Thuế khi cho thuê nhà được tính như thế nào?

THUẾ KHI CHO THUÊ NHÀ ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO

I. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà

1. Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)

• Tỷ lệ thuế suất: 5% trên doanh thu cho thuê.

• Bản chất: Đây là thuế đánh vào hoạt động kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà.

• Căn cứ tính thuế: Tổng doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà (chưa trừ chi phí).

Ví dụ:
Cho thuê nhà 10 triệu đồng/tháng → 10 x 12 = 120 triệu đồng/năm.
Thuế GTGT = 5% x 120 triệu = 6 triệu đồng/năm.

2. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)

• Tỷ lệ thuế suất: 5% trên doanh thu cho thuê.

• Bản chất: Là thuế đánh vào phần thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê tài sản.

• Căn cứ tính thuế: Giống với thuế GTGT – dựa trên tổng doanh thu phát sinh.

Ví dụ:
Doanh thu 120 triệu đồng/năm → Thuế TNCN = 5% x 120 triệu = 6 triệu đồng/năm.

3. Lệ phí môn bài

• Là khoản phí bắt buộc, nộp 1 lần/năm (không tính theo phần trăm doanh thu).

• Chỉ áp dụng nếu doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên.

• Mức thu tùy theo bậc doanh thu:

Thời điểm nộp lệ phí môn bài:

• Chậm nhất ngày 30/01 hằng năm, hoặc trong 30 ngày kể từ ngày bắt đầu cho thuê (nếu cho thuê mới trong năm).

4. Tổng cộng nghĩa vụ thuế phải nộp

Nếu doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên, cá nhân cho thuê nhà sẽ phải nộp:

Ví dụ tổng hợp:
Nếu bạn cho thuê nhà 15 triệu/tháng → 180 triệu/năm:

• GTGT: 180 triệu x 5% = 9 triệu

• TNCN: 180 triệu x 5% = 9 triệu

• Lệ phí môn bài: Vì trên 100 triệu → 300.000 đồng
  Tổng thuế + phí = 18,3 triệu đồng/năm

5. Trường hợp không phải nộp thuế

Người cho thuê nhà sẽ được miễn thuế (cả GTGT, TNCN và lệ phí môn bài) nếu:

• Tổng doanh thu cho thuê trong năm dưới 100 triệu đồng (kể cả khi cho nhiều người thuê hoặc chia nhỏ nhiều hợp đồng);

• Doanh thu được tính gộp trong 12 tháng, không phân biệt có liên tục hay không.

Lưu ý:

• Nếu có nhiều căn nhà cho thuê → cộng tổng doanh thu từ tất cả các căn;

• Nếu doanh thu vượt ngưỡng trong năm → phải kê khai và nộp thuế phần toàn bộ doanh thu, không chỉ phần vượt.

6. Ai là người nộp thuế?

• Người cho thuê (chủ nhà) là người nộp thuế chính;

• Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người thuê có thể nộp thay (theo thỏa thuận trong hợp đồng);

• Nếu cho công ty hoặc tổ chức thuê, họ thường sẽ kê khai và khấu trừ thuế thay chủ nhà, sau đó cung cấp chứng từ nộp thuế.

II. Ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà

1. Ngưỡng chịu thuế là gì?

Ngưỡng chịu thuế là mức doanh thu tối thiểu từ hoạt động cho thuê nhà mà cá nhân bắt đầu phải nộp thuế. Nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê dưới mức này thì cá nhân được miễn toàn bộ thuế và lệ phí liên quan.

2. Mức ngưỡng chịu thuế hiện hành

Căn cứ theo Điều 4, Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính: “Cá nhân cho thuê tài sản (trong đó có nhà ở) không phải nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài nếu doanh thu trong năm dưới 100 triệu đồng.”

Ngưỡng chịu thuế hiện tại: 100 triệu đồng/năm

• Tương đương với 8,33 triệu đồng/tháng;

• Áp dụng trên tổng doanh thu gộp trong 12 tháng, không phân biệt thu theo kỳ ngắn hay dài;

• Áp dụng cho mỗi cá nhân, không phải mỗi hợp đồng.

