KHI NÀO ĐẤT BỊ THU HỒI MÀ KHÔNG ĐƯỢC BỒI THƯỜNG

I. Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Sử dụng đất không đúng mục đích

Đất được giao hoặc cho thuê để làm nông nghiệp, nhưng lại sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở hoặc công trình khác mà không được phép.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, từ đất ở sang thương mại, v.v.) mà không xin phép hoặc không đúng quy hoạch.

Ví dụ: Mảnh đất được giao để trồng lúa, nhưng chủ sở hữu lại xây nhà hoặc nhà xưởng mà không có giấy phép chuyển đổi.

2. Lấn, chiếm đất đai

Tự ý chiếm dụng đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước, cộng đồng hoặc người khác.
Xây dựng trên phần đất không thuộc quyền sử dụng hoặc không được phép.

Ví dụ: Lấn đất công viên, hành lang giao thông, đất ven sông, hoặc đất của hàng xóm để mở rộng nhà ở hoặc kinh doanh.

3. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

Không nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế đất theo thời hạn quy định.
Nợ tiền thuê đất kéo dài mà không có biện pháp khắc phục.

Ví dụ: Một doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước để kinh doanh nhưng không nộp tiền thuê đất suốt nhiều năm.

4. Bỏ hoang đất hoặc sử dụng không hiệu quả

Đất được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, nhưng không đưa vào sử dụng trong thời gian dài.
Đất nông nghiệp bị bỏ hoang từ 12 tháng liên tục trở lên, đất trồng cây lâu năm bị bỏ hoang từ 18 tháng liên tục trở lên mà không có lý do chính đáng.

Ví dụ: Một công ty được cấp đất để xây khu công nghiệp, nhưng sau 5 năm vẫn chỉ là bãi đất trống, không có công trình nào được xây dựng.

5. Sử dụng đất gây ô nhiễm môi trường hoặc vi phạm quy định về bảo vệ môi trường

Sử dụng đất cho các hoạt động sản xuất gây ô nhiễm nghiêm trọng mà không có biện pháp khắc phục.
Đổ rác thải, chất độc hại trên đất, vi phạm tiêu chuẩn môi trường.

Ví dụ: Một nhà máy xả thải trực tiếp ra đất nông nghiệp, làm ô nhiễm nguồn đất và nước ngầm.

6. Không đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Đất đã được giao hoặc cho thuê nhưng người sử dụng không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ví dụ: Sau khi nhận chuyển nhượng, người mua không làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

II. Thu hồi đất được giao hoặc cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền

1. Giao đất hoặc cho thuê đất không đúng đối tượng

Việc giao đất hoặc cho thuê đất không đúng với nhóm đối tượng được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Ví dụ: Đất nông nghiệp chỉ được giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng lại giao cho tổ chức không có chức năng sản xuất nông nghiệp.

2. Giao đất hoặc cho thuê đất không đúng thẩm quyền

Cơ quan nhà nước hoặc cá nhân không có thẩm quyền đã thực hiện việc giao đất, cho thuê đất.
Ví dụ: UBND cấp xã (phường) tự ý giao đất công cho người dân xây dựng nhà ở mà không có quyết định của cấp huyện trở lên.

3. Thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất không đúng quy định pháp luật

Không tuân thủ các bước pháp lý khi giao hoặc cho thuê đất:
- Không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất bằng văn bản.
- Không công khai thông tin hoặc không có sự phê duyệt của cơ quan quản lý cấp trên.
- Không thực hiện việc đo đạc, xác định ranh giới, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự.
Ví dụ: Một doanh nghiệp được cấp đất xây dựng khu công nghiệp mà không thông qua đấu giá hoặc xét duyệt của cơ quan có thẩm quyền.

4. Giao đất hoặc cho thuê đất không phù hợp với quy hoạch

Đất được giao hoặc cho thuê trái với kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Ví dụ: Khu vực được quy hoạch làm công viên cây xanh nhưng lại bị giao cho cá nhân để xây dựng nhà ở.

