Những rủi ro khi mua nhà đất sổ chung

NHỮNG RỦI RO KHI MUA NHÀ ĐẤT SỔ CHUNG

Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng cao, việc mua nhà đất sổ chung (tức là một sổ đỏ chung tên với nhiều người) đang trở thành một giải pháp được nhiều người lựa chọn để “an cư lạc nghiệp” với chi phí thấp hơn. Tuy nhiên, đi kèm với sự thuận tiện và chi phí rẻ hơn là hàng loạt rủi ro pháp lý mà nếu không lường trước, bạn có thể rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”. Dưới đây là 6 rủi ro phổ biến nhất khi mua nhà đất sổ chung, bạn nên cân nhắc kỹ

1. Không được toàn quyền sở hữu và sử dụng tài sản

Khi mua nhà đất sổ chung, bạn và một (hoặc nhiều) người khác cùng đứng tên trong một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều đó có nghĩa là bạn chỉ sở hữu một phần tài sản, chứ không có quyền quyết định toàn bộ đối với nhà đất đó.

Cụ thể, bạn sẽ gặp những hạn chế sau:

• Không thể tự ý mua bán, chuyển nhượng phần tài sản của mình nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các bên đồng sở hữu.

• Muốn cho thuê, thế chấp, xây dựng, sửa chữa hay thậm chí làm thủ tục hành chính như đăng ký hộ khẩu cũng cần có chữ ký hoặc sự thống nhất của các bên còn lại.

• Trong quá trình sử dụng, nếu muốn phân chia ranh giới, dựng hàng rào, xây phòng riêng… cũng rất dễ phát sinh mâu thuẫn nếu không có sự thống nhất từ đầu.

Ví dụ thực tế:

Bạn cùng một người bạn thân mua chung một mảnh đất 100m² và cả hai cùng đứng tên trên sổ đỏ. Một thời gian sau, bạn muốn xây dựng nhà tạm để cho thuê lấy thu nhập, nhưng người bạn lại không đồng ý vì sợ ảnh hưởng đến phần đất của họ. Lúc này, dù bạn bỏ tiền ra mua 50%, bạn cũng không thể tự quyết định làm gì với phần đất đó, vì quyền sở hữu của bạn chỉ là đồng sở hữu chung, không tách biệt.

2. Khó tách sổ – Khó bán

Một trong những rủi ro lớn nhất khi mua nhà đất sổ chung chính là việc tách sổ đỏ rất khó khăn, kéo theo hệ lụy là tài sản đó khó bán lại, khó sang nhượng hoặc thế chấp.

Vì sao khó tách sổ?

Việc tách sổ từ một sổ chung phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý, bao gồm:

• Diện tích tối thiểu để tách thửa: Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng. Ví dụ, ở TP.HCM hoặc Hà Nội, diện tích tách thửa tối thiểu có thể từ 30 – 50m², tùy vào khu vực. Nếu phần đất bạn sở hữu không đạt mức tối thiểu này, không được tách sổ.

• Yêu cầu hạ tầng kỹ thuật: Nhiều nơi yêu cầu đất muốn tách sổ phải có đường đi, hệ thống thoát nước, điện – nước sinh hoạt đầy đủ, không nằm trong quy hoạch.

• Phải có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu: Nếu một người không đồng ý, bạn không thể tiến hành tách sổ riêng, dù bạn có đầy đủ điều kiện về diện tích và hạ tầng.

Hệ lụy: Khó bán lại tài sản

• Người mua sau thường e ngại mua đất sổ chung vì sợ tranh chấp, khó sang tên, khó chứng minh quyền sử dụng riêng.

• Ngân hàng hạn chế cho vay nếu tài sản không có sổ riêng, khiến người mua sau không dễ tiếp cận vốn vay – điều này làm giảm đáng kể tính thanh khoản của bất động sản.

Ví dụ thực tế:

Bạn góp tiền mua chung một miếng đất 80m² với một người quen, mỗi người 40m² và cùng đứng tên trên sổ. Sau vài năm, bạn cần tiền và muốn bán lại phần của mình. Tuy nhiên:

• Phần đất 40m² của bạn không được tách sổ riêng do nằm trong khu vực yêu cầu tối thiểu 50m².

