Làm sao để tránh bị lừa khi mua nhà đất

LÀM SAO ĐỂ TRÁNH BỊ LỪA KHI MUA NHÀ ĐẤT

I. Tìm hiểu thông tin về bất động sản

Trước khi quyết định mua một mảnh đất hay căn nhà, việc tìm hiểu thông tin kỹ lưỡng là bước đầu tiên và vô cùng quan trọng để tránh bị lừa. Việc này giúp bạn hiểu rõ hơn về giá trị thực tế của bất động sản, từ đó đưa ra quyết định sáng suốt, tránh bị các đối tượng lừa đảo lợi dụng. Dưới đây là những yếu tố quan trọng mà bạn cần tìm hiểu:

1. Nghiên cứu thị trường và giá trị bất động sản

Để tránh rơi vào cái bẫy của những người bán hoặc môi giới không trung thực, bạn cần phải có kiến thức về giá trị thực tế của bất động sản bạn đang muốn mua. Điều này giúp bạn nhận diện những bất động sản có giá trị phù hợp với thị trường, tránh tình trạng mua phải giá cao hoặc bị “hét giá” quá mức.

• Tìm hiểu giá thị trường: Trước khi mua, hãy tham khảo giá bán của những bất động sản tương tự trong khu vực. Bạn có thể tham khảo từ các website bất động sản uy tín (như Batdongsan.com.vn, Chotot.com, Homedy.com…), các công ty môi giới bất động sản lớn hoặc các sàn giao dịch bất động sản địa phương. Việc này giúp bạn biết được giá trung bình của các bất động sản trong khu vực, từ đó đánh giá được mức giá hợp lý.

• Sử dụng công cụ tìm giá: Ngoài việc tham khảo trực tiếp, bạn có thể sử dụng các công cụ thẩm định giá trực tuyến, ví dụ như những công cụ so sánh giá hoặc các dịch vụ thẩm định giá bất động sản để có cái nhìn tổng quan về giá trị bất động sản.

• Quan sát sự thay đổi của giá trị bất động sản: Cũng cần lưu ý đến sự biến động của giá trị bất động sản trong khu vực bạn muốn mua. Những khu vực có xu hướng phát triển nhanh, như những khu vực đang có hạ tầng giao thông được nâng cấp, có thể có giá trị tăng lên trong tương lai. Tuy nhiên, cũng có những khu vực đang suy giảm giá trị do quy hoạch kém hoặc có sự biến động bất ổn về hạ tầng.

2. Tìm hiểu về vị trí bất động sản

Vị trí là yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản. Một khu đất hoặc căn nhà dù có diện tích lớn và đẹp nhưng nếu nằm ở vị trí không thuận tiện sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trong tương lai.

• Khảo sát thực tế khu vực xung quanh: Trước khi quyết định mua, bạn nên đến trực tiếp khu vực mà bạn muốn mua để khảo sát thực tế. Hãy xem xét các yếu tố như tình trạng giao thông, tiện ích xung quanh, các cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên… Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống cũng như khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai.

• Kiểm tra quy hoạch khu vực: Mỗi khu vực sẽ có quy hoạch riêng do chính quyền địa phương xác định. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu xem mảnh đất hoặc căn nhà mà bạn định mua có nằm trong khu vực sẽ bị giải tỏa, quy hoạch hay có các dự án lớn đang triển khai hay không. Bạn có thể yêu cầu cơ quan quản lý đất đai cung cấp thông tin về quy hoạch của khu đất.

• Tính thanh khoản của bất động sản: Các bất động sản ở khu vực trung tâm hoặc có hạ tầng phát triển sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn, tức là dễ bán lại nếu bạn cần. Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm hoặc hẻo lánh sẽ khó bán hơn và thường ít có cơ hội tăng giá. Đây là điều bạn cần đặc biệt lưu ý khi chọn vị trí.

3. Xác định loại hình bất động sản

Bất động sản có thể là đất nền, nhà ở, căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự… Mỗi loại hình có những ưu và nhược điểm riêng, và phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau. Việc hiểu rõ loại hình bất động sản sẽ giúp bạn đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu của mình.

• Đất nền: Đất nền thường có giá trị cao nếu nằm trong các khu vực đang phát triển, tuy nhiên, việc đầu tư vào đất nền cũng tiềm ẩn rủi ro nếu bạn không tìm hiểu kỹ về pháp lý, quy hoạch hoặc dự án phát triển khu vực đó. Nếu bạn mua đất nền dự án, hãy chắc chắn rằng dự án đã được phê duyệt và có đầy đủ giấy tờ pháp lý.

