Tiền đặt cọc thuê nhà có được hoàn lại không?

TIỀN ĐẶT CỌC THUÊ NHÀ CÓ ĐƯỢC HOÀN LẠI KHÔNG

I. Khái niệm tiền đặt cọc thuê nhà

Tiền đặt cọc thuê nhà là khoản tiền mà bên thuê giao trước cho bên cho thuê trước hoặc ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà. Mục đích của tiền đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng, đồng thời thể hiện thiện chí của bên thuê trong việc sử dụng tài sản thuê một cách nghiêm túc, lâu dài và có trách nhiệm.

1.Mục đích của tiền đặt cọc

• Bảo đảm bên thuê không đơn phương chấm dứt hợp đồng sớm khi chưa hết thời hạn thuê.

• Bù đắp thiệt hại nếu bên thuê gây hư hỏng tài sản, thiết bị hoặc vi phạm hợp đồng.

• Giúp bên cho thuê giữ quyền ưu tiên cho bên thuê, không cho người khác thuê trong thời gian chờ hợp đồng chính thức.

• Là cơ sở pháp lý để xử lý trách nhiệm nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ.

2. Đặc điểm của tiền đặt cọc

• Khoản tiền này không được tính vào tiền thuê hàng tháng, mà là khoản giữ lại tạm thời trong suốt thời gian thuê.

• Thông thường được quy định là 1–3 tháng tiền thuê, tùy vào:

  • Thời hạn thuê (ngắn hạn hay dài hạn),

  • Giá trị tài sản thuê,

  • Mức độ uy tín và thiện chí giữa hai bên.

• Khi hợp đồng kết thúc đúng hạn, không có vi phạm, tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả đầy đủ cho bên thuê.

3. Quy định pháp luật liên quan

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015 – Điều 328, đặt cọc là: “Việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”

→ Trong hợp đồng thuê nhà, tiền đặt cọc chính là biện pháp bảo đảm dân sự giữa bên thuê và bên cho thuê.

Ví dụ thực tế: Anh A thuê căn hộ của chị B với giá 8 triệu đồng/tháng. Hai bên thỏa thuận anh A sẽ đặt cọc 16 triệu đồng (tương đương 2 tháng tiền thuê). Khoản tiền này sẽ được giữ trong suốt thời hạn hợp đồng để bảo đảm anh A thực hiện đúng cam kết. Nếu hết hợp đồng, anh A bàn giao nhà nguyên trạng và không nợ phí, chị B sẽ hoàn trả đủ 16 triệu đồng cọc.

II. Tiền đặt cọc có được hoàn lại không?

1. Trường hợp được hoàn lại tiền đặt cọc

Bên thuê sẽ được hoàn lại toàn bộ tiền đặt cọc nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng (không vi phạm điều khoản nào).

2. Không đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định (thường phải thông báo trước 15–30 ngày).

3. Không gây thiệt hại về tài sản: không làm hỏng sàn, tường, thiết bị, nội thất… hoặc nếu có, đã bồi thường, sửa chữa đúng thỏa thuận.

4. Không còn nợ tiền thuê, tiền điện, nước, internet, phí dịch vụ hoặc các chi phí liên quan khác.

5. Bàn giao lại tài sản thuê đúng hiện trạng ban đầu (trừ hao mòn tự nhiên), có biên bản bàn giao rõ ràng, đầy đủ chữ ký của hai bên.

Ví dụ: Chị H thuê căn hộ trong 12 tháng và đặt cọc 2 tháng tiền nhà. Khi hết hạn hợp đồng, chị bàn giao lại nhà đúng hiện trạng, không vi phạm nghĩa vụ, không còn nợ tiền điện nước. Trong vòng 7 ngày sau khi bàn giao, chủ nhà hoàn trả đầy đủ tiền cọc như đã cam kết trong hợp đồng.

2. Trường hợp KHÔNG được hoàn lại tiền đặt cọc (mất cọc)

Bên thuê sẽ bị mất toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc nếu rơi vào các trường hợp sau:

1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không báo trước đúng quy định (thường ít nhất 30 ngày).

2. Gây hư hỏng tài sản, thiết bị, kết cấu nhà ở mà không sửa chữa hoặc bồi thường.

3. Còn nợ tiền thuê, tiền điện – nước hoặc các chi phí phát sinh khác.

4. Vi phạm pháp luật hoặc sử dụng căn nhà sai mục đích đã cam kết trong hợp đồng.

5. Không bàn giao lại nhà đúng hiện trạng hoặc không có biên bản bàn giao.

Ví dụ:,Anh T thuê nhà 1 năm nhưng chỉ ở được 3 tháng rồi rời đi mà không thông báo trước. Chủ nhà giữ lại toàn bộ tiền đặt cọc (2 tháng tiền thuê) để bù đắp tổn thất do vi phạm cam kết.