3. Cách tính doanh thu để xác định ngưỡng chịu thuế

• Doanh thu tính thuế là tổng số tiền cho thuê (chưa trừ chi phí như điện, nước, bảo trì…);

• Tính theo 12 tháng liên tục, không phụ thuộc vào năm dương lịch;

• Trường hợp ký hợp đồng nhiều lần trong năm, thì cộng dồn tất cả các khoản thu nhập từ cho thuê tài sản.

Ví dụ 1:
Chị B cho thuê nhà từ tháng 4 đến tháng 12 với giá 10 triệu/tháng.
→ Doanh thu: 10 triệu x 9 tháng = 90 triệu → Không phải nộp thuế (vì dưới ngưỡng).

Ví dụ 2:
Anh C có 2 căn hộ cho thuê:

• Căn 1: 5 triệu/tháng;

• Căn 2: 6 triệu/tháng.
  Tổng: 11 triệu/tháng → 11 x 12 = 132 triệu/năm → Phải nộp thuế (vì vượt ngưỡng).

4. Các lưu ý quan trọng

• Dù có nhiều hợp đồng, nhưng nếu tổng doanh thu của 1 người ≥ 100 triệu đồng/năm thì vẫn phải nộp thuế;

• Nếu cho tổ chức thuê (ví dụ công ty) và tổ chức đó kê khai nộp thay thì người cho thuê vẫn phải tính tổng doanh thu của mình để xác định nghĩa vụ thuế;

• Trường hợp chỉ cho thuê 1 lần trong năm, nhưng số tiền thu 1 lần vượt 100 triệu đồng, thì vẫn phải kê khai và nộp thuế.

5. Lệ phí môn bài theo ngưỡng doanh thu

III. Cách tính thuế cụ thể

1. Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)

Tỷ lệ thuế GTGT: 5%

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) là thuế đánh vào giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ, trong đó có dịch vụ cho thuê tài sản.

Cách tính:

• Thuế GTGT được tính trên doanh thu cho thuê nhà.

• Tỷ lệ thuế GTGT là 5%.

Công thức tính:

$$\text{Thueˆˊ GTGT}=\text{Doanh thu cho thueˆ nhaˋ}\times 5\%$$

Ví dụ:

• Giả sử bạn cho thuê nhà với giá 10 triệu đồng/tháng.

• Doanh thu trong năm: 10 triệu×12=120 triệu đo^ˋng10 \, triệu \times 12 = 120 \, triệu \, đồng10triệu×12=120triệuđo^ˋng.

• Thuế GTGT = 120 triệu×5%=6 triệu đo^ˋng120 \, triệu \times 5\% = 6 \, triệu \, đồng120triệu×5%=6triệuđo^ˋng.

2. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)

Tỷ lệ thuế TNCN: 5%

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là thuế đánh vào thu nhập của cá nhân từ hoạt động cho thuê tài sản.

Cách tính:

• Thuế TNCN cũng được tính trên doanh thu cho thuê nhà.

• Tỷ lệ thuế TNCN là 5%.

3. Lệ phí môn bài

Mức lệ phí môn bài

Lệ phí môn bài là một khoản phí phải nộp hàng năm cho cơ quan thuế, áp dụng với các cá nhân có doanh thu từ cho thuê nhà từ 100 triệu đồng/năm trở lên.

Cách tính:

• Lệ phí môn bài được nộp 1 lần/năm, và mức lệ phí tùy theo mức doanh thu cho thuê nhà trong năm.

• Các mức lệ phí môn bài theo doanh thu được quy định như sau:

Ví dụ:

• Nếu bạn có doanh thu 120 triệu đồng/năm từ cho thuê nhà, mức lệ phí môn bài phải nộp sẽ là 300.000 đồng.

• Nếu doanh thu của bạn lên tới 600 triệu đồng/năm, bạn sẽ phải nộp 1.000.000 đồng lệ phí môn bài.

4. Trường hợp miễn thuế

Cá nhân cho thuê nhà sẽ được miễn thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm.

Ví dụ:

• Nếu doanh thu của bạn dưới 100 triệu đồng/năm (ví dụ: 90 triệu đồng/năm), bạn không phải nộp bất kỳ loại thuế nào, bao gồm thuế GTGT, thuế TNCN và lệ phí môn bài.