• Nhà ở: Đối với các căn nhà hoặc căn hộ chung cư, bạn cần kiểm tra tình trạng của tài sản, xem xét độ bền của công trình, chất lượng vật liệu xây dựng, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, v.v. Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến giấy tờ pháp lý, như sổ đỏ, giấy phép xây dựng, cần phải được kiểm tra kỹ càng để tránh rủi ro sau này.

• Biệt thự, nhà phố: Đây là các loại bất động sản có giá trị cao, thường nằm trong các khu vực dân cư ổn định hoặc có hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, nếu là biệt thự hoặc nhà phố cũ, bạn cần kiểm tra các yếu tố như hệ thống điện nước, kết cấu công trình để tránh mua phải những căn nhà có vấn đề nghiêm trọng.

4. Kiểm tra lịch sử giao dịch và các vụ tranh chấp

Một trong những cách đơn giản để đánh giá một bất động sản có tiềm ẩn rủi ro hay không là kiểm tra lịch sử giao dịch của bất động sản đó.

• Lịch sử giao dịch: Bạn có thể yêu cầu người bán cung cấp thông tin về các giao dịch trước đó (nếu có) để xem có tranh chấp nào xảy ra không. Nếu mảnh đất hoặc căn nhà đã từng bị tranh chấp, bạn cần phải cẩn trọng và tìm hiểu kỹ nguyên nhân tranh chấp cũng như các hậu quả pháp lý của nó.

• Tranh chấp pháp lý: Ngoài ra, hãy kiểm tra xem bất động sản có liên quan đến các vấn đề pháp lý như tranh chấp quyền sở hữu, nợ nần chưa thanh toán, hay đất bị thế chấp ngân hàng hay không. Những vấn đề này sẽ làm bạn gặp khó khăn trong việc sở hữu bất động sản trong tương lai.

5. Lắng nghe lời khuyên từ các chuyên gia

Để tránh mua phải bất động sản có vấn đề, bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản hoặc những người có kinh nghiệm. Những người này sẽ giúp bạn đánh giá chính xác giá trị của bất động sản và đưa ra những lời khuyên hữu ích về việc mua bán.

• Tư vấn từ luật sư: Đặc biệt nếu bạn không chắc chắn về tính pháp lý của bất động sản, việc nhờ đến sự giúp đỡ của luật sư chuyên về bất động sản là rất quan trọng. Họ sẽ giúp bạn kiểm tra các giấy tờ pháp lý, hợp đồng mua bán, và các quy định pháp luật có liên quan.

• Tư vấn từ chuyên gia thẩm định giá: Các chuyên gia thẩm định giá bất động sản sẽ giúp bạn xác định giá trị thực tế của bất động sản, tránh tình trạng mua phải nhà đất với giá cao hơn so với giá trị thực.

II. Kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất hoặc căn nhà

1. Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, để xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đó.

Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) là loại sổ phổ biến tại khu vực đô thị, thường thể hiện cả quyền sở hữu nhà và đất.

Những gì bạn cần kiểm tra:

• Tên chủ sở hữu: Có trùng khớp với người bán không? Nếu không, bạn cần giấy ủy quyền hoặc văn bản đồng ý bán của đồng sở hữu.

• Diện tích, loại đất: Kiểm tra xem có khớp với thực tế không. Cẩn thận nếu diện tích thực tế nhiều hơn diện tích trên sổ.

• Mục đích sử dụng đất: Đất có thể là đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, đất thương mại… Nếu bạn mua để ở nhưng đất ghi là đất nông nghiệp, bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng hợp pháp.

• Thời hạn sử dụng: Một số loại đất có thời hạn nhất định. Cần xác định thời hạn này có ảnh hưởng đến quyền lợi lâu dài của bạn không.

• Tình trạng pháp lý: Xem trên sổ có ghi rõ tài sản đang bị thế chấp, kê biên hay có tranh chấp không.

2. Kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Rất nhiều người mua phải đất nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa, dẫn đến không thể xây nhà hoặc bị thu hồi không được đền bù xứng đáng.

Cách kiểm tra:

• Đến UBND xã/phường hoặc phòng Tài nguyên & Môi trường: Yêu cầu xem bản đồ quy hoạch và hỏi về kế hoạch sử dụng đất tại khu vực bạn định mua.