3. Hoàn trả tiền đặt cọc như thế nào?

• Thời hạn hoàn trả: thường là từ 5–10 ngày sau khi bàn giao nhà, tùy theo thỏa thuận.

• Hình thức hoàn trả: tiền mặt hoặc chuyển khoản, có biên bản thanh lý hợp đồng và biên bản nhận lại tiền.

• Nếu có khấu trừ tiền sửa chữa hoặc chi phí phát sinh, chủ nhà phải liệt kê rõ ràng, minh bạch, có xác nhận của bên thuê.

Gợi ý điều khoản trong hợp đồng: “Sau khi kết thúc hợp đồng, nếu bên thuê thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ, bên cho thuê sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc là 10.000.000 đồng trong vòng 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận bàn giao tài sản thuê.”

Căn cứ pháp lý liên quan: Theo Điều 328 – Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Nếu bên đặt cọc (bên thuê) vi phạm nghĩa vụ, bên nhận đặt cọc (bên cho thuê) có quyền giữ lại toàn bộ số tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên cho thuê vi phạm, phải trả lại tiền cọc và có thể phải bồi thường thêm.

III. Trường hợp KHÔNG được hoàn lại tiền đặt cọc

1. Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không thông báo

• Bên thuê tự ý kết thúc hợp đồng trước hạn mà không thông báo trước theo quy định (thường là 15 – 30 ngày).

• Bên thuê bỏ đi đột ngột, không bàn giao nhà đúng quy trình.

Ví dụ: Anh A ký hợp đồng thuê nhà 12 tháng nhưng chỉ ở 3 tháng rồi dọn đi mà không thông báo. Chủ nhà có quyền giữ toàn bộ tiền cọc để bù đắp thiệt hại do không thể tìm người thuê mới kịp thời.

2. Gây hư hỏng tài sản nhưng không khắc phục

• Bên thuê làm hỏng kết cấu nhà, thiết bị nội thất, hệ thống điện – nước… mà không sửa chữa hoặc không bồi thường theo thỏa thuận.

• Chủ nhà có quyền khấu trừ toàn bộ tiền cọc để sửa chữa, nếu chi phí sửa vượt quá cọc có thể yêu cầu thêm.

Ví dụ: Chị B làm rạn tường, hỏng máy lạnh, trầy sàn gỗ nhưng không khắc phục khi bàn giao. Chủ nhà khấu trừ toàn bộ tiền cọc để thuê thợ sửa.

3. Không thanh toán đầy đủ chi phí phát sinh

• Bên thuê còn nợ tiền thuê nhà, tiền điện, nước, rác, internet hoặc phí quản lý tòa nhà.

• Chủ nhà có thể giữ tiền cọc để trừ vào các khoản nợ này.

Ví dụ: Trước khi trả nhà, anh C còn nợ 2 triệu tiền điện, 500.000 tiền rác. Chủ nhà khấu trừ số nợ vào tiền cọc 5 triệu và chỉ hoàn lại phần còn lại nếu có.

4. Vi phạm pháp luật hoặc sử dụng nhà sai mục đích

• Bên thuê dùng nhà để làm việc trái phép, vi phạm pháp luật, tổ chức tệ nạn xã hội (đánh bạc, ma túy, chứa chấp…).

• Dùng nhà khác mục đích thỏa thuận (ví dụ: thuê ở nhưng mở hàng ăn, karaoke… gây ảnh hưởng môi trường, hàng xóm).

Ví dụ: Anh D thuê nhà ở nhưng mở quán nhậu gây ồn ào, vi phạm quy định dân cư. Chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và giữ lại toàn bộ tiền cọc.

5. Không bàn giao lại tài sản thuê đúng hiện trạng

• Không dọn dẹp, không khóa cửa, mất chìa khóa, thiếu nội thất, thiết bị, hoặc không lập biên bản bàn giao rõ ràng.

• Trường hợp bên thuê rời đi trong im lặng, chủ nhà có quyền giữ tiền cọc.

Ví dụ: Khi kết thúc hợp đồng, chị E không dọn dẹp nhà, làm mất điều khiển máy lạnh, thiếu 1 ghế sofa. Chủ nhà khấu trừ toàn bộ tiền cọc để bù đắp.

