Nếu nhà bị hư hỏng, ai sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa?

NẾU NHÀ BỊ HƯ HỎNG, AI SẼ CHỊU TRÁCH NHIỆM SỬA CHỮA

I. Nguyên tắc chung theo pháp luật

✅ 1. Chủ nhà (bên cho thuê) có trách nhiệm duy trì chất lượng nhà ở

Theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, quy định: “Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng tài sản thuê ổn định; duy trì tài sản thuê trong tình trạng như khi giao và bảo đảm cho bên thuê được hưởng quyền sử dụng tài sản một cách yên ổn.”

Điều này có nghĩa là:

• Chủ nhà phải duy trì tình trạng kỹ thuật và chất lượng của nhà như ban đầu.

• Nếu nhà bị xuống cấp do hao mòn tự nhiên, thời gian, thời tiết, thì chủ nhà có nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì để người thuê tiếp tục sử dụng ổn định.

• Chủ nhà không được từ chối sửa chữa khi có hư hỏng gây ảnh hưởng đến sinh hoạt hoặc an toàn.

Ví dụ: Hệ thống điện cũ gây chập cháy hoặc mái nhà bị dột do mưa lâu năm – chủ nhà phải sửa chữa.

✅ 2. Người thuê (bên thuê) có trách nhiệm sử dụng và giữ gìn tài sản thuê

Theo Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015, quy định: “Bên thuê có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, giữ gìn tài sản như tài sản của mình.”

Điều này đồng nghĩa:

• Người thuê phải sử dụng nhà đúng mục đích thuê (ví dụ: để ở, không dùng làm kho hàng, xưởng sản xuất…).

• Phải giữ gìn, không gây hư hỏng tài sản (kể cả tường, sàn, nội thất đi kèm).

• Nếu gây hư hỏng do lỗi của mình thì phải tự sửa chữa hoặc bồi thường.

Ví dụ: Làm vỡ cửa kính, hư hỏng bếp điện do sử dụng sai cách – người thuê phải chịu trách nhiệm.

✅ 3. Hai bên có thể tự thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê nhà

Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014, nội dung hợp đồng thuê nhà phải có:

• Quyền và nghĩa vụ của các bên

• Trách nhiệm sửa chữa nhà ở, xử lý hư hỏng

• Cách thức xử lý khi nhà hư hỏng ảnh hưởng đến việc sử dụng

➡️ Trong thực tế, hợp đồng thuê nhà chính là cơ sở pháp lý ràng buộc rõ ràng nhất. Hai bên có thể tự thống nhất:

• Bên nào chịu trách nhiệm bảo trì những hạng mục gì?

• Bao lâu sau khi báo hư hỏng thì phải sửa?

• Người thuê có được tự sửa chữa không? Nếu có, có được khấu trừ chi phí vào tiền thuê không?

Ví dụ điều khoản nên có trong hợp đồng: “Chủ nhà chịu trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng do hao mòn tự nhiên. Người thuê tự sửa chữa các hư hỏng do lỗi sử dụng của mình. Trường hợp khẩn cấp, người thuê được quyền tự sửa chữa và thông báo lại để trừ chi phí vào tiền thuê nếu có hóa đơn hợp lệ.”

✅ 4. Nếu chủ nhà không sửa chữa kịp thời – người thuê có quyền xử lý

Theo quy định, nếu nhà bị hư hỏng nghiêm trọng và chủ nhà:

• Không sửa chữa trong thời gian hợp lý

• Không có mặt hoặc cố tình trì hoãn

➡️ Người thuê có quyền:

• Tự sửa chữa và yêu cầu khấu trừ chi phí vào tiền thuê (nếu có thỏa thuận trước)

• Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu sự cố ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống hoặc an toàn

II. Phân loại trách nhiệm sửa chữa theo nguyên nhân hư hỏng

1. Hư hỏng do nguyên nhân khách quan hoặc hao mòn tự nhiên (chủ nhà chịu trách nhiệm)

• Mái nhà bị dột, trần nhà bong tróc do lâu năm

• Đường ống nước bị rò rỉ do hệ thống cũ

• Ổ cắm, công tắc hỏng do sử dụng lâu ngày

• Gạch lát nền bong tróc, nhà vệ sinh thoát nước chậm

• Thiết bị có sẵn trong nhà (bình nóng lạnh, máy bơm, điều hòa…) bị hỏng do hao mòn thời gian

Trách nhiệm: Chủ nhà sửa chữa
Lưu ý: Người thuê cần báo sớm để chủ nhà xử lý, tránh làm hư hỏng nặng thêm.