• Kiểm tra quy hoạch trực tuyến (nếu địa phương có): Nhiều tỉnh/thành phố hiện nay đã có cổng thông tin quy hoạch online (như TP.HCM, Hà Nội…).

• Nhờ cán bộ địa chính tra cứu giúp: Họ sẽ giúp bạn xác minh rõ ràng đất có nằm trong diện quy hoạch, tranh chấp, giải tỏa hay không.

Lưu ý:

• Nếu đất thuộc diện quy hoạch treo (có quy hoạch nhưng chưa triển khai), bạn sẽ không thể xin giấy phép xây dựng, khó bán lại, và có thể bị thu hồi bất kỳ lúc nào.

• Đất thuộc hành lang an toàn giao thông, đường điện, sông rạch… cũng không được phép xây dựng.

3 Kiểm tra xem đất có đang bị thế chấp hay không

Nếu đất hoặc nhà đang bị thế chấp tại ngân hàng, bạn sẽ không thể sang tên sổ đỏ cho đến khi được giải chấp (ngân hàng xác nhận đã tất toán khoản vay và giải phóng tài sản đảm bảo).

Cách kiểm tra:

• Xem trang cuối cùng của sổ đỏ: Nếu có dòng ghi “thế chấp tại ngân hàng X”, nghĩa là tài sản đang bị thế chấp.

• Yêu cầu người bán cung cấp văn bản giải chấp nếu họ nói đã tất toán nhưng chưa xoá trên sổ.

• Khi mua, nên giao dịch tại văn phòng công chứng, họ sẽ kiểm tra kỹ và báo cho bạn nếu có ràng buộc pháp lý.

4. Xác minh người bán có đúng là chủ sở hữu hợp pháp không

Tránh tuyệt đối mua nhà, đất qua giấy viết tay, không có công chứng, hoặc từ người không phải là chủ sở hữu.

Cách xác minh:

• Yêu cầu người bán cung cấp CMND/CCCD, hộ khẩu để đối chiếu với thông tin trên sổ.

• Nếu là tài sản đứng tên nhiều người (đồng sở hữu), cần sự đồng ý bằng văn bản có công chứng của tất cả chủ sở hữu.

• Nếu mua từ người được ủy quyền, yêu cầu giấy ủy quyền có công chứng, còn hiệu lực và ghi rõ quyền được bán nhà đất.

5. Kiểm tra các khoản nợ liên quan đến bất động sản

Đôi khi, bất động sản có thể đang bị tranh chấp, bị kê biên thi hành án, hoặc đang có các khoản thuế, phí chưa nộp.

Hỏi kỹ người bán:

• Có tranh chấp nào không? (Có thể xác minh thêm tại UBND xã/phường)

• Đất có đang bị kiện tụng hoặc liên quan đến di sản thừa kế không rõ ràng không?

• Có đang nợ tiền thuế đất, tiền sử dụng đất, phí chuyển mục đích sử dụng không?

6. Tìm hiểu về giấy phép xây dựng (nếu mua nhà)

Nếu bạn mua một căn nhà đã xây sẵn:

• Kiểm tra xem căn nhà có giấy phép xây dựng hợp lệ không.

• Xây dựng có đúng theo giấy phép không (diện tích, số tầng…).

• Nếu xây dựng sai phép, bạn có thể bị buộc tháo dỡ hoặc không thể hoàn công.

7. Kiểm tra tính pháp lý khi mua đất dự án hoặc chung cư

Với đất nền dự án:

• Đảm bảo dự án có quyết định giao đất, quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép đầu tư.

• Hạn chế mua các dự án chưa có sổ riêng từng nền, hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng.

Với căn hộ chung cư:

• Kiểm tra giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đủ điều kiện bán hàng.

• Xem kỹ hợp đồng mua bán và quyền sở hữu phần diện tích chung – riêng.

III. Thẩm định giá trị bất động sản

1. Tìm hiểu mặt bằng giá tại khu vực

So sánh giá bất động sản tương tự trong khu vực:

• Tìm kiếm thông tin về các bất động sản cùng diện tích, cùng vị trí, cùng loại hình (ví dụ: cùng nằm trong một khu dân cư, cùng tuyến đường hoặc phường xã).

• Tham khảo các trang web uy tín như:
  👉 Batdongsan.com.vn
  👉 Homedy.com
  👉 Chotot.com
  👉 Rever.vn
  👉 Các hội nhóm Facebook về mua bán nhà đất khu vực đó.