6. Không có biên bản bàn giao tài sản rõ ràng

• Nếu bên thuê không phối hợp bàn giao tài sản, không ký biên bản, gây khó khăn trong việc xác nhận hiện trạng.

• Trong trường hợp này, bên cho thuê có thể áp dụng nguyên tắc “tự ý bỏ tài sản” và giữ lại tiền cọc.

Ví dụ: Bên thuê chuyển đi trong đêm, không bàn giao, không trả chìa khóa. Bên cho thuê coi như mất quyền hoàn cọc do vi phạm nghiêm trọng.

Lưu ý quan trọng

• Việc giữ lại tiền đặt cọc phải có lý do rõ ràng, chứng minh được thiệt hại thực tế, tránh lạm dụng.

• Hai bên nên ghi rõ các trường hợp mất cọc trong hợp đồng thuê để có căn cứ pháp lý khi xảy ra tranh chấp.

• Trong mọi trường hợp, biên bản thanh lý hợp đồng và bàn giao tài sản là yếu tố then chốt để xác định trách nhiệm hoàn cọc hay không.

IV. Cách thức hoàn trả tiền đặt cọc

1. Điều kiện để được hoàn tiền đặt cọc

Bên cho thuê sẽ hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc cho bên thuê nếu các điều kiện sau được đáp ứng:

• Hợp đồng thuê đã kết thúc đúng hạn hoặc được hai bên đồng thuận chấm dứt sớm.

• Bên thuê không vi phạm các điều khoản hợp đồng (đặc biệt là về thời gian, mục đích sử dụng, thanh toán).

• Tài sản thuê được bàn giao lại đúng hiện trạng ban đầu, không hư hỏng, không mất mát tài sản.

• Không còn khoản nợ nào chưa thanh toán (tiền thuê, điện, nước, phí dịch vụ…).

• Hai bên đã lập biên bản thanh lý hợp đồng và bàn giao tài sản có chữ ký xác nhận.

2. Thời điểm hoàn trả tiền đặt cọc

• Thời hạn hoàn trả tiền cọc nên được quy định rõ trong hợp đồng, thường là trong vòng 5–10 ngày làm việc kể từ ngày hai bên ký biên bản bàn giao tài sản.

• Trong một số trường hợp cần thời gian kiểm tra hiện trạng tài sản, bên cho thuê có thể yêu cầu thêm 3–5 ngày để xác minh trước khi trả.

Ví dụ quy định trong hợp đồng: “Bên cho thuê sẽ hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc là 10.000.000 đồng cho bên thuê trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày hai bên hoàn tất việc bàn giao tài sản thuê.”

3. Hình thức hoàn trả tiền đặt cọc

Việc hoàn tiền đặt cọc có thể thực hiện theo hai hình thức phổ biến:

• Trả bằng tiền mặt: Có giấy biên nhận ghi rõ số tiền, thời điểm, chữ ký đầy đủ của cả hai bên.

• Chuyển khoản: Bên thuê cung cấp thông tin tài khoản ngân hàng, bên cho thuê chuyển khoản và gửi hình ảnh xác nhận giao dịch.

Lưu ý: Nên có biên bản xác nhận hoàn trả tiền đặt cọc hoặc thể hiện rõ trong biên bản thanh lý hợp đồng để tránh tranh chấp.

4. Biên bản thanh lý hợp đồng và bàn giao tài sản

Đây là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ đã hoàn thành và điều kiện hoàn cọc. Biên bản này cần ghi rõ:

• Ngày bàn giao.

• Tình trạng tài sản.

• Khoản phí nào đã thanh toán/ còn nợ.

• Thỏa thuận về số tiền cọc sẽ được hoàn lại (toàn bộ, một phần hay không hoàn).

Ví dụ nội dung biên bản: “Sau khi kiểm tra hiện trạng tài sản và xác nhận bên thuê không vi phạm điều khoản hợp đồng, bên cho thuê đồng ý hoàn trả đầy đủ số tiền đặt cọc 10.000.000 đồng vào ngày 15/06/2025 qua tài khoản số 123456789 – Ngân hàng Vietcombank.”

5. Trường hợp hoàn lại một phần tiền đặt cọc

Nếu bên thuê có vi phạm nhẹ hoặc làm hư hỏng một phần tài sản, hai bên có thể thỏa thuận khấu trừ một phần tiền cọc để sửa chữa hoặc thanh toán phí phát sinh.

Ví dụ: Tổng tiền đặt cọc: 12 triệu

Phí sửa vết nứt tường: 1 triệu
Nợ tiền rác: 200.000
Số tiền hoàn lại: 10.800.000 đồng