Nếu mua nhà có phần đất công cộng thì có bị thu hồi không?

NẾU MUA NHÀ CÓ PHẦN ĐẤT CÔNG CỘNG THÌ CÓ BỊ THU HỒI KHÔNG

I. Khái niệm đất công cộng là gì?

Đất công cộng là loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước, được sử dụng cho các mục đích phục vụ lợi ích chung của cộng đồng như: giao thông, công viên, quảng trường, bãi đỗ xe, hành lang bảo vệ sông suối, đê điều, công trình thủy lợi, khu vui chơi công cộng, trường học, bệnh viện công, và các công trình hạ tầng xã hội khác.

1. Đặc điểm của đất công cộng:

• Sở hữu Nhà nước: Đất công cộng không thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức tư nhân mà do Nhà nước quản lý.

• Phục vụ lợi ích chung: Mục đích chính của đất công cộng là đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, giao thông, giải trí, và phát triển đô thị của cộng đồng.

• Không được cấp sổ đỏ cho cá nhân: Đất công cộng không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) cho cá nhân hay doanh nghiệp, ngoại trừ trường hợp sử dụng theo hình thức thuê đất của Nhà nước.

• Quản lý bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thường do UBND cấp xã, phường, hoặc các cơ quan chuyên trách khác quản lý.

2. Phân loại đất công cộng:

• Đất giao thông: Đường bộ, đường sắt, đường thủy, cầu, hầm,…

• Đất công viên, quảng trường: Khu vui chơi, công viên cây xanh, khu thể thao ngoài trời.

• Đất thủy lợi: Hệ thống kênh rạch, đê điều, bờ kè, hồ chứa nước.

• Đất hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện, trung tâm y tế, cơ sở văn hóa công cộng.

3. Mục đích sử dụng:

• Đảm bảo sự phát triển hạ tầng đô thị và nông thôn.

• Phục vụ hoạt động giao thông, vui chơi giải trí, sinh hoạt cộng đồng.

• Bảo vệ môi trường sinh thái và các công trình công cộng.

II. Mua nhà có phần đất công cộng có bị thu hồi không?

1. Quy định pháp luật về đất công cộng

Theo Luật Đất đai 2013, đất công cộng là tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, được sử dụng với mục đích phục vụ lợi ích chung của cộng đồng. Do đó, đất công cộng không thể được chuyển nhượng, mua bán hay sở hữu tư nhân.

• Nếu cá nhân hoặc tổ chức sử dụng đất công cộng trái phép (xây dựng nhà cửa, lấn chiếm…), Nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi mà không bồi thường.

• Phần đất này vẫn thuộc quyền quản lý của Nhà nước, dù có xảy ra giao dịch mua bán giữa các cá nhân.

2. Trường hợp mua nhà có phần đất công cộng

Khi mua nhà, nếu phần diện tích đất bao gồm cả đất công cộng, bạn có thể gặp các rủi ro sau:

• Không được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng cho phần diện tích đất công cộng.

• Không được xây dựng, sửa chữa hay cải tạo trên phần đất công cộng mà không có sự chấp thuận từ cơ quan chức năng.

• Khi có quy hoạch hoặc mở rộng hạ tầng, phần đất công cộng sẽ bị Nhà nước thu hồi mà không cần bồi thường.

• Nếu xảy ra tranh chấp, phần đất công cộng sẽ được trả lại cho Nhà nước và người sử dụng trái phép có thể bị xử phạt hành chính.

3. Các tình huống thường gặp:

• Không được bồi thường về đất: Vì đất công cộng thuộc sở hữu Nhà nước, không phải của cá nhân hay tổ chức.

• Bồi thường công trình xây dựng (nếu có): Nếu được xây dựng hợp pháp và có giấy phép, Nhà nước có thể xem xét bồi thường công trình trên đất.

• Trường hợp xây dựng trái phép: Mọi công trình xây dựng trái phép sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ và không có bồi thường.

5. Cách kiểm tra để tránh rủi ro khi mua nhà có đất công cộng:

1. Kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng: Xem kỹ phần diện tích, nếu có ký hiệu đất công cộng hoặc hành lang bảo vệ thì cần lưu ý.

2. Xem bản đồ quy hoạch: Yêu cầu bản đồ quy hoạch của khu vực từ UBND xã/phường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường.

3. Xác minh với cơ quan chức năng: Liên hệ cơ quan địa chính để biết phần đất có bị quy hoạch hoặc là đất công cộng không.