5. Kê khai và nộp thuế

• Kê khai thuế: Cá nhân cho thuê nhà cần kê khai thuế theo mẫu tờ khai thuế mà cơ quan thuế quy định.

• Nộp thuế: Thuế GTGT và thuế TNCN có thể nộp theo cơ chế khấu trừ (nếu thuê tổ chức nộp thay), hoặc trực tiếp tại Chi cục Thuế nơi bạn cư trú hoặc thông qua cổng thuế điện tử.

• Lệ phí môn bài: Phải nộp vào ngày 30 tháng 01 hàng năm, hoặc trong vòng 30 ngày kể từ ngày bắt đầu cho thuê.

IV. Cách kê khai và nộp thuế

1. Kê khai thuế khi cho thuê nhà

Cá nhân cho thuê nhà có nghĩa vụ kê khai thuế định kỳ theo các mẫu tờ khai thuế và thời gian quy định. Quy trình kê khai thuế gồm 2 bước chính: Kê khai thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Kê khai thuế GTGT

Thuế GTGT khi cho thuê nhà là thuế áp dụng cho dịch vụ cho thuê tài sản. Cá nhân cho thuê nhà cần kê khai thuế GTGT theo mẫu 01/TTS (Tờ khai thuế đối với cá nhân kinh doanh).

Cách kê khai:

• Mẫu 01/TTS dùng để kê khai thuế GTGT cho dịch vụ cho thuê nhà;

• Cần kê khai doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong kỳ kê khai (tính theo tháng hoặc quý);

• Cá nhân phải kê khai chi tiết doanh thu cho thuê nhà từ các hợp đồng cho thuê nhà, cộng tổng doanh thu trong kỳ kê khai;

• Nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, bạn phải kê khai và nộp thuế.

Thời gian kê khai:

• Theo tháng nếu doanh thu từ cho thuê nhà trên 1 tỷ đồng/năm;

• Theo quý nếu doanh thu từ cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm.

Kê khai thuế TNCN

Cũng giống như thuế GTGT, cá nhân cho thuê nhà sẽ kê khai thuế TNCN trên mẫu 02/TNCN (Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh). Thông thường, thuế TNCN là 5% của tổng doanh thu cho thuê nhà.

Cách kê khai:

• Kê khai doanh thu cho thuê nhà trong kỳ kê khai.

• Kê khai thuế phải nộp: Thuế TNCN được tính trên doanh thu, với tỷ lệ là 5% của tổng doanh thu cho thuê.

Thời gian kê khai:

• Kê khai theo tháng nếu doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm;

• Kê khai theo quý nếu doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm.

Kê khai lệ phí môn bài

Lệ phí môn bài là khoản phí mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp mỗi năm. Mức lệ phí này phụ thuộc vào doanh thu của cá nhân cho thuê nhà.

Cách kê khai:

• Kê khai lệ phí môn bài tại Chi cục Thuế nơi bạn cư trú, hoặc có thể kê khai qua cổng thuế điện tử.

• Nếu doanh thu từ cho thuê nhà là dưới 100 triệu đồng/năm, bạn sẽ được miễn lệ phí môn bài.

• Nếu doanh thu từ 100 triệu đồng trở lên, lệ phí môn bài sẽ được tính theo mức bậc (từ 300.000 đồng đến 1 triệu đồng).

Thời gian kê khai:

• Kê khai và nộp lệ phí môn bài trước ngày 30/01 hàng năm, hoặc trong 30 ngày kể từ ngày bắt đầu cho thuê tài sản.

2. Nộp thuế khi cho thuê nhà

Khi đã kê khai thuạn cần nộp thuế đúng hế, bạn theo quy định. Việc nộp thuế có thể thực hiện thông qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế nơi bạn cư trú.

Nộp thuế GTGT

Cách nộp thuế GTGT:

• Nộp thuế trực tiếp: Cá nhân có thể mang Tờ khai thuế cùng với các chứng từ liên quan tới Chi cục Thuế nơi mình đăng ký kê khai thuế để nộp.