5. Giao đất hoặc cho thuê đất cho người không đủ điều kiện sử dụng đất

Cá nhân, tổ chức không đủ điều kiện theo luật định nhưng vẫn được giao đất hoặc cho thuê đất.
Ví dụ: Người nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài không có dự án đầu tư tại Việt Nam nhưng lại được giao đất hoặc cho thuê đất để kinh doanh.

III. Đất bị thu hồi do hết thời hạn sử dụng mà không được gia hạn

1. Thời hạn sử dụng đất theo quy định:

Thời hạn sử dụng đất được phân chia theo mục đích sử dụng, bao gồm:

Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Thời hạn sử dụng là 50 năm, có thể được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Thời hạn là 50 năm, đối với các dự án lớn có thể là 70 năm.
Đất do tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng: Thời hạn tùy theo quyết định của Nhà nước khi cấp phép.

2. Trường hợp không được gia hạn quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất sẽ không được gia hạn và bị thu hồi đất nếu thuộc các trường hợp sau:

Không có nhu cầu sử dụng tiếp: Cá nhân hoặc tổ chức không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng đất cho mục đích ban đầu.
Không phù hợp với quy hoạch: Khu vực đất nằm trong quy hoạch phát triển kinh tế, quốc phòng, công trình công cộng hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước.
Vi phạm pháp luật đất đai: Sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, bỏ hoang quá thời gian cho phép.
Không thực hiện thủ tục gia hạn: Khi hết thời hạn sử dụng, người dân hoặc doanh nghiệp không làm thủ tục xin gia hạn theo đúng quy định.

3. Thủ tục thu hồi đất khi hết thời hạn sử dụng:

Khi đất hết thời hạn sử dụng mà không được gia hạn, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành:

Thông báo bằng văn bản đến người sử dụng đất ít nhất 6 tháng trước khi thu hồi.
Kiểm tra, lập biên bản về hiện trạng sử dụng đất.
Ra quyết định thu hồi từ cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh).
Bàn giao đất lại cho Nhà nước, nếu không tự nguyện bàn giao, sẽ cưỡng chế theo quy định.

4. Quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi do hết thời hạn sử dụng:

Người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất, bởi đất đã hết hạn và không được gia hạn.
Nếu có tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, công trình), người dân có thể nhận bồi thường hoặc hỗ trợ di dời tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Có thể được xem xét hỗ trợ tái định cư nếu thuộc diện chính sách xã hội hoặc đặc biệt khó khăn.

IV. Đất không có giấy tờ hợp pháp

1. Khái niệm đất không có giấy tờ hợp pháp:

Đất không có giấy tờ hợp pháp là đất không có các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc các loại giấy tờ khác theo quy định của pháp luật chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.

2. Các trường hợp cụ thể của đất không có giấy tờ hợp pháp:

a. Đất không có GCNQSDĐ hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Người dân sử dụng đất nhưng không có GCNQSDĐ hoặc không có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100, Luật Đất đai 2013 như:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
- Giấy chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã được chứng thực hoặc công chứng hợp lệ.

b. Đất lấn, chiếm hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng

Người sử dụng tự ý chiếm dụng đất công, đất chưa được giao hoặc chưa được cấp phép sử dụng.
Đất nằm trong quy hoạch công cộng, hành lang giao thông, hoặc khu vực bảo tồn nhưng bị chiếm dụng trái phép.

Ví dụ:

Lấn đất ven sông, ven biển để xây dựng nhà ở hoặc công trình kinh doanh.
Chiếm đất hành lang an toàn giao thông để buôn bán, kinh doanh mà không được phép.

c. Đất nhận chuyển nhượng hoặc thừa kế nhưng không thực hiện thủ tục sang tên

Mua bán, chuyển nhượng, hoặc nhận thừa kế đất đai nhưng không làm thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giao dịch chỉ có giấy viết tay hoặc cam kết giữa các bên mà không được công chứng hoặc chứng thực.

Ví dụ:

Mua đất bằng giấy tay từ năm 2000 đến nay nhưng chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ.
Nhận đất thừa kế từ ông bà nhưng không đăng ký sang tên theo pháp luật.