2. Hư hỏng do người thuê sử dụng sai cách hoặc bất cẩn (người thuê chịu trách nhiệm)

• Làm rơi vật nặng khiến sàn gạch vỡ

• Làm vỡ cửa kính, cửa sổ

• Làm hỏng ổ khóa, bếp gas, chập điện do cắm sai thiết bị

• Làm rách rèm cửa, hỏng quạt, đèn do sử dụng không đúng cách

• Đóng đinh hoặc khoan tường gây nứt tường, bong tróc sơn

Trách nhiệm: Người thuê tự sửa chữa hoặc bồi thường
Lưu ý: Một số chủ nhà yêu cầu giữ lại tình trạng ban đầu, nếu có thay đổi phải được sự đồng ý trước.

3. Hư hỏng do thiên tai, sự cố bất khả kháng (có thể chia sẻ trách nhiệm)

• Mưa bão làm tốc mái, vỡ kính, thấm tường

• Chập cháy do sét đánh hoặc sự cố điện lưới công cộng

• Ngập lụt gây hỏng sàn, tường mốc

Trách nhiệm: Tùy thỏa thuận cụ thể giữa hai bên
Trường hợp này nên thương lượng chia sẻ chi phí sửa chữa vì không bên nào cố ý gây ra thiệt hại.

III. Quy định rõ trong hợp đồng thuê nhà là bắt buộc

✅ 1. Căn cứ pháp lý yêu cầu phải có nội dung về trách nhiệm sửa chữa

Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014, nội dung hợp đồng thuê nhà phải có các điều khoản cơ bản, bao gồm: “Quyền và nghĩa vụ của các bên; thời hạn thuê; giá thuê và phương thức thanh toán; thời điểm giao nhận nhà; trách nhiệm sửa chữa khi nhà bị hư hỏng…”

=> Nghĩa là, hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải quy định rõ ai chịu trách nhiệm sửa chữa từng hạng mục khi có hư hỏng xảy ra.

✅ 2. Mục đích của việc quy định rõ trách nhiệm sửa chữa trong hợp đồng

• Tránh mâu thuẫn, tranh cãi khi phát sinh hư hỏng

• Xác định nghĩa vụ cụ thể giữa chủ nhà và người thuê

• Là căn cứ pháp lý rõ ràng nếu có tranh chấp và phải nhờ đến cơ quan chức năng

• Giúp người thuê yên tâm sử dụng nhà mà không lo bị yêu cầu đền bù vô lý

• Giúp chủ nhà kiểm soát trách nhiệm người thuê trong việc giữ gìn tài sản

✅ 3. Nội dung cụ thể nên ghi trong hợp đồng thuê nhà

Dưới đây là mẫu nội dung điều khoản bạn nên đưa vào hợp đồng để quy định rõ trách nhiệm sửa chữa:

MẪU ĐIỀU KHOẢN: TRÁCH NHIỆM SỬA CHỮA NHÀ Ở

Điều X: Trách nhiệm sửa chữa, bảo trì nhà ở

1. Bên A (bên cho thuê – chủ nhà) có trách nhiệm sửa chữa, bảo trì các hạng mục hư hỏng liên quan đến:

• Kết cấu nhà: tường, mái, trần, nền, móng…

• Hệ thống điện – nước âm tường, bể chứa, ống dẫn…

• Thiết bị cố định đi kèm: bình nóng lạnh, điều hòa, quạt trần, máy bơm nước (nếu có)

• Các hư hỏng phát sinh do hao mòn tự nhiên hoặc thời gian sử dụng

2. Bên B (bên thuê) có trách nhiệm:

• Giữ gìn, sử dụng tài sản đúng mục đích, tránh gây hư hỏng

• Tự sửa chữa hoặc bồi thường thiệt hại đối với những hư hỏng do lỗi sử dụng, bất cẩn, hoặc cố ý gây ra

• Thông báo ngay cho bên A khi phát hiện hư hỏng lớn để kịp thời xử lý

3. Trong trường hợp bên A không sửa chữa kịp thời sau khi nhận thông báo (trong vòng ___ ngày), bên B được quyền:

• Tạm thời sửa chữa và xuất trình hóa đơn chứng từ hợp lệ

• Khấu trừ chi phí sửa chữa vào tiền thuê nhà kỳ kế tiếp (nếu có thỏa thuận bằng văn bản)

4. Trường hợp hư hỏng do thiên tai, sự cố bất khả kháng, hai bên sẽ cùng thỏa thuận phương án xử lý và chia sẻ chi phí hợp lý.

✅ 4. Các lưu ý quan trọng khi đưa vào hợp đồng

• Dùng từ ngữ rõ ràng, tránh mơ hồ như “có thể”, “nếu cần thiết”, “xem xét sau”…

• Nếu nhà cho thuê đi kèm nội thất/thiết bị, cần liệt kê cụ thể từng món và tình trạng ban đầu trong biên bản bàn giao.

• Nên quy định rõ thời hạn tối đa để sửa chữa sau khi nhận thông báo (thường từ 3–7 ngày).

• Có thể bổ sung nội dung: “Bên B không được tự ý tháo dỡ, lắp đặt thiết bị mà không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A”.

