Khi nào nên làm hợp đồng đặt cọc?

KHI NÀO NÊN LÀM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

I. Khái niệm hợp đồng đặt cọc

1. Căn cứ pháp lý

• Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là quy định pháp luật chính điều chỉnh về đặt cọc trong các giao dịch dân sự.

2. Khái niệm đặt cọc

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời gian nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”

Hiểu đơn giản: Đặt cọc là hành vi đưa một khoản tiền/tài sản trước như là cam kết sẽ thực hiện đúng giao dịch, nếu không sẽ bị chế tài.

3. Khái niệm hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là văn bản thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, trong đó quy định rõ:

• Mục đích đặt cọc (giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán, thuê, chuyển nhượng…).

• Số tiền hoặc tài sản đặt cọc.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên.

• Trách nhiệm pháp lý nếu một trong hai bên không thực hiện hoặc vi phạm cam kết.

Hợp đồng đặt cọc là loại hợp đồng bảo đảm và mang tính ràng buộc pháp lý cao, giúp các bên phòng ngừa và xử lý rủi ro khi một bên thay đổi ý định.

4. Đặc điểm của hợp đồng đặt cọc

• Là hợp đồng song vụ (có sự ràng buộc và nghĩa vụ của cả hai bên).

• Có điều kiện và thời hạn rõ ràng: chỉ có hiệu lực đến khi giao kết hoặc hoàn thành hợp đồng chính.

• Có thể được lập tay hoặc công chứng (tùy thuộc thỏa thuận và tài sản liên quan).

• Là cơ sở để xác định lỗi và xử lý vi phạm nếu giao dịch chính không được thực hiện.

5. Hậu quả pháp lý nếu vi phạm hợp đồng đặt cọc

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

• Bên đặt cọc vi phạm → mất tiền cọc.

• Bên nhận cọc vi phạm → phải trả lại tiền cọc và bồi thường số tiền tương đương tiền cọc (trừ khi có thỏa thuận khác).

6. Ví dụ thực tế

Một người muốn mua một căn nhà, hai bên chưa thể ký hợp đồng mua bán do phải chờ giấy tờ hoặc hoàn tất thủ tục vay vốn. Để đảm bảo giao dịch không bị hủy, hai bên ký hợp đồng đặt cọc, trong đó quy định:

• Bên mua đặt cọc 100 triệu đồng.

• Nếu bên mua không tiếp tục mua → mất 100 triệu.

• Nếu bên bán bán cho người khác → trả lại 100 triệu + phạt 100 triệu.

II. Khi nào nên lập hợp đồng đặt cọc?

Hợp đồng đặt cọc nên được lập trong các trường hợp sau:

1. Trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức

Đây là thời điểm phổ biến nhất để làm hợp đồng đặt cọc, cụ thể khi:

• Hai bên đã thống nhất về giá cả, tài sản giao dịch, điều kiện, nhưng chưa thể ký hợp đồng công chứng ngay.

• Cần có thời gian để bên bán chuẩn bị giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, giấy tờ thuế, CMND/CCCD…).

• Bên mua cần thời gian để:

  • Vay vốn ngân hàng.

  • Kiểm tra pháp lý, quy hoạch, tình trạng tranh chấp (nếu có).

Đặt cọc lúc này là cách ràng buộc hai bên, tránh việc bên bán đổi ý hoặc bán cho người khác.

2. Khi tài sản giao dịch có giá trị lớn

• Đối với bất động sản, xe ô tô, cổ phần công ty, tài sản đầu tư…

• Khoản đặt cọc sẽ thể hiện sự nghiêm túc trong giao dịch, giúp hạn chế rủi ro bỏ ngang hoặc “lật kèo”.

3. Khi bên bán cần chứng minh khả năng thanh toán của bên mua

• Người bán có thể yêu cầu đặt cọc để xác định bên mua thực sự có tài chính và thiện chí.

• Đặc biệt quan trọng khi bán nhà đất ở khu vực đang “sốt” giá, có nhiều người hỏi mua.

4. Khi cần thời gian chờ hoàn thiện hồ sơ, thủ tục pháp lý

Ví dụ:

• Nhà đất chưa hoàn công.

• Sổ đỏ đang trong quá trình sang tên thừa kế, tặng cho, chia tài sản…

• Cần thời gian để lấy xác nhận quy hoạch, không tranh chấp, không thế chấp…

Việc đặt cọc sẽ giúp “giữ chỗ” và tạo cơ sở để tiếp tục chuẩn bị cho hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

5. Khi cần cam kết về thời hạn và tiến độ giao dịch

• Ví dụ: bên bán cam kết bán trong vòng 30 ngày, nếu trễ sẽ bị phạt cọc.

• Bên mua cam kết thanh toán đủ tiền, đúng thời gian hoặc sẽ mất cọc.