Lưu ý:

• Giá rao bán chưa chắc là giá thực bán. Hãy hỏi thêm các nhà môi giới trong khu vực, họ sẽ cho bạn biết mức giá thật mà các căn tương tự đang giao dịch.

• Giá bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố: vị trí, mặt tiền, hướng nhà, hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh…

2. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Vị trí địa lý – yếu tố số 1:

• Nằm ở trung tâm hay ngoại ô? Gần chợ, trường học, bệnh viện, công viên?

• Nằm trên đường lớn, hẻm xe hơi, hay hẻm nhỏ? Có dễ tiếp cận không?

• Có nằm trong khu vực có quy hoạch phát triển không (ví dụ gần tuyến Metro, khu công nghiệp, đại học lớn, khu đô thị mới)?

Diện tích và hình dạng đất:

• Diện tích lớn thường có giá cao hơn, nhưng cũng phải phù hợp mục đích sử dụng (ở, kinh doanh, đầu tư…).

• Đất vuông vức, mặt tiền rộng thường có giá trị cao hơn đất nở hậu, tóp hậu, méo mó…

Pháp lý rõ ràng hay không?

• Bất động sản có sổ đỏ, không tranh chấp, không quy hoạch treo thì chắc chắn sẽ có giá cao hơn bất động sản pháp lý chưa rõ ràng.

• Nếu nhà/đất đang thế chấp, hoặc chưa tách sổ riêng, giá trị sẽ thấp hơn đáng kể.

Tình trạng công trình (nếu là nhà ở):

• Nhà mới xây, kiên cố, thiết kế hiện đại sẽ có giá cao hơn nhà cũ, xuống cấp.

• Nhà có giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công đầy đủ thường dễ bán lại và được định giá cao hơn.

3. Nhờ đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp

Nếu bạn đang mua nhà đất với giá trị lớn, hoặc không chắc chắn về giá trị thực tế, hãy thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để có cái nhìn khách quan.

Lợi ích khi thuê công ty thẩm định giá:

• Họ sẽ đưa ra bản báo cáo định giá rõ ràng, dựa trên nhiều yếu tố chuyên môn và thị trường.

• Báo cáo này có thể sử dụng để làm hồ sơ vay ngân hàng hoặc đàm phán lại với người bán.

• Các công ty thẩm định uy tín thường được ngân hàng và cơ quan nhà nước công nhận.

Một số công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam:

• Công ty CP Thẩm định giá Hoàng Quân

• Công ty TNHH Thẩm định giá IVC

• Công ty CP Thẩm định giá BTC VALUE

• Các ngân hàng (Vietcombank, BIDV, MB…) cũng có bộ phận định giá khi bạn làm hồ sơ vay thế chấp.

4. Xác định tiềm năng tăng giá trong tương lai

Không chỉ xác định giá trị hiện tại, bạn cũng nên đánh giá khả năng tăng giá trị trong tương lai, đặc biệt nếu mua để đầu tư.

Cần quan tâm:

• Khu vực có nằm trong vùng quy hoạch phát triển đô thị?

• Có thông tin về các dự án hạ tầng giao thông, bệnh viện, trung tâm thương mại… sắp triển khai không?

• Tình hình dân cư và tốc độ đô thị hóa trong khu vực có nhanh không?

Lưu ý:

• Những nơi có hạ tầng phát triển đồng bộ, dân cư đông đúc, nhiều tiện ích, thường sẽ có giá trị tăng theo thời gian.

• Tuy nhiên, đừng quá tin vào “lời hứa” của môi giới về tiềm năng. Phải kiểm tra thực tế và tra cứu quy hoạch tại cơ quan nhà nước.

5. Đàm phán dựa trên giá trị thật

Sau khi có đủ thông tin về giá trị thật sự của bất động sản, bạn sẽ có cơ sở để đàm phán lại giá với người bán.

• Nếu giá chào bán quá cao so với thị trường, bạn có thể đưa ra dẫn chứng cụ thể để thương lượng.

• Nếu bất động sản có nhược điểm như hẻm nhỏ, không vuông vức, pháp lý chưa rõ ràng… bạn cũng nên sử dụng yếu tố đó để thương lượng giảm giá.