• Người đồng sở hữu không đồng ý bán hoặc không ký giấy tờ tách thửa.

• Người mua sau e ngại rủi ro pháp lý, không chấp nhận mua “sổ chung”.

Kết quả là bạn không thể bán được, dù rất cần tiền.

3. Dễ phát sinh tranh chấp giữa các bên đồng sở hữu

Khi bạn mua nhà đất sổ chung, tức là có từ hai người trở lên cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu ngay từ đầu không có thỏa thuận rõ ràng, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của từng bên thì tranh chấp rất dễ xảy ra – và một khi đã phát sinh tranh chấp, việc giải quyết thường rất phức tạp và kéo dài.

Nguyên nhân thường dẫn đến tranh chấp:

1. Không xác định rõ phần sở hữu riêng của từng người

   • Không có ranh giới cụ thể (ví dụ: anh A sở hữu 30m² phía trước, chị B sở hữu 40m² phía sau…)

   • Dẫn đến tranh cãi về phần nào là “của ai”, ai có quyền sử dụng ở đâu.

2. Mâu thuẫn trong quá trình sử dụng

   • Một người muốn xây dựng thêm phòng, cải tạo nhà, cho thuê một phần… nhưng người kia không đồng ý.

   • Hoặc một bên sử dụng diện tích nhiều hơn, nhưng không chịu chia sẻ chi phí bảo trì, sửa chữa.

3. Tranh chấp về quyền định đoạt tài sản

   • Khi một bên muốn bán phần của mình hoặc toàn bộ tài sản, nhưng người còn lại không đồng ý.

   • Nếu không có sự đồng thuận, không thể bán, sang tên hay thực hiện bất kỳ giao dịch pháp lý nào.

Ví dụ thực tế:

Ba chị em cùng nhau mua một căn nhà và đứng tên sổ chung. Sau vài năm:

• Chị cả cho người thuê một phần nhà nhưng không hỏi ý kiến hai người còn lại.

• Em út thấy không công bằng vì chị cả hưởng tiền thuê, trong khi cả ba cùng sở hữu.

• Mâu thuẫn leo thang, không ai chịu nhường ai. Cuối cùng, phải đưa nhau ra tòa để phân chia tài sản, mất nhiều thời gian, chi phí và tình cảm gia đình cũng sứt mẻ.

Khi ra tòa, điều gì xảy ra?

• Tòa sẽ xác định phần sở hữu của từng người dựa trên giấy tờ, chứng cứ góp vốn – nếu không có thỏa thuận rõ ràng ban đầu, rất khó xác định.

• Có thể buộc bán tài sản chung để chia tiền (gọi là bán thanh lý), dẫn đến giá trị thấp hơn nhiều so với bán trên thị trường.

• Quá trình tố tụng kéo dài từ vài tháng đến vài năm, ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của tất cả các bên.

4. Rủi ro khi đồng sở hữu qua đời hoặc vướng pháp lý

Khi bạn sở hữu nhà đất sổ chung, đồng nghĩa với việc tài sản đó thuộc quyền sở hữu của nhiều người cùng lúc. Trong suốt quá trình sử dụng, nếu một trong các đồng sở hữu qua đời hoặc dính đến các vấn đề pháp lý như nợ nần, tranh chấp, thi hành án…, bạn sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp, dù mình hoàn toàn không liên quan.

Trường hợp đồng sở hữu qua đời – Tài sản bị chia thừa kế

Khi một người đồng sở hữu mất, phần tài sản của họ sẽ không tự động chuyển cho các đồng sở hữu còn lại, mà sẽ được chia cho người thừa kế theo:

• Di chúc hợp pháp (nếu có); hoặc

• Luật thừa kế theo hàng thừa kế (vợ/chồng, con, cha mẹ…)

Điều này khiến tài sản có thể phát sinh thêm nhiều người đồng sở hữu mới, trong khi bạn chưa từng biết hoặc thỏa thuận với họ.