3. Hậu quả khi đất không có giấy tờ hợp pháp bị thu hồi:

Không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất.
Nếu trên đất có tài sản hợp pháp như nhà ở, công trình thì chỉ được xem xét hỗ trợ di dời hoặc đền bù theo giá trị tài sản (không tính giá trị đất).
Nhà nước sẽ thu hồi để quản lý hoặc sử dụng theo quy hoạch mà không cần bồi thường cho người lấn chiếm, sử dụng trái phép.

4. Cách thức xử lý để tránh bị thu hồi không bồi thường:

Để tránh rủi ro bị thu hồi không bồi thường, người dân cần:

Hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
Khai báo và đăng ký đất đai đầy đủ với cơ quan chức năng tại địa phương.
Không lấn chiếm hoặc sử dụng đất công, đất quy hoạch, đất bảo vệ môi trường.
Chuyển nhượng hoặc thừa kế đất đai cần có chứng thực hoặc công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

V. Đất bị Nhà nước thu hồi để phục vụ mục đích công cộng hoặc an ninh quốc phòng, nhưng không thuộc diện bồi thường

1. Mục đích công cộng hoặc an ninh quốc phòng là gì?

Mục đích công cộng là những công trình, dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, bao gồm các công trình hạ tầng cơ sở như:

Đường giao thông công cộng, cầu cống, đường sắt.
Công viên, khu vui chơi công cộng.
Công trình thủy lợi, hồ chứa nước.
Trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa.

Mục đích an ninh quốc phòng là các công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, bảo vệ lãnh thổ, chẳng hạn như:

Khu quân sự, công trình phòng thủ.
Công trình liên quan đến an ninh, bảo vệ biên giới.

2. Trường hợp không bồi thường khi thu hồi đất phục vụ mục đích công cộng hoặc an ninh quốc phòng:

a. Đất thuộc hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, bảo vệ môi trường, khu vực quân sự hoặc an ninh quốc phòng

Đất bị thu hồi để xây dựng các công trình công cộng hoặc an ninh quốc phòng, nhưng không thuộc diện được bồi thường vì đất đó đã thuộc khu vực quy hoạch bảo vệ an ninh, quốc phòng, hoặc môi trường.

Ví dụ:

Đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn giao thông (đoạn đường cao tốc, đường sắt) hoặc hành lang sông hồ, khu vực đê điều.
Đất nằm trong khu vực cấm xây dựng, như khu vực quân sự hoặc khu vực có ảnh hưởng đến an ninh quốc gia.

b. Đất công cộng đã có quy hoạch sử dụng từ trước

Đất đã được quy hoạch để xây dựng công trình công cộng từ trước, nhưng người dân vẫn sử dụng trái phép mà không có các giấy tờ hợp pháp.
Trường hợp này, dù người dân có xây dựng nhà ở hoặc công trình khác trên đất đó, vẫn sẽ không được bồi thường vì đất đã thuộc quyền quản lý của Nhà nước hoặc có quy hoạch rõ ràng cho công trình công cộng.

Ví dụ:

Một khu đất công viên bị người dân lấn chiếm để xây nhà. Khi Nhà nước thực hiện dự án công viên, khu đất sẽ bị thu hồi và không được bồi thường.

3. Quy trình thu hồi đất phục vụ mục đích công cộng hoặc an ninh quốc phòng:

Thông báo thu hồi đất: Chính quyền sẽ thông báo cho người sử dụng đất ít nhất 6 tháng trước khi thu hồi để họ có thời gian chuẩn bị, di dời, và hoàn tất thủ tục.
Quyết định thu hồi: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi đất sau khi đã thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết.
Đền bù tài sản gắn liền với đất: Nếu trên đất có tài sản hợp pháp (nhà ở, cây trồng, công trình), Nhà nước sẽ xem xét bồi thường cho những tài sản này, nhưng không bồi thường cho đất.
Hỗ trợ tái định cư: Trong một số trường hợp, nếu người sử dụng đất bị thu hồi thuộc diện phải di dời, họ có thể được hỗ trợ tái định cư nếu đất nằm trong các khu vực đặc biệt khó khăn.