IV. Đọc kỹ hợp đồng mua bán

Khi đã quyết định mua nhà đất, hợp đồng là yếu tố quan trọng để đảm bảo quyền lợi của bạn. Đừng vội ký vào hợp đồng mà không hiểu rõ các điều khoản, đặc biệt là các điểm có thể có sự bất lợi cho bạn.

• Đảm bảo mọi điều khoản rõ ràng: Các điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán, thời gian giao nhận tài sản, và các cam kết bảo đảm cần phải được ghi rõ trong hợp đồng.

• Kiểm tra các khoản phí khác: Hãy chắc chắn rằng bạn đã biết về các khoản phí cần trả (thuế chuyển nhượng, phí công chứng, lệ phí địa chính…) để tránh bất ngờ sau khi giao dịch.

V. Nhờ sự trợ giúp của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý

1. Vì sao nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý khi mua nhà đất?

Tránh rủi ro pháp lý

• Luật sư sẽ giúp bạn kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, phát hiện những rủi ro tiềm ẩn như:
  👉 Tranh chấp
  👉 Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
  👉 Đang bị kê biên, thế chấp
  👉 Quy hoạch treo

• Họ cũng sẽ ngăn chặn các thủ đoạn lừa đảo như bán đất bằng giấy tờ giả, bán đất không được phép chuyển nhượng, lừa đảo qua hình thức uỷ quyền giả…

Kiểm tra và tư vấn hợp đồng mua bán

• Luật sư sẽ soạn thảo hoặc đọc kỹ hợp đồng, loại bỏ các điều khoản bất lợi cho bạn.

• Họ có thể phát hiện các “bẫy” hợp đồng do người bán hoặc môi giới cố tình cài cắm như:

  • Điều khoản thanh toán không rõ ràng.

  • Điều khoản “lập lờ” về trách nhiệm pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.

  • Điều khoản không cho phép hủy hợp đồng hoặc phạt quá cao nếu bạn đổi ý.

Tư vấn toàn bộ quy trình pháp lý

• Luật sư sẽ hướng dẫn bạn làm đúng từng bước, từ đặt cọc, công chứng, nộp thuế, sang tên sổ đỏ, đảm bảo thủ tục hoàn tất hợp pháp.

• Họ còn giúp bạn biết được nghĩa vụ tài chính bạn phải nộp, tránh bị phạt hay phát sinh chi phí không lường trước.

2 Khi nào bạn nên thuê luật sư hoặc chuyên gia pháp lý?

Bạn nên ưu tiên nhờ luật sư trong những trường hợp sau:

Giao dịch lớn, tài sản có giá trị cao

Ví dụ: Nhà đất có giá vài tỷ trở lên, biệt thự, đất nền diện tích lớn…
👉 Giao dịch càng lớn, càng cần đảm bảo pháp lý chặt chẽ.

Mua nhà đất chưa có sổ riêng hoặc sổ chung

• Nhà xây không phép, xây trên đất nông nghiệp.

• Mua đất chưa tách thửa, đồng sở hữu.

• Mua nhà trong hẻm không rõ nguồn gốc. Các trường hợp này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nếu không được kiểm tra kỹ.

Giao dịch từ người uỷ quyền, người thừa kế

• Mua từ người được ủy quyền bán nhà (cần kiểm tra tính hợp lệ của giấy ủy quyền).

• Nhà đất thuộc tài sản thừa kế chưa phân chia rõ ràng. Nếu không kiểm tra kỹ, bạn có thể dính vào tranh chấp pháp lý phức tạp.

Giao dịch qua dự án chưa hoàn thiện pháp lý

• Dự án đất nền chưa có sổ.

• Chung cư chưa bàn giao sổ hồng. 👉 Luật sư sẽ giúp bạn kiểm tra tiến độ pháp lý và đảm bảo quyền lợi nếu dự án chậm trễ, sai cam kết.

3 Luật sư/chuyên gia pháp lý sẽ hỗ trợ bạn những gì?

4 Chi phí thuê luật sư có cao không?

Chi phí thuê luật sư phụ thuộc vào khối lượng công việc và giá trị bất động sản, nhưng thường khá hợp lý.

Mức phí tham khảo:

• Tư vấn, kiểm tra pháp lý cơ bản: 1 – 3 triệu đồng/lần

• Soạn hợp đồng mua bán, đặt cọc: 1 – 5 triệu đồng

• Đại diện pháp lý trọn gói (đi cùng giao dịch, xử lý toàn bộ giấy tờ): 5 – 10 triệu đồng hoặc theo % giá trị tài sản

Với một giao dịch vài trăm triệu đến vài tỷ, việc chi vài triệu để bảo vệ toàn bộ tài sản và quyền lợi là rất đáng đầu tư.