Ví dụ:

Bạn và anh A cùng mua đất, mỗi người 50%, đứng tên chung sổ đỏ. Sau vài năm, anh A không may qua đời. Phần 50% tài sản của anh A sẽ được chia cho vợ và hai con nhỏ. Kết quả là, bạn từ chỗ đồng sở hữu với 1 người, nay thành đồng sở hữu với… 3 người – và nếu muốn sang tên, tách sổ, chuyển nhượng, bạn sẽ phải làm việc và có chữ ký của cả ba người đó.

Nếu những người thừa kế không thống nhất được, việc xử lý tài sản có thể bị đóng băng vô thời hạn.

Trường hợp đồng sở hữu vướng pháp lý – Tài sản bị kê biên, phong tỏa

Một rủi ro khác rất nghiêm trọng là khi đồng sở hữu vướng vào kiện tụng, nợ nần, bị thi hành án, thì phần tài sản họ sở hữu có thể bị:

• Kê biên, phong tỏa, đấu giá thi hành án để trả nợ.

• Bạn là đồng sở hữu, nên tài sản chung bị ảnh hưởng dây chuyền – không thể giao dịch, mua bán, tách sổ, thế chấp trong suốt thời gian giải quyết vụ việc.

Ví dụ:

Anh B (đồng sở hữu với bạn) vay nợ ngân hàng nhưng không trả đúng hạn, bị kiện ra tòa và cưỡng chế thi hành án. Tòa ra quyết định kê biên toàn bộ phần tài sản anh B đang sở hữu – bao gồm cả tài sản chung với bạn. Lúc này:

• Bạn không thể bán, không thể tách phần đất của mình ra riêng.

• Muốn đòi lại quyền lợi, bạn phải gửi đơn yêu cầu bảo vệ phần tài sản của mình, làm thủ tục tranh chấp, mất rất nhiều thời gian.

5. Không được thế chấp vay ngân hàng dễ dàng

Một trong những rủi ro lớn khi mua nhà đất sổ chung là việc khó hoặc không thể dùng tài sản đó để thế chấp vay ngân hàng. Nguyên nhân xuất phát từ tính chất pháp lý đặc biệt của tài sản sổ chung: thuộc quyền sở hữu của nhiều người và không có ranh giới tách biệt rõ ràng giữa các phần.

Vì sao ngân hàng e ngại tài sản sổ chung?

1. Nguy cơ tranh chấp cao: Ngân hàng lo ngại khi nhận tài sản sổ chung làm tài sản đảm bảo, vì nếu xảy ra mâu thuẫn giữa các đồng sở hữu, ngân hàng khó xử lý tài sản, đặc biệt là trong trường hợp phải phát mãi (bán tài sản để thu hồi nợ).

2. Không có quyền sở hữu toàn phần: Phần bạn đứng tên trong sổ là đồng sở hữu, không được xác định riêng biệt. Điều này khiến ngân hàng không thể định giá chính xác phần tài sản bạn sở hữu và không đủ cơ sở pháp lý để nhận thế chấp riêng phần đó.

3. Yêu cầu tất cả đồng sở hữu cùng ký tên: Để thế chấp tài sản sổ chung, bạn phải có chữ ký đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu – điều này đôi khi gần như là… bất khả thi, đặc biệt nếu có người đang ở nước ngoài, mất liên lạc hoặc không hợp tác.

Ví dụ thực tế:

Bạn và chị gái cùng mua một căn nhà nhỏ 60m², mỗi người góp 50%, đứng tên chung sổ đỏ. Sau vài năm, bạn cần vay ngân hàng 300 triệu để làm ăn và muốn thế chấp căn nhà đó. Tuy nhiên:

• Ngân hàng yêu cầu chữ ký đồng thuận của cả hai người – nhưng chị gái bạn hiện đang sống ở Úc và không tiện làm giấy tờ ủy quyền.

• Thêm vào đó, do sổ đỏ không ghi rõ bạn sở hữu phần nào, ngân hàng không thể định giá cụ thể phần tài sản của bạn.