• Nộp qua cổng thuế điện tử: Cá nhân có thể thực hiện nộp thuế qua cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế.

Thời gian nộp thuế:

• Nộp thuế GTGT trong thời hạn kể từ ngày 20 đến ngày 30 của tháng sau (kể từ ngày kết thúc kỳ kê khai nếu kê khai theo tháng);

• Nếu kê khai theo quý, thì nộp thuế vào ngày 30 tháng cuối của quý.

Nộp thuế TNCN

Cách nộp thuế TNCN:

• Thuế TNCN cũng có thể nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc nộp qua cổng thuế điện tử.

Thời gian nộp thuế:

• Nộp thuế TNCN trong thời hạn từ ngày 20 đến ngày 30 của tháng sau (kể từ ngày kết thúc kỳ kê khai nếu kê khai theo tháng);

• Nếu kê khai theo quý, thì nộp thuế vào ngày 30 tháng cuối của quý.

Nộp lệ phí môn bài

Cách nộp lệ phí môn bài:

• Nộp lệ phí môn bài tại Chi cục Thuế nơi bạn cư trú.

• Nộp qua cổng thuế điện tử cũng là một phương thức thuận tiện.

Thời gian nộp lệ phí môn bài:

• Chậm nhất là ngày 30/01 hàng năm. Nếu bạn mới bắt đầu cho thuê tài sản, phải nộp trong vòng 30 ngày kể từ ngày bắt đầu cho thuê.

3. Thực hiện nghĩa vụ thuế đúng hạn

Để tránh bị phạt hành chính hoặc phạt chậm nộp thuế, cá nhân cho thuê nhà cần thực hiện đầy đủ các bước kê khai và nộp thuế đúng hạn. Một số mức phạt thường gặp nếu không nộp thuế đúng thời gian quy định:

• Phạt nộp thuế chậm: Từ 0,03%/ngày trên số tiền thuế phải nộp.

• Phạt kê khai sai: Phạt từ 1% đến 5% trên số thuế thiếu, tùy theo mức độ sai sót.

4. Cổng thuế điện tử và hỗ trợ kê khai

Để thuận tiện, bạn có thể sử dụng Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế để kê khai và nộp thuế. Các bước thực hiện trên Cổng thuế điện tử như sau:

1. Đăng nhập vào cổng thuế (http://www.gdt.gov.vn/);

2. Kê khai thuế qua các mẫu tờ khai tương ứng;

3. Thanh toán thuế qua các phương thức thanh toán điện tử.

Nếu bạn gặp khó khăn trong việc kê khai thuế, có thể liên hệ trực tiếp với Chi cục Thuế địa phương hoặc tư vấn thuế để được hỗ trợ.

V. Một số lưu ý quan trọng

• Thuế được tính theo doanh thu gộp (không trừ chi phí sửa nhà, bảo trì, điện nước…);

• Chủ nhà cho thuê qua Airbnb, Booking, ứng dụng online… cũng phải kê khai và nộp thuế như cho thuê trực tiếp;

• Nếu cho thuê từng đợt (ví dụ 6 tháng/lần, 3 tháng/lần…), cần cộng tổng doanh thu cả năm để xét ngưỡng 100 triệu;

• Nếu cho nhiều người thuê, dù từng hợp đồng dưới 100 triệu, nhưng cộng lại trên 100 triệu/năm thì vẫn phải nộp thuế;

• Người cho thuê có thể ủy quyền cho bên thuê nộp thuế thay (thường gặp trong thuê nhà công ty, văn phòng…).

VI. Ví dụ thực tế

Anh A cho thuê căn hộ với giá 12 triệu đồng/tháng, hợp đồng 1 năm:

• Doanh thu năm = 12 triệu x 12 tháng = 144 triệu đồng;

• Vì trên 100 triệu → phải nộp thuế;

• Thuế GTGT: 5% x 144 triệu = 7,2 triệu;

• Thuế TNCN: 5% x 144 triệu = 7,2 triệu;

• Lệ phí môn bài (thu nhập từ 100 – 300 triệu): 300.000 đồng;

Tổng thuế + phí: 14,7 triệu đồng/năm