn chiếm hành lang an toàn giao thông sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ khi mở rộng đường.