Khi nào chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê

KHI NÀO CHỦ NHÀ CÓ QUYỀN ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ

I. Vi phạm thời gian thanh toán tiền thuê

1. Thời gian thanh toán tiền thuê nhà

• Thông thường, thời gian thanh toán được thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, có thể là hàng tháng, quý, hoặc nửa năm.

• Thời gian thanh toán cần được xác định rõ từ đầu để tránh những tranh chấp về sau.

• Nếu không có thỏa thuận rõ ràng, thì bên thuê sẽ phải thanh toán theo chu kỳ thông thường (tháng, quý).

Ví dụ trong hợp đồng: “Bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà vào ngày 05 hàng tháng.”

2. Hệ quả khi bên thuê vi phạm thời gian thanh toán

Khi bên thuê không thanh toán đúng hạn, chủ nhà có quyền yêu cầu bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê và có thể giữ lại một phần hoặc toàn bộ tiền đặt cọc để bù đắp thiệt hại.

Việc vi phạm thời gian thanh toán có thể xảy ra trong các trường hợp sau:

a. Chậm thanh toán tiền thuê

• Bên thuê không thanh toán đúng ngày mà hợp đồng quy định nhưng chỉ chậm vài ngày hoặc vài tuần. Tuy nhiên, nếu không có sự thỏa thuận sửa đổi, chủ nhà có thể yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng sau một thời gian nhắc nhở.

Ví dụ: Nếu bên thuê không thanh toán sau 5 ngày kể từ ngày đến hạn, chủ nhà có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng.

b. Không thanh toán tiền thuê trong thời gian dài

• Nếu bên thuê không thanh toán vài tháng liên tiếp, trì hoãn nhiều lần hoặc có lý do không hợp lý, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngay lập tức.

Ví dụ: Chủ nhà có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng ngay lập tức nếu bên thuê không thanh toán trong vòng 30 ngày liên tiếp và không có bất kỳ thông báo hay lý do hợp lý nào.

c. Vi phạm thanh toán sau khi đã có thông báo

• Nếu bên thuê đã được thông báo nhắc nhở về việc thanh toán, nhưng vẫn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, chủ nhà có thể tiến hành các bước pháp lý để yêu cầu chấm dứt hợp đồng và đưa vụ việc ra tòa án nếu cần thiết.

Ví dụ: Sau khi nhắc nhở ba lần và bên thuê vẫn không thanh toán, chủ nhà có thể yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần thỏa thuận thêm.

3. Quyền lợi của chủ nhà khi bên thuê vi phạm thanh toán

Khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chủ nhà có thể thực hiện một số quyền lợi sau:

a. Giữ lại tiền đặt cọc

• Chủ nhà có quyền giữ lại toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc để bù đắp thiệt hại phát sinh từ việc không thanh toán tiền thuê đúng hạn.

• Nếu số tiền đặt cọc không đủ bù đắp, chủ nhà có thể yêu cầu bồi thường thêm.

Ví dụ: Bên thuê không thanh toán tiền thuê trong vòng 3 tháng. Chủ nhà có thể giữ lại tiền cọc và yêu cầu bên thuê thanh toán nốt số tiền còn thiếu.

b. Được yêu cầu bồi thường thiệt hại

• Nếu vi phạm kéo dài và gây thiệt hại cho chủ nhà (ví dụ: phải tìm người thuê mới), chủ nhà có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Ví dụ: Chủ nhà có thể yêu cầu bên thuê bồi thường chi phí quảng cáo để tìm người thuê mới trong trường hợp bên thuê không thanh toán và chấm dứt hợp đồng mà không thông báo.

c. Chấm dứt hợp đồng thuê ngay lập tức

• Trong trường hợp bên thuê vi phạm thanh toán nhiều lần hoặc không có lý do chính đáng, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê ngay lập tức mà không cần thông báo trước theo các quy định trong hợp đồng.

Ví dụ: Nếu bên thuê không thanh toán trong vòng 60 ngày và không có lý do hợp lý, chủ nhà có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng ngay lập tức và yêu cầu bên thuê trả lại nhà.

4. Điều khoản trong hợp đồng thuê nhà về việc thanh toán

Để tránh tranh chấp liên quan đến vi phạm thời gian thanh toán, trong hợp đồng thuê nhà cần quy định rõ các điều khoản sau:

• Ngày thanh toán và kỳ thanh toán (hàng tháng, quý).

• Số tiền thuê nhà và phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản).

• Hình thức xử lý khi bên thuê chậm thanh toán (phạt vi phạm, đơn phương chấm dứt hợp đồng).