4. Tham khảo hợp đồng mua bán rõ ràng: Nếu có rủi ro về đất công cộng, cần ghi rõ trong hợp đồng để bảo vệ quyền lợi.

III. Trường hợp mua nhà mà không biết có phần đất công cộng bên trong?

1. Nguyên nhân xảy ra tình trạng này:

• Thông tin pháp lý không minh bạch: Một số người bán không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc cố tình che giấu tình trạng đất.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) không chính xác: Có trường hợp sổ đỏ chưa được cập nhật đúng thông tin quy hoạch, dẫn đến việc người mua không biết đất bị quy hoạch làm đất công cộng.

• Mua bán qua giấy viết tay hoặc không công chứng: Việc giao dịch không thông qua công chứng hoặc không xác minh tại cơ quan chức năng dễ dẫn đến rủi ro này.

• Không kiểm tra thông tin quy hoạch: Người mua không tìm hiểu kỹ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND phường/xã để xác minh tình trạng đất.

2. Hậu quả khi mua nhà có phần đất công cộng bên trong:

• Không thể sang tên sổ đỏ: Nếu phần đất đó thuộc diện công cộng, người mua sẽ không được cấp quyền sử dụng đất đối với phần diện tích này.

• Không được cấp phép xây dựng: Phần đất công cộng không nằm trong quyền sử dụng của cá nhân nên không thể xin phép xây dựng, sửa chữa hay cải tạo.

• Có thể bị cưỡng chế thu hồi bất kỳ lúc nào: Khi Nhà nước thực hiện quy hoạch hoặc xây dựng công trình công cộng, phần đất này sẽ bị thu hồi mà không được bồi thường.

• Tranh chấp pháp lý: Nếu phần đất này bị phát hiện trong quá trình sử dụng, tranh chấp với cơ quan nhà nước là điều khó tránh khỏi, và người mua sẽ chịu thiệt hại lớn.

3. Cách xử lý khi phát hiện mua nhà có phần đất công cộng:

1. Kiểm tra giấy tờ pháp lý đầy đủ:

   • Yêu cầu bên bán cung cấp sổ đỏ/sổ hồng và kiểm tra diện tích thực tế có khớp với giấy tờ hay không.

   • Xem kỹ các ký hiệu liên quan đến đất công cộng hoặc hành lang bảo vệ (nếu có).

2. Tra cứu thông tin quy hoạch:

   • Đến UBND xã/phường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để tra cứu bản đồ quy hoạch.

   • Kiểm tra phần đất có nằm trong dự án công cộng hoặc quy hoạch mở rộng giao thông không.

3. Yêu cầu bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

   • Giúp xác định rõ phần đất thuộc diện công cộng, phần đất được phép sử dụng riêng.

4. Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia bất động sản:

   • Nếu giao dịch phức tạp hoặc có nghi ngờ về tính pháp lý, nên tham vấn luật sư để tránh rủi ro.

IV. Có được bồi thường khi bị thu hồi đất công cộng không?

1. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013:

Theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai 2013, chỉ những trường hợp người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mới được xem xét bồi thường khi bị thu hồi.

Đối với đất công cộng:

• Đất công cộng thuộc sở hữu Nhà nước, không thuộc quyền sở hữu cá nhân hay tổ chức nên khi bị thu hồi, người sử dụng sẽ không được bồi thường về đất.

• Nếu cá nhân hoặc tổ chức sử dụng trái phép đất công cộng, không có quyết định cho thuê hoặc không được Nhà nước cho phép, phần đất này sẽ bị thu hồi và không có bất kỳ khoản bồi thường nào.

2. Trường hợp được bồi thường tài sản trên đất công cộng:

Mặc dù không được bồi thường về đất, nhưng trong một số trường hợp, tài sản trên đất có thể được xem xét bồi thường:

• Công trình xây dựng hợp pháp: Nếu phần xây dựng trên đất công cộng được cơ quan chức năng cấp phép hoặc đồng ý bằng văn bản, Nhà nước có thể xem xét bồi thường theo quy định.

• Cây trồng hoặc hoa màu: Nếu người dân có văn bản cho phép sử dụng đất tạm thời để canh tác, trồng cây, khi bị thu hồi có thể được bồi thường chi phí trồng trọt.

Lưu ý:

• Nếu công trình, cây trồng là xây dựng hoặc trồng trái phép, Nhà nước sẽ yêu cầu tháo dỡ và không bồi thường.

• Thậm chí, người vi phạm còn có thể bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp thuê đất công cộng từ Nhà nước:

Một số trường hợp cá nhân hoặc doanh nghiệp thuê đất công cộng theo hợp đồng với Nhà nước, khi bị thu hồi, có thể được bồi thường theo điều khoản của hợp đồng.

• Thời gian sử dụng đất còn lại: Nếu đất bị thu hồi trước thời hạn thuê, bên thuê có thể nhận một phần bồi thường về tài sản đầu tư trên đất, tùy theo cam kết hợp đồng.