✅ 5. Tài liệu đính kèm nên có

• Biên bản bàn giao tài sản và thiết bị kèm theo hợp đồng thuê (có ghi rõ tình trạng)

• Hình ảnh/clip hiện trạng ban đầu (có thể gửi kèm qua email, tin nhắn và lưu lại)

• Biên nhận sửa chữa (trong trường hợp người thuê tạm ứng chi phí sửa chữa thay chủ nhà)

IV. Trình tự xử lý khi phát hiện hư hỏng

✅ Bước 1: Kiểm tra và đánh giá tình trạng hư hỏng

• Người thuê nên xác định chính xác mức độ và nguyên nhân hư hỏng:

  • Hư nhẹ hay hư nghiêm trọng?

  • Hư do lỗi người sử dụng, hao mòn tự nhiên, hay do yếu tố bên ngoài?

• Ghi nhận tình trạng hư hỏng bằng hình ảnh hoặc video rõ ràng, có thể kèm ngày giờ để làm bằng chứng nếu cần sau này.

Ví dụ: Phát hiện vòi nước bị rò rỉ – người thuê chụp ảnh khu vực rò nước và quay video cho thấy tiếng nước chảy liên tục.

✅ Bước 2: Thông báo cho chủ nhà (bên cho thuê)

• Người thuê cần thông báo kịp thời và rõ ràng cho chủ nhà, ngay sau khi phát hiện sự cố.

• Nên thông báo bằng văn bản có thể kiểm chứng như:

  • Tin nhắn điện thoại

  • Zalo, Viber, Facebook

  • Email

• Nội dung thông báo cần đầy đủ:

  • Mô tả cụ thể tình trạng hư hỏng

  • Ảnh hoặc video đính kèm

  • Yêu cầu chủ nhà đến kiểm tra và có hướng xử lý

Mẫu tin nhắn đề xuất: “Chào anh/chị, hiện tại vòi nước trong nhà vệ sinh của căn hộ đang bị rò rỉ nghiêm trọng, gây lãng phí nước và ảnh hưởng đến sinh hoạt. Em đã đính kèm hình ảnh/video để anh/chị xem xét và hỗ trợ sửa chữa sớm. Mong anh/chị phản hồi trong hôm nay để em chủ động sắp xếp. Cảm ơn anh/chị.”

✅ Bước 3: Thống nhất hướng xử lý và thời gian sửa chữa

• Sau khi nhận thông báo, chủ nhà có trách nhiệm phản hồi trong thời gian hợp lý (thường là 1–3 ngày tùy mức độ hư hỏng).

• Hai bên nên trao đổi rõ ràng ai chịu trách nhiệm sửa chữa:

  • Nếu do hao mòn tự nhiên → Chủ nhà sửa

  • Nếu do người thuê gây ra → Người thuê sửa

• Thống nhất thời gian thực hiện sửa chữa để không ảnh hưởng đến sinh hoạt và đảm bảo an toàn.

Nếu chủ nhà chậm phản hồi hoặc từ chối sửa, người thuê nên ghi nhận lại việc đã thông báo, để có căn cứ pháp lý sau này.

✅ Bước 4: Tiến hành sửa chữa theo thỏa thuận

• Bên có trách nhiệm sẽ tự liên hệ thợ và chi trả chi phí sửa chữa.

• Nếu người thuê tự sửa chữa thay chủ nhà (trong trường hợp khẩn cấp hoặc chủ nhà không xử lý), cần:

  • Báo trước và được đồng ý bằng tin nhắn/email

  • Giữ lại hóa đơn, chứng từ để yêu cầu khấu trừ tiền thuê nếu có thỏa thuận

Ví dụ trường hợp khẩn cấp: Ống nước vỡ tràn nhà – người thuê gọi thợ đến sửa gấp, sau đó báo chủ nhà và gửi hóa đơn để khấu trừ.

✅ Bước 5: Ghi nhận lại kết quả và chi phí sửa chữa

• Sau khi sửa xong, cả hai bên nên:

  • Xác nhận lại tình trạng đã được xử lý ổn thỏa

  • Ghi lại chi phí và bên đã chi trả (có thể cập nhật vào biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng)

  • Nếu người thuê đã sửa, đề nghị khấu trừ vào tiền thuê kỳ sau hoặc hoàn tiền

Lưu ý: Nên tránh việc sửa chữa không rõ ràng, không có thỏa thuận trước vì có thể dẫn đến tranh chấp về chi phí.

✅ Bước 6: Cập nhật vào hồ sơ thuê nhà (nếu cần)

• Những sự cố sửa chữa lớn nên được:

  • Ghi rõ vào phụ lục hợp đồng

  • Ghi vào biên bản tình trạng nhà ở nếu có bàn giao

  • Giữ lại hóa đơn, chứng từ chi phí

Điều này giúp đảm bảo minh bạch nếu có kiểm tra, trả nhà, hoặc kết thúc hợp đồng.