• Quy định về tiền cọc và các khoản khấu trừ khi có vi phạm.

Ví dụ điều khoản hợp đồng: “Bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê vào ngày 05 hàng tháng. Nếu bên thuê không thanh toán đúng hạn, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán đầy đủ trong vòng 7 ngày. Nếu bên thuê vẫn không thanh toán sau thời gian này, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần thông báo trước và giữ lại tiền đặt cọc.”

II. Sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích

1. Thế nào là sử dụng không đúng mục đích?

Đây là hành vi sử dụng căn nhà thuê khác với mục đích đã ghi rõ trong hợp đồng, chẳng hạn như:

• Thuê để ở nhưng lại dùng để kinh doanh, sản xuất, mở cửa hàng.

• Thuê nhà làm văn phòng nhưng thực tế lại sử dụng làm kho chứa hàng hóa nguy hiểm, dễ cháy nổ.

• Dùng nhà để tổ chức tụ tập đông người, cho thuê lại, hoặc tự ý sửa chữa, cơi nới trái phép.

• Sử dụng căn nhà để làm nơi thực hiện hành vi vi phạm pháp luật (như đánh bạc, tổ chức mại dâm, tàng trữ hàng cấm…).

Ví dụ cụ thể: Anh H ký hợp đồng thuê nhà để ở, nhưng sau đó tự ý mở quán karaoke và kinh doanh ăn uống gây ồn ào. Việc này vi phạm mục đích thuê nhà và ảnh hưởng đến khu dân cư xung quanh. Chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

2. Tác động tiêu cực từ việc sử dụng sai mục đích

Việc sử dụng nhà thuê không đúng mục đích có thể gây ra:

• Ảnh hưởng đến an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường của khu vực.

• Gây thiệt hại về tài sản như làm hỏng cấu trúc nhà, quá tải điện, nước…

• Gây rủi ro pháp lý cho chủ nhà, đặc biệt khi bên thuê thực hiện hoạt động trái pháp luật.

• Bị xử phạt hành chính hoặc bị cơ quan chức năng thu hồi, phong tỏa tài sản.

3. Căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng

Chủ nhà được quyền chấm dứt hợp đồng khi:

• Việc sử dụng sai mục đích đã được ghi rõ là hành vi vi phạm hợp đồng.

• Có bằng chứng rõ ràng: hình ảnh, video, phản ánh từ hàng xóm, hoặc biên bản xử phạt của chính quyền.

• Đã có thông báo nhắc nhở bên thuê nhưng không khắc phục.

Ví dụ điều khoản hợp đồng: “Bên thuê cam kết sử dụng tài sản thuê đúng mục đích để ở. Trong trường hợp sử dụng sai mục đích hoặc có hành vi vi phạm pháp luật, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng ngay lập tức mà không cần báo trước.”

4. Thủ tục chấm dứt hợp đồng do vi phạm mục đích sử dụng

1. Lập biên bản ghi nhận vi phạm, có thể mời tổ dân phố hoặc cơ quan chức năng xác nhận.

2. Gửi thông báo bằng văn bản cho bên thuê, yêu cầu khắc phục hoặc rời đi trong thời hạn cụ thể (thường 3–7 ngày).

3. Nếu bên thuê không chấp hành, chủ nhà có thể:

   • Đơn phương chấm dứt hợp đồng.

   • Giữ lại tiền đặt cọc để bù thiệt hại.

   • Yêu cầu bồi thường, nếu có phát sinh tổn thất.

   • Khởi kiện hoặc báo chính quyền trong trường hợp vi phạm pháp luật.

5. Lưu ý khi soạn hợp đồng

Để bảo vệ quyền lợi, chủ nhà nên:

• Ghi rõ mục đích thuê nhà trong hợp đồng (để ở, để làm văn phòng, kinh doanh…).

• Quy định cụ thể về những hành vi không được phép thực hiện.

• Bổ sung điều khoản: “Nếu bên thuê sử dụng tài sản thuê sai mục đích hoặc vi phạm pháp luật, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không hoàn trả tiền cọc.”

III. Gây thiệt hại cho tài sản thuê

1. Thế nào là gây thiệt hại cho tài sản thuê?

Gây thiệt hại cho tài sản thuê bao gồm các hành vi như:

• Làm nứt tường, bong tróc sơn, vỡ gạch, thủng trần hoặc các hư hại khác do tác động mạnh.

• Làm hỏng thiết bị điện, hệ thống chiếu sáng, điều hòa, máy bơm nước.