4. Điều kiện và các trường hợp không được bồi thường:

Không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất: Người dân sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
Đất đã bị Nhà nước quy hoạch từ trước: Các khu đất đã có quy hoạch từ trước, nhằm phục vụ các công trình công cộng hoặc an ninh quốc phòng, thường sẽ không được bồi thường.
Đất bị lấn chiếm, sử dụng trái phép: Người dân lấn chiếm đất công hoặc đất đã được quy hoạch cho mục đích công cộng và an ninh quốc phòng sẽ không được bồi thường giá trị đất, mặc dù có thể được hỗ trợ về tài sản gắn liền với đất.

VI. Trường hợp đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế không hợp pháp

1. Khái niệm đất nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế không hợp pháp

Đất được coi là không hợp pháp trong trường hợp sau:

Chuyển nhượng đất không đúng quy định: Việc chuyển nhượng đất giữa các bên không thực hiện theo thủ tục pháp lý quy định tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc không có chứng thực, công chứng).
Tặng cho đất không đúng quy định: Việc tặng cho đất giữa các bên không có hợp đồng tặng cho hợp pháp, không có công chứng, chứng thực hoặc không thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thừa kế đất mà không đăng ký quyền sử dụng đất: Mặc dù có di chúc hợp pháp, nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kế không được thực hiện đúng thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

2. Các trường hợp cụ thể của đất không hợp pháp

a. Chuyển nhượng đất bằng giấy tay hoặc không có công chứng chứng thực

Các giao dịch chuyển nhượng đất mà không thực hiện theo các thủ tục pháp lý được quy định, như không công chứng hợp đồng chuyển nhượng, không đăng ký tại cơ quan nhà nước, hoặc không có văn bản pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng này có thể gây tranh chấp về quyền sử dụng đất trong tương lai vì không được công nhận bởi pháp luật.

Ví dụ:

Một người mua đất từ chủ đất bằng hợp đồng viết tay mà không thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước.

b. Tặng cho đất không đúng thủ tục

Đất được tặng cho nhưng không thực hiện thủ tục tặng cho đúng quy định, như không có hợp đồng tặng cho có chứng thực, không đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan chức năng.
Trường hợp này, nếu đất bị thu hồi, người nhận tặng cho không thể yêu cầu bồi thường vì giao dịch tặng cho không hợp pháp.

Ví dụ:

Một cá nhân tặng cho đất cho người thân mà không làm thủ tục pháp lý chứng nhận quyền tặng cho tại cơ quan có thẩm quyền.

c. Thừa kế đất mà không đăng ký quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất qua đời, quyền sử dụng đất có thể được thừa kế, nhưng nếu không thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho người thừa kế, giao dịch thừa kế sẽ không hợp pháp trong mắt pháp luật.
Trong trường hợp thu hồi đất, người thừa kế sẽ không được bồi thường vì không có quyền hợp pháp đối với đất đai đó.

Ví dụ:

Người thừa kế không làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, vẫn sử dụng đất như người sở hữu, nhưng sau đó đất bị thu hồi và không được bồi thường vì không có giấy tờ hợp pháp.

3. Hậu quả khi đất bị thu hồi do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế không hợp pháp

Không được bồi thường về quyền sử dụng đất, vì giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế không hợp pháp.
Nếu trên đất có tài sản hợp pháp (nhà ở, cây trồng, công trình), người sử dụng đất có thể được bồi thường hoặc hỗ trợ di dời đối với tài sản này, nhưng không có bồi thường về đất.
Người sử dụng đất có thể gặp khó khăn khi yêu cầu bồi thường hoặc giải quyết tranh chấp vì không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

4. Cách phòng ngừa rủi ro trong các giao dịch đất đai

Để tránh trường hợp bị thu hồi đất không hợp pháp, người dân cần thực hiện các bước sau:

Thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai: Cần có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước: Đảm bảo việc sang tên quyền sử dụng đất được thực hiện đầy đủ và hợp pháp.
Kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ: Trước khi nhận chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế đất, cần kiểm tra kỹ tính hợp pháp của giấy tờ và các giao dịch liên quan.