• Kết quả: Ngân hàng từ chối khoản vay, dù bạn có tài sản đứng tên.

Hệ lụy tài chính:

• Bạn mất cơ hội vay vốn làm ăn, kinh doanh hay xử lý việc cá nhân quan trọng.

• Trong trường hợp khẩn cấp (bệnh tật, nợ đột xuất), tài sản trở nên vô dụng về mặt tài chính dù bạn có tên trên sổ.

• Việc không thể thế chấp cũng khiến giá trị sử dụng và tính thanh khoản của tài sản giảm sút rõ rệt.

6. Khó xin giấy phép xây dựng, sửa chữa hoặc đăng ký hộ khẩu

Một rủi ro lớn mà nhiều người mua nhà đất sổ chung không lường trước là: rất khó (thậm chí không thể) xin các loại giấy phép xây dựng, sửa chữa hoặc đăng ký hộ khẩu, điện nước, nếu không có sổ riêng và không xác định được phần sở hữu cụ thể.

Khó xin giấy phép xây dựng hoặc sửa chữa

Để được cấp giấy phép xây dựng, chính quyền yêu cầu bạn phải chứng minh:

• Quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đó.

• Có sổ đỏ đứng tên cá nhân hoặc pháp nhân cụ thể.

• Phần đất xin phép xây dựng phải rõ ràng về vị trí, diện tích, ranh giới.

Nếu bạn sở hữu một phần đất trong sổ chung, nhưng không có sơ đồ phân chia ranh giới rõ ràng, không tách thửa được, thì gần như không thể xin giấy phép xây dựng hoặc sửa chữa phần đất đó.

Ví dụ thực tế:

Bạn góp tiền mua chung một mảnh đất 100m² với một người bạn. Hai bên mỗi người 50m², nhưng chưa tách sổ, chưa có bản vẽ phân chia phần đất riêng. Khi bạn muốn xây nhà trên phần đất mình sử dụng, bạn đi xin giấy phép thì bị từ chối vì:

• Sở Xây dựng yêu cầu bạn phải có sổ đỏ riêng hoặc giấy xác nhận quyền sử dụng phần đất riêng.

• Do không có, hồ sơ không hợp lệ, buộc bạn phải xây “chui” (rất rủi ro), hoặc từ bỏ kế hoạch xây nhà.

Khó đăng ký hộ khẩu thường trú

Việc đăng ký hộ khẩu thường trú (nhất là ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội) cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cá nhân, hoặc giấy xác nhận chỗ ở hợp pháp có thời hạn (nếu thuê/mượn nhà).

Với nhà đất sổ chung:

• Nếu không có thỏa thuận phân chia cụ thể, bạn không chứng minh được phần nào là của mình → Không được công an phường/xã chấp nhận đăng ký hộ khẩu.

• Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc học hành của con cái, đăng ký xe, vay vốn, mở tài khoản ngân hàng, đăng ký BHYT…

Ví dụ:

Bạn mua một căn nhà sổ chung tại Bình Tân (TP.HCM), sống ổn định 2 năm và muốn đăng ký hộ khẩu cho cả gia đình để con được vào học đúng tuyến. Tuy nhiên, khi lên phường làm thủ tục, bạn bị từ chối vì:

• Không có sổ đỏ riêng đứng tên bạn.

• Không có giấy tờ pháp lý xác nhận quyền sử dụng hợp pháp phần nhà bạn đang ở.

→ Kết quả: Con bạn không được nhập học trường công tại nơi cư trú, gia đình phải gửi con đi xa hoặc học trường tư, tốn kém và bất tiện.

Khó đăng ký điện, nước, Internet

Nhiều nhà đất sổ chung không được cấp đồng hồ điện, nước riêng, mà phải dùng chung theo hộ, hoặc đăng ký dưới tên người khác. Điều này dẫn đến:

• Không kiểm soát được chi phí, dễ phát sinh mâu thuẫn khi nhiều người dùng chung.

• Không thể đứng tên chính chủ trên hợp đồng – ảnh hưởng khi có sự cố, bảo trì hoặc tranh chấp về hóa đơn, dịch vụ.