• Quyền lợi theo hợp đồng: Bên thuê có thể yêu cầu Nhà nước bố trí vị trí khác hoặc hỗ trợ chi phí di dời, nếu hợp đồng thuê có ghi rõ điều khoản này.

4. Thủ tục bồi thường tài sản khi thu hồi đất công cộng:

1. Thông báo thu hồi đất: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định và thông báo về kế hoạch thu hồi đất.

2. Kiểm kê tài sản: Cơ quan chức năng tiến hành kiểm kê toàn bộ tài sản trên đất như: công trình xây dựng, cây trồng, vật kiến trúc.

3. Lập phương án bồi thường: Nếu đủ điều kiện, phương án bồi thường sẽ được lập và thông báo cho chủ tài sản.

4. Tiến hành chi trả bồi thường: Người có tài sản hợp pháp trên đất sẽ nhận tiền bồi thường theo phương án đã duyệt.

5. Bàn giao mặt bằng: Sau khi bồi thường, người sử dụng đất sẽ phải bàn giao mặt bằng theo đúng thời hạn.

V. Giải pháp để tránh rủi ro khi mua nhà có đất công cộng

1. Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của bất động sản

• Yêu cầu xem sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất):

  • Kiểm tra diện tích đất có khớp với thực tế không.

  • Xem kỹ phần sơ đồ thửa đất: nếu có ký hiệu đường giao thông, hành lang bảo vệ, mương thoát nước… thì đó có thể là đất công cộng.

• Kiểm tra thông tin quy hoạch:

  • Đến UBND phường/xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để tra cứu thông tin quy hoạch khu vực.

  • Yêu cầu xem bản đồ quy hoạch chi tiết để xác định rõ phần đất nào là đất công cộng.

• Kiểm tra tình trạng tranh chấp:

  • Xác minh xem phần đất có bị tranh chấp hay không. Nếu có tranh chấp với cơ quan nhà nước về việc lấn chiếm đất công cộng, cần cẩn trọng.

2. Yêu cầu cung cấp bản đồ hiện trạng sử dụng đất

• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là tài liệu giúp xác định chính xác ranh giới đất, diện tích và vị trí so với các khu vực lân cận.

• Nếu có sự chênh lệch giữa giấy tờ pháp lý và bản đồ hiện trạng, cần phải kiểm tra kỹ nguyên nhân.

3. Thực hiện giao dịch công chứng và đầy đủ thủ tục pháp lý

• Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và công chứng tại văn phòng công chứng hoặc UBND xã/phường để đảm bảo tính pháp lý.

• Trong hợp đồng cần:

  • Ghi rõ diện tích đất thực tế, tình trạng pháp lý và không thuộc đất công cộng.

  • Cam kết của bên bán về tình trạng pháp lý của đất: Nếu phát hiện lấn chiếm đất công cộng, bên bán phải chịu trách nhiệm.

4. Tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư

• Trước khi ký hợp đồng mua bán, bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về bất động sản để đảm bảo giao dịch hợp pháp.

• Luật sư có thể giúp bạn phát hiện các vấn đề về đất công cộng, tranh chấp, hoặc quy hoạch treo.

5. Yêu cầu cam kết từ bên bán

• Trong hợp đồng mua bán, cần yêu cầu bên bán cam kết:

  • Phần đất chuyển nhượng không phải là đất công cộng.

  • Nếu có tranh chấp hoặc bị Nhà nước thu hồi, bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường tương ứng.

  • Điều khoản phạt rõ ràng nếu có sai lệch về pháp lý.

6. Kiểm tra kỹ khi mua nhà cũ hoặc mua nhà qua giấy tay

• Mua nhà cũ: Nên kiểm tra lại giấy tờ cũ, biên lai đóng thuế đất để đối chiếu diện tích thực tế với phần kê khai.

• Mua nhà giấy tay: Tuyệt đối không nên giao dịch nếu chưa có sổ đỏ hoặc sổ hồng. Những giao dịch này không được pháp luật bảo vệ và rủi ro mất trắng là rất cao.

7. Cảnh giác với giá bán quá thấp

• Nếu giá bán thấp hơn nhiều so với giá thị trường, bạn cần cảnh giác:

  • Có thể phần đất đó thuộc diện quy hoạch hoặc là đất công cộng.

  • Người bán muốn đẩy nhanh giao dịch để tránh trách nhiệm khi bị Nhà nước thu hồi.

8. Thường xuyên cập nhật thông tin quy hoạch đô thị

• Quy hoạch đô thị có thể thay đổi theo thời gian, bạn nên cập nhật thông tin thường xuyên từ:

  • Cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường.

  • UBND cấp xã/phường nơi có đất.