• Làm hư hỏng nội thất đi kèm (bàn, ghế, tủ, rèm, thiết bị bếp…).

• Tự ý tháo dỡ, cơi nới, đục khoan, sửa chữa cấu trúc nhà mà không có sự đồng ý của chủ nhà.

• Không bảo trì các hạng mục theo đúng cam kết, dẫn đến hư hỏng nghiêm trọng.

Ví dụ: Bên thuê tự ý khoan tường lắp kệ treo tivi làm vỡ gạch men và hỏng hệ thống dây điện ngầm, gây chập cháy. Đây là hành vi gây thiệt hại tài sản rõ ràng.

2. Chủ nhà có quyền gì khi tài sản bị hư hỏng do bên thuê gây ra?

Khi bên thuê gây thiệt hại tài sản, chủ nhà có quyền:

• Yêu cầu bên thuê khắc phục, sửa chữa các hư hỏng trong thời gian hợp lý.

• Nếu bên thuê không thực hiện, chủ nhà có thể trích tiền đặt cọc để sửa chữa.

• Trong trường hợp thiệt hại nghiêm trọng, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và yêu cầu bồi thường thiệt hại thêm (nếu có).

Trích điều khoản mẫu: “Bên thuê có trách nhiệm giữ gìn tài sản thuê nguyên vẹn. Mọi thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra sẽ phải được khắc phục ngay. Nếu không, bên cho thuê có quyền trừ vào tiền đặt cọc hoặc yêu cầu bồi thường đầy đủ.”

3. Quy trình xử lý khi phát hiện thiệt hại

1. Lập biên bản hiện trạng tài sản bị hư hỏng (kèm hình ảnh, ngày tháng rõ ràng).

2. Thông báo cho bên thuê về trách nhiệm sửa chữa và thời hạn khắc phục.

3. Nếu bên thuê không hợp tác hoặc từ chối khắc phục:

   • Chủ nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.

   • Giữ lại một phần hoặc toàn bộ tiền đặt cọc.

   • Khởi kiện nếu thiệt hại vượt quá giá trị cọc và không được bồi thường.

Ví dụ thực tế: Chị T thuê căn hộ chung cư 1 năm. Sau khi hết hợp đồng, chủ nhà kiểm tra và phát hiện sofa bị rách lớn, sàn gỗ trầy xước nghiêm trọng. Bên thuê từ chối bồi thường, nên chủ nhà giữ lại tiền cọc 10 triệu để sửa chữa và từ chối hoàn trả.

4. Phân biệt hư hỏng do sử dụng bình thường và do lỗi của bên thuê

Không phải mọi hư hỏng đều là lỗi vi phạm:

• Hư hao do sử dụng bình thường theo thời gian (như bóng đèn hỏng, sơn mờ, tay nắm cửa lỏng…) thường được xem là không vi phạm.

• Nhưng thiệt hại do sử dụng sai cách, như làm cháy bếp, vỡ kính, hỏng vòi nước, làm tắc nghẽn bồn cầu do bỏ rác… sẽ thuộc trách nhiệm của bên thuê.

5. Lưu ý trong hợp đồng để tránh tranh chấp

Để phòng ngừa tranh chấp, chủ nhà nên:

• Ghi rõ tình trạng tài sản ban đầu trong biên bản bàn giao (có hình ảnh).

• Quy định cụ thể trách nhiệm sửa chữa, bảo trì của bên thuê.

• Nêu rõ mức xử lý nếu không sửa chữa hoặc gây hư hỏng lớn.

Ví dụ điều khoản: “Mọi hư hỏng tài sản do bên thuê gây ra trong quá trình sử dụng phải được sửa chữa trước ngày kết thúc hợp đồng. Nếu không, bên cho thuê có quyền khấu trừ chi phí sửa chữa từ tiền đặt cọc. Trường hợp thiệt hại vượt quá giá trị đặt cọc, bên thuê phải thanh toán phần còn lại.”

IV. Đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thông báo trước

1. Khái niệm và hành vi vi phạm

Đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thông báo trước là hành vi một bên tự ý kết thúc hợp đồng thuê nhà mà không báo trước cho bên còn lại trong khoảng thời gian tối thiểu được quy định trong hợp đồng hoặc theo pháp luật (thông thường là từ 15–30 ngày). Đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và có thể gây thiệt hại về tài chính hoặc quyền lợi cho bên bị ảnh hưởng.

Ví dụ:
Bên thuê dọn đi khỏi nhà chỉ sau 1 ngày thông báo, không thực hiện đúng cam kết “báo trước 30 ngày nếu muốn chấm dứt hợp đồng” như đã ký. Việc này khiến chủ nhà không kịp tìm người thuê mới và mất khoản thu nhập thuê nhà trong thời gian trống.

2. Hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng không báo trước

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đột ngột mà không thông báo kịp thời có thể dẫn đến:

• Mất quyền lợi tài chính: bên bị thiệt hại (thường là chủ nhà) mất khoản thu nhập dự kiến.

• Phát sinh chi phí ngoài kế hoạch: chi phí sửa chữa đột xuất, tìm người thuê mới, hoặc chi phí lưu trữ tài sản nếu bên thuê bỏ lại đồ đạc.

• Mâu thuẫn, tranh chấp pháp lý: dẫn đến việc khởi kiện hoặc không hoàn trả tiền đặt cọc.

• Ảnh hưởng uy tín của bên thuê (nếu tiếp tục thuê nhà ở nơi khác), hoặc của chủ nhà (nếu vi phạm).

3. Trường hợp nào được xem là vi phạm hợp đồng?

Việc chấm dứt hợp đồng mà không báo trước được xem là vi phạm khi:

• Trong hợp đồng có quy định rõ về thời gian báo trước (thường là 15, 30, 45 ngày…) nhưng bên thuê hoặc bên cho thuê không thực hiện đúng.

• Không có lý do hợp lý hoặc không có thỏa thuận rõ ràng giữa hai bên về việc chấm dứt hợp đồng trước hạn.

• Bên đơn phương không chịu trách nhiệm về thiệt hại phát sinh do việc chấm dứt hợp đồng đột ngột.

Lưu ý: Trong một số trường hợp bất khả kháng (thiên tai, tai nạn, bị cưỡng chế giải tỏa…) thì việc không báo trước có thể được chấp nhận, nhưng vẫn cần có chứng cứ cụ thể.

4. Xử lý khi một bên tự ý chấm dứt hợp đồng mà không thông báo

Nếu bên thuê đơn phương rời đi mà không thông báo trước, chủ nhà có quyền:

• Giữ lại toàn bộ tiền đặt cọc (nếu trong hợp đồng có điều khoản quy định rõ).

• Yêu cầu bồi thường thiệt hại (ví dụ: tiền thuê trong khoảng thời gian không báo trước).

• Khởi kiện nếu thiệt hại vượt quá số tiền cọc hoặc không được tự nguyện thanh toán.

Ngược lại, nếu chủ nhà tự ý chấm dứt hợp đồng, bên thuê có thể:

• Yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại, ví dụ: chi phí chuyển nhà đột xuất, mất thu nhập nếu đang kinh doanh tại nơi thuê.

• Khiếu nại đến chính quyền địa phương hoặc khởi kiện ra tòa.

Ví dụ điều khoản mẫu: “Nếu một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, phải thông báo cho bên kia ít nhất 30 ngày trước ngày rời đi hoặc chấm dứt. Nếu không, bên vi phạm sẽ phải chịu mất tiền đặt cọc hoặc bồi thường tương ứng với tiền thuê nhà trong thời gian báo trước bị thiếu.”

5. Cách phòng tránh rủi ro trong hợp đồng

Để tránh tranh chấp liên quan đến chấm dứt hợp đồng, nên:

• Ghi rõ thời gian báo trước tối thiểu khi một trong hai bên muốn kết thúc hợp đồng (15–30 ngày).

• Quy định hình thức thông báo (bằng văn bản, email, Zalo có xác nhận…).

• Xác định rõ mức phạt, giữ cọc hoặc bồi thường nếu vi phạm nghĩa vụ thông báo.

• Cập nhật biên bản bàn giao, tình trạng nhà khi chấm dứt để có cơ sở pháp lý.

VI. Vi phạm các quy định pháp luật trong việc sử dụng tài sản thuê

1. Khái niệm và phạm vi vi phạm

Vi phạm pháp luật trong việc sử dụng tài sản thuê là hành vi mà bên thuê sử dụng căn nhà, phòng trọ hoặc mặt bằng thuê để thực hiện các hoạt động trái quy định pháp luật, gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự, an toàn công cộng, môi trường hoặc quyền và lợi ích của người khác. Những hành vi này không chỉ vi phạm hợp đồng thuê nhà mà còn có thể bị xử lý theo quy định pháp luật hình sự, hành chính.

2. Các hành vi vi phạm pháp luật phổ biến

Một số hành vi vi phạm có thể xảy ra trong quá trình sử dụng tài sản thuê bao gồm:

• Tổ chức đánh bạc, cá độ bóng đá, hoạt động tín dụng đen.