VI. Tránh giao dịch qua môi giới không uy tín

Trong giao dịch bất động sản, có nhiều trường hợp môi giới không trung thực hoặc không có giấy phép hành nghề, dẫn đến việc bạn bị lừa. Do đó, bạn cần cẩn trọng khi lựa chọn môi giới:

• Kiểm tra chứng chỉ hành nghề của môi giới: Hãy chắc chắn rằng môi giới bất động sản bạn đang làm việc có giấy phép hành nghề hợp lệ.

• Lựa chọn môi giới uy tín: Tìm kiếm các công ty môi giới bất động sản có uy tín, có thương hiệu lâu năm và có sự đánh giá tích cực từ khách hàng cũ.

VII. Tránh giao dịch khi có dấu hiệu bất thường

Nếu trong quá trình giao dịch, bạn nhận thấy có dấu hiệu bất thường hoặc không rõ ràng từ người bán hoặc môi giới, hãy ngừng ngay giao dịch và tìm hiểu kỹ càng hơn. Một số dấu hiệu cần cảnh giác bao gồm:

• Người bán không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý.

• Giá bán quá thấp so với thị trường hoặc quá hấp dẫn.

• Tình trạng bất động sản không rõ ràng hoặc có các thông tin mâu thuẫn.

VIII. Chuyển tiền qua ngân hàng

1 Tại sao nên chuyển tiền qua ngân hàng thay vì dùng tiền mặt?

Tính an toàn:

• Giảm thiểu rủi ro bị cướp giật, thất lạc khi mang tiền mặt số lượng lớn.

• Không lo tiền giả, rách, không hợp lệ.

Tính minh bạch:

• Có giấy tờ, chứng từ rõ ràng chứng minh đã thanh toán (sao kê ngân hàng, lệnh chuyển khoản, biên lai).

• Là căn cứ pháp lý nếu xảy ra tranh chấp (ví dụ: người bán phủ nhận đã nhận tiền).

Được công chứng viên, ngân hàng, pháp luật khuyến khích:

• Khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, công chứng viên thường khuyên khách nên thanh toán qua ngân hàng, tránh rủi ro pháp lý về sau.

• Nếu cần vay vốn ngân hàng, việc chuyển khoản là bắt buộc để giải ngân và xác minh thanh toán.

2 Các thời điểm chuyển tiền trong giao dịch mua bán nhà đất

Khi đặt cọc

• Đây là bước đầu tiên trong quy trình mua bán.

• Bạn nên chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người bán, có ghi rõ nội dung: “Đặt cọc mua nhà số 123, đường ABC, quận X, theo hợp đồng ngày dd/mm/yyyy”.

Lưu ý:

• Nên kèm theo hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc ký tên 2 bên, tránh giao tiền mà không có giấy tờ ràng buộc.

Khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng

• Đây là lúc bạn thanh toán phần lớn (hoặc toàn bộ) số tiền mua nhà/đất.

• Sau khi công chứng, người mua chuyển khoản số tiền còn lại, ngay tại chỗ, hoặc chuyển trước rồi cùng đến ký.

Lưu ý quan trọng:

• Chỉ nên chuyển khoản sau khi ký hợp đồng công chứng, không nên chuyển tiền trước khi ký vì có thể bị lật kèo.

• Nếu số tiền lớn, bạn nên thực hiện chuyển khoản tại ngân hàng gần văn phòng công chứng để xử lý ngay nếu có trục trặc.

• Ghi rõ nội dung chuyển khoản: “Thanh toán mua nhà theo HĐ công chứng số xxx ngày dd/mm/yyyy”

Khi sang tên và nộp thuế

• Bạn có thể phải thanh toán các khoản thuế (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân nếu người bán không tự nộp), cũng nên chuyển qua ngân hàng, có biên lai rõ ràng.

3. Các hình thức chuyển tiền phổ biến

4 Các lưu ý cực quan trọng khi chuyển tiền

Chuyển tiền đúng tài khoản chính chủ

• Tài khoản nhận tiền phải trùng tên trên sổ đỏ/sổ hồng hoặc người được ủy quyền hợp pháp.

• Nếu là tài sản chung vợ chồng, cả 2 người đều ký vào hợp đồng và đồng ý nhận tiền.