Đây là công cụ để bảo vệ quyền lợi của hai bên và tạo tính minh bạch.

III. Lưu ý khi lập hợp đồng đặt cọc

1. Lập hợp đồng bằng văn bản

• Hợp đồng đặt cọc phải được lập bằng văn bản để đảm bảo tính pháp lý và có cơ sở giải quyết khi xảy ra tranh chấp.

• Trong trường hợp không thể lập bằng văn bản, ít nhất các bên cũng cần có biên nhận tiền cọc có xác nhận của bên nhận cọc.

• Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là một phương thức tốt để đảm bảo hợp đồng có giá trị pháp lý cao, đặc biệt trong các giao dịch lớn như mua bán bất động sản.

2. Cần ghi rõ thông tin các bên tham gia hợp đồng

• Thông tin chính xác và đầy đủ của các bên: Ghi rõ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD (hoặc hộ chiếu), số điện thoại liên lạc của cả bên đặt cọc và bên nhận cọc.

• Thông tin tài sản giao dịch: Mô tả rõ tài sản đặt cọc hoặc tài sản sẽ chuyển nhượng, bao gồm các đặc điểm như diện tích, vị trí, giấy tờ pháp lý (ví dụ: sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng…).

• Nếu có bên thứ ba tham gia (ví dụ: ngân hàng giữ tiền cọc), cần ghi rõ thông tin về bên này.

3. Xác định số tiền hoặc tài sản đặt cọc

• Số tiền cọc cần ghi rõ trong hợp đồng: Đây là yếu tố quan trọng để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

• Cần ghi rõ hình thức cọc (tiền mặt, chuyển khoản hay tài sản khác) và thời điểm thực hiện cọc.

• Đối với giao dịch lớn, cần xác minh nguồn gốc tiền cọc để tránh tranh chấp sau này.

4. Điều khoản về thời gian và tiến độ

• Thời gian thực hiện giao dịch: Ghi rõ thời gian bên nhận cọc phải thực hiện hợp đồng chính thức, ví dụ: trong vòng 30 ngày, 60 ngày…

• Thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý: Nếu hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc kiểm tra pháp lý, như xin cấp sổ đỏ, xác nhận quy hoạch, cần ghi rõ thời gian để hoàn tất.

• Thời gian trả lại tiền cọc nếu giao dịch không thành công hoặc các điều kiện không được thực hiện đúng theo thỏa thuận.

5. Điều khoản về phạt cọc và quyền lợi các bên

• Trách nhiệm khi một bên vi phạm:

  • Nếu bên đặt cọc vi phạm (không thực hiện hợp đồng chính thức): sẽ mất tiền cọc.

  • Nếu bên nhận cọc vi phạm (không thực hiện giao dịch như cam kết): sẽ phải trả lại tiền cọc và bồi thường thiệt hại (hoặc theo thỏa thuận khác).

• Điều khoản về phạt vi phạm: Cần có điều khoản rõ ràng về việc bồi thường thiệt hại nếu một trong các bên không thực hiện cam kết hoặc vi phạm hợp đồng.

6. Phải rõ ràng về mục đích đặt cọc

• Mục đích đặt cọc cần được ghi rõ trong hợp đồng. Thông thường, mục đích là để bảo đảm thực hiện hợp đồng chính thức (mua bán, thuê, chuyển nhượng…).

• Nếu có các mục đích khác (ví dụ: đặt cọc giữ chỗ, bảo lãnh), cần phải làm rõ.

7. Điều khoản về hoàn trả tiền cọc

• Nếu giao dịch không thành công hoặc không được thực hiện theo thỏa thuận, thời hạn và cách thức trả lại tiền cọc cần được ghi rõ trong hợp đồng.

• Trường hợp không thực hiện hợp đồng do lỗi của bên nào sẽ dẫn đến việc trả lại tiền cọc và có thể bồi thường thiệt hại.

8. Đảm bảo không có điều khoản mập mờ hoặc trái luật

• Các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng, minh bạch và không trái với quy định của pháp luật.

• Tránh các điều khoản mập mờ về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, để tránh tranh chấp về sau.

9. Lưu ý về thẩm quyền ký kết hợp đồng

• Đảm bảo rằng những người ký kết hợp đồng có thẩm quyền và đại diện hợp pháp của các bên (ví dụ: nếu là công ty, cần có người đại diện theo pháp luật ký kết).

• Nếu là hợp đồng liên quan đến tài sản chung (vợ chồng, đồng sở hữu), cần có sự đồng ý của tất cả các bên.

10. Cần có sự chứng thực hoặc công chứng (nếu cần)

• Đối với những giao dịch quan trọng hoặc giá trị lớn, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ đảm bảo tính hợp pháp và tăng tính khả thi của hợp đồng trong trường hợp xảy ra tranh chấp.