• Tàng trữ, sử dụng, mua bán ma túy hoặc vũ khí trái phép.

• Tổ chức mại dâm, sử dụng nhà thuê làm nơi chứa chấp người hoạt động mại dâm.

• Cho thuê lại nhà trái phép, nhất là khi không có sự đồng ý của chủ nhà.

• Gây ô nhiễm tiếng ồn, xả thải ra môi trường, ảnh hưởng khu dân cư xung quanh.

• Xây dựng trái phép, cơi nới làm thay đổi kết cấu nhà mà không được cấp phép.

• Sử dụng tài sản thuê để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản (như thuê địa điểm để mở văn phòng “ma”).

Ví dụ thực tế: Anh A thuê một căn hộ tại quận X và sử dụng làm “sòng bài online” trá hình. Khi công an kiểm tra phát hiện, chủ nhà cũng bị liên đới điều tra do tài sản được dùng vào mục đích bất hợp pháp.

3. Quyền của chủ nhà khi phát hiện vi phạm pháp luật

Khi phát hiện bên thuê sử dụng tài sản để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật, chủ nhà có quyền:

• Đơn phương chấm dứt hợp đồng ngay lập tức, không cần báo trước.

• Giữ lại toàn bộ tiền đặt cọc để bù đắp tổn thất (nếu có).

• Báo cáo với cơ quan chức năng (công an, tổ dân phố, chính quyền địa phương).

• Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại, nếu hành vi đó gây ảnh hưởng đến tài sản, uy tín hoặc khiến chủ nhà bị xử lý liên đới.

Trích điều khoản mẫu: “Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản thuê để thực hiện các hành vi trái pháp luật, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng ngay lập tức, thu giữ toàn bộ tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại mà không cần thông báo trước.”

4. Chủ nhà có bị liên đới trách nhiệm không?

Chủ nhà có thể bị liên đới xử lý hành chính hoặc hình sự nếu:

• Biết rõ hành vi vi phạm mà không ngăn chặn hoặc báo cáo.

• Cho thuê không có hợp đồng rõ ràng, không đăng ký tạm trú, để bên thuê hoạt động phi pháp.

Do đó, để bảo vệ mình, chủ nhà nên:

• Ký hợp đồng đầy đủ, ghi rõ mục đích thuê và các hành vi bị cấm.

• Khai báo tạm trú tạm vắng, đặc biệt với thuê nhà nguyên căn hoặc dài hạn.

• Theo dõi, kiểm tra định kỳ tình trạng nhà (nếu hợp lý).

• Phối hợp với cơ quan chức năng khi có dấu hiệu vi phạm.

5. Cách phòng ngừa trong hợp đồng

Trong hợp đồng thuê nhà, nên có điều khoản cụ thể như sau:

• “Bên thuê cam kết không sử dụng tài sản thuê để thực hiện bất kỳ hành vi nào vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội hoặc trái với thuần phong mỹ tục.”

• “Nếu vi phạm, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng ngay lập tức và không hoàn lại tiền đặt cọc.”

• “Bên thuê chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật nếu sử dụng tài sản thuê vào mục đích bất hợp pháp.”

6. Bên thuê không bảo trì tài sản theo thỏa thuận

• Nếu hợp đồng có quy định bên thuê phải bảo dưỡng, bảo trì tài sản trong suốt quá trình thuê nhưng bên thuê không thực hiện.

• Chủ nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu không có biện pháp khắc phục.

Ví dụ: Bên thuê không làm sạch khu vực công cộng, không bảo dưỡng hệ thống điện nước như thỏa thuận trong hợp đồng, chủ nhà có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng.

7. Không thực hiện các nghĩa vụ khác theo hợp đồng

• Nếu bên thuê không thực hiện các nghĩa vụ khác như giữ gìn vệ sinh chung, thực hiện nghĩa vụ thanh toán dịch vụ (phí dịch vụ chung, tiền điện, tiền nước, bảo trì…), chủ nhà có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng.

Ví dụ: Anh C thuê nhà nhưng không thanh toán các chi phí dịch vụ và nợ tiền điện trong nhiều tháng, chủ nhà có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng và yêu cầu anh C di dời.

Căn cứ pháp lý và quyền lợi của chủ nhà

• Theo Điều 132 của Bộ luật Dân sự 2015, khi có căn cứ hợp lý, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bên thuê đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

• Tiền đặt cọc có thể bị khấu trừ hoặc giữ lại như một khoản bồi thường thiệt hại nếu bên thuê vi phạm hợp đồng.