Ghi nội dung chuyển khoản rõ ràng

Ví dụ: “Thanh toán 50% tiền mua nhà tại địa chỉ [ghi rõ], theo hợp đồng công chứng số [số HĐ], ngày dd/mm/yyyy”.

Ghi nội dung rõ sẽ là bằng chứng pháp lý nếu sau này có kiện tụng.

Lưu giữ toàn bộ chứng từ giao dịch

• Sao kê chuyển khoản, biên lai ngân hàng, bản in ủy nhiệm chi…

• Kẹp cùng hợp đồng mua bán, giấy đặt cọc, biên nhận giao tiền… thành một bộ hồ sơ giao dịch hoàn chỉnh.

Nên chuyển tại ngân hàng nếu số tiền lớn

• Với giao dịch trên 500 triệu – vài tỷ, nên thực hiện tại quầy ngân hàng, có nhân viên hỗ trợ, giảm rủi ro kỹ thuật.

IX. Ký hợp đồng công chứng

1 Vì sao phải công chứng hợp đồng mua bán nhà đất?

Công chứng là điều kiện để:

• Giao dịch có giá trị pháp lý và được pháp luật công nhận.

• Được sang tên sổ đỏ, sổ hồng tại Văn phòng đăng ký đất đai.

• Tránh tranh chấp sau này, vì hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ trước tòa án.

Lưu ý:

Theo Luật Đất đai và Luật Công chứng, mọi giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, nhà ở bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

2 Chuẩn bị hồ sơ để công chứng

Đối với bên bán (chủ sở hữu tài sản):

• Sổ đỏ/sổ hồng (bản gốc)

• CMND/CCCD + hộ khẩu (bản gốc + bản sao)

• Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã lập gia đình)
  Nếu độc thân: cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

• Nếu là tài sản được thừa kế: nộp thêm giấy tờ chứng minh quyền thừa kế hợp pháp

Đối với bên mua:

• CMND/CCCD + hộ khẩu

• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân

Các giấy tờ khác (nếu có):

• Giấy uỷ quyền (nếu một trong hai bên không trực tiếp ký)

• Hợp đồng đặt cọc (nếu có)

3 Quy trình ký hợp đồng công chứng mua bán nhà đất

Bước 1: Hai bên cùng đến Văn phòng công chứng

• Nên chọn văn phòng công chứng uy tín, lâu năm, có thể tra cứu trên mạng hoặc hỏi người có kinh nghiệm.

• Có thể hẹn trước qua điện thoại để được hướng dẫn chi tiết.

Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ

• Họ sẽ kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ, xác minh quyền sở hữu.

• Nếu có điểm nghi ngờ (tranh chấp, sổ đỏ giả, thiếu giấy tờ…), công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Bước 3: Soạn và đọc hợp đồng mua bán

• Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuẩn theo pháp luật.

• Công chứng viên sẽ đọc rõ từng điều khoản cho hai bên nghe (về giá bán, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ…).

Lưu ý: Bạn có quyền đề nghị điều chỉnh nội dung hợp đồng nếu thấy có điểm không rõ ràng hoặc bất lợi. Nếu cần, hãy nhờ luật sư kiểm tra trước khi ký.

4 Các nội dung chính trong hợp đồng mua bán

• Thông tin đầy đủ của hai bên mua – bán

• Thông tin tài sản chuyển nhượng: địa chỉ, diện tích, số thửa, tờ bản đồ, loại đất…

• Giá bán, phương thức thanh toán, thời điểm giao nhận

• Cam kết tài sản không tranh chấp, không thế chấp, đủ điều kiện chuyển nhượng

• Thời điểm hai bên thực hiện nghĩa vụ thuế và sang tên sổ

5 Ký hợp đồng và đóng dấu công chứng

• Hai bên sẽ ký hợp đồng trước mặt công chứng viên.

• Văn phòng công chứng sẽ đóng dấu, ký tên và cấp bản chính + bản sao công chứng cho cả hai bên.

• Hợp đồng này sẽ được dùng để thực hiện sang tên sổ đỏ tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

6 Chi phí công chứng bao nhiêu?

Chi phí công chứng được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng, và do bên mua hoặc hai bên tự thoả thuận chịu.

Có thêm các khoản phí phụ:

• Phí sao y bản công chứng (~10.000 – 20.000 đồng/trang)

• Phí lưu trữ hồ sơ

7 Sau khi công chứng xong, làm gì tiếp?

Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, bạn cần tiến hành các bước tiếp theo:

1. Nộp hồ sơ khai thuế (thuế TNCN, lệ phí trước bạ)

2. Sang tên sổ đỏ/sổ hồng tại Văn phòng Đăng ký đất đai

3. Bàn giao nhà và tài sản theo đúng thời điểm ghi trong hợp đồng

X. Cẩn trọng khi mua đất thổ cư, đất nền dự án

1 Đất thổ cư và đất nền là gì?

Đất thổ cư:

• Là đất ở hợp pháp, đã được cấp sổ đỏ (sổ riêng).

• Có thể xây dựng nhà ở lâu dài (nếu đủ điều kiện xây dựng).

• Nằm trong khu dân cư hiện hữu.

Đất nền dự án:

• Là các lô đất được phân lô trong khu quy hoạch của chủ đầu tư (khu dân cư, khu đô thị…).

• Có thể là đất ở, đất thương mại hoặc đất nông nghiệp được “quy hoạch lên thổ cư”.

• Chưa chắc đã được cấp sổ đỏ riêng từng nền tại thời điểm rao bán.

Lưu ý: Nhiều dự án “vẽ quy hoạch” hoặc chỉ mới xin chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn rao bán tràn lan.

2 Những rủi ro thường gặp khi mua đất thổ cư/đất nền

3 Cách kiểm tra pháp lý đất thổ cư và đất nền dự án

Kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng:

• Chỉ mua đất có sổ đỏ riêng, đứng tên người bán.

• Kiểm tra loại đất ghi trên sổ (phải là đất ở – ONT).

• Nếu là sổ chung, yêu cầu chủ đất tách sổ trước khi giao dịch.

Tra cứu thông tin quy hoạch:

• Đến UBND xã/phường hoặc Phòng Tài nguyên & Môi trường để kiểm tra lô đất có:

  • Nằm trong diện quy hoạch, hành lang an toàn giao thông, đất công trình công cộng không?

  • Có bị ảnh hưởng bởi dự án giải toả, khu công nghiệp, nghĩa trang không?

Có thể sử dụng ứng dụng tra cứu quy hoạch tại địa phương (như HCM Maps, iDongNai, Hanoi iGate…)

Kiểm tra chủ đầu tư dự án (với đất nền):

• Xác minh tư cách pháp nhân của chủ đầu tư (phải là công ty có giấy phép đăng ký kinh doanh bất động sản).

• Yêu cầu cung cấp:

  • Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

  • Quyết định giao đất/chuyển mục đích sử dụng đất

  • Giấy phép xây dựng (nếu đã triển khai hạ tầng)

• Kiểm tra xem dự án đã được phép bán chưa, có đủ điều kiện tách thửa và cấp sổ riêng không.

4 Những dấu hiệu cần tránh ngay

Dự án bán dưới hình thức “hợp đồng đặt cọc”, “góp vốn”, “phiếu giữ chỗ” mà chưa có sổ đỏ → Không có tính pháp lý ràng buộc, rủi ro mất tiền rất cao.

Quảng cáo giá rẻ bất ngờ, “sắp có đường lớn đi qua”, “gần sân bay”, “sổ riêng từng nền” mà không có giấy tờ chứng minh→ Cẩn thận với các chiêu trò thổi giá, tạo sốt đất ảo.

Mua qua môi giới không rõ danh tính, hoặc yêu cầu chuyển tiền nhanh để “giữ suất”→ Có thể là lừa đảo. Chỉ làm việc khi có đầy đủ pháp lý và qua công chứng, chuyển tiền ngân hàng minh bạch.

5 Kinh nghiệm mua đất thổ cư, đất nền an toàn

✅ Luôn yêu cầu sổ đỏ riêng + kiểm tra quy hoạch
✅ Chỉ giao dịch khi có công chứng, chuyển tiền qua ngân hàng
✅ Không mua đất chưa chuyển mục đích sử dụng (trừ khi bạn chấp nhận rủi ro, và phải có văn bản cam kết rõ ràng từ chính quyền)
✅ Không mua theo kiểu “hứa hẹn sẽ có sổ”, “sắp được lên thổ cư”
✅ Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, pháp lý dự án nếu mua đất nền
✅ Nếu không chắc chắn, hãy nhờ luật sư hoặc chuyên gia bất động sản đi cùng kiểm tra trước